AHP 분석을 활용한 전세사기 취약 요인 인식에 관한 연구

Abstract

전세사기는 임대차 시장의 구조적 취약성, 거래 과정의 정보 비대칭, 법률·제도적 공백이 복합적으로 작용하여 발생하는 다층적 사회문제이다. 2020년 이후 피해 규모가 급증하면서 사회적 관심이 높아졌으나, 기존 연구는 주로 사후 구제와 법적 처벌에 초점을 맞추고 있어 사전 예방을 위한 체계적 위험 요인분석은 부족한 실정이다. 특히 전체 피해자의 75% 이상이 20~30대 청년층에 집중되는 현상에도 불구하고, 청년층의 구조적 취약성을 독립적 위험 요인으로 설정하고 정량적으로 분석한 실증 연구는 매우 제한적이다. 이에 본 연구는 전세사기 예방을 위한 핵심 위험 요인을 다각적 방법론을 통해 도출하고, 의사결정 지원 기법인 계층분석법(AHP)을 활용하여 정책적 우선순위를 제시하는 것을 목적으로 한다. 연구 방법은 문헌 고찰, 전문가적 합의 도출을 위한 델파이 분석(Delphi Analysis), 타당성 검증을 위한 탐색적 요인분석(Exploratory Factor Analysis, EFA, 이하 요인 분석), 그리고 상대적 중요도 산출을 위한 계층분석법(Analytic Hierarchy Process, 이하 AHP) 의 4단계 혼합 연구 방법을 적용하여 연구의 타당성과 신뢰성을 확보하였다. 우선 선행 연구 고찰을 통해 전세사기 관련 예비 변수를 추출하였으며, 부동산 및 법률 전문가를 대상으로 2차에 걸친 델파이 조사를 시행하여 전문가 합의에 기반한 핵심 변수를 선정하였다. 이어 서울시 거주 전문가와 일반인을 대상으로 수집한 설문 자료에 요인 분석을 적용하여 위험 요인의 계층 구조를 도출하였으며, 부동산 관련 종사자 중 경력 5년 이상 전문가를 대상으로 AHP 분석을 하여 위험 요인의 상대적 중요도와 가중치를 산출하였다. 연구를 통해, 전세사기 예방의 핵심 위험 요인은 시장 취약성 요인, 거래 취약성 요인, 제도 취약성 요인, 청년 취약성 요인의 4개 대분류 요인으로 체계화 되었다. 각 대분류 요인은 거래 위험 검증, 공적 보증 안전성, 정보 신뢰성 검증, 권리 안전성 확보, 매물 거래 상태 확인, 임대인 재정·채무 확인, 거래 자금 및 권리 보호, 중개 전문성 및 공적 의무, 공시 정보 신뢰성 검증, 임차인의 거래인지 취약성, 전세사기 예방 인식 미흡 등 11개 중분류 요인을 포함하는 것으로 확인되었다. AHP 분석 결과, 청년 임차인 요인의 중요도가 가장 높게 도출되었으며, 실제 피해 통계에서도 20~30대가 전체 피해자의 대다수를 차지하는 것으로 나타나 경험적 현상과 일관성을 보였다. 이어 제도 취약성 요인, 거래 취약성 요인, 시장 취약성 요인 순으로 상대적 중요도가 확인되었다. 중분류 요인 중에서는 임차인의 거래인지 취약성과 전세사기 예방 인식 미흡이 가장 높은 가중치를 보였으며, 거래 자금 및 권리 보호, 중개 전문성 및 공적 의무, 권리 안전성 확보 등이 그 뒤를 이었다. 본 연구는 전세사기 예방 정책의 이론적·실무적 기여를 제공한다. 청년층의 구조적 취약성을 독립적 위험 요인으로 설정하고 이를 최우선 정책 대상으로 실증한 연구라는 점에서 기존 연구와 차별성을 지닌다. 또한 청년층을 단순한 피해자 집단이 아닌, 거래인지 취약성과 예방 인식의 측면에서 정량적으로 규명함으로써 전세사기 예방 논의를 한 단계 확장하였다. 델파이 분석, 요인분석, AHP를 연계한 삼각 검증을 통해 방법론적 엄밀성을 확보하였으며, 전문가 합의, 통계적 타당성 검증, 상대 비교에 따른 우선순위 도출을 단계적으로 수행함으로써 연구 결과의 신뢰성을 제고하였다. 본 연구의 결과는 사후 구제 중심의 기존 정책 패러다임에서 벗어나, 사전 예방을 위한 정책 우선순위를 제시하였다는 데 있다. 청년층 대상 맞춤형 임대차 교육 프로그램 개발, 전세 보증보험 가입 요건의 차등화, 중개업자의 확인 의무 강화를 위한 법령 개선, 공시 정보 신뢰성 제고를 위한 시스템 개선 등 구체적인 정책 설계에 실증적 근거를 제공한다. 아울러 도출된 11개 중분류 요인은 예비 임차인을 위한 전세사기 자기진단 도구, 중개업자의 거래 안전성 점검 대조표, 전세사기 예방 교육 콘텐츠의 핵심 구성요소로 활용될 수 있다. 이러한 연구는 전세사기 예방을 위한 과학적 의사결정 기반을 제공함으로써 임대차 시장의 안전성 제고와 국민 주거 안정에 기여할 것으로 기대된다.