法定地上權이 競賣不動産의 落札價格에 미치는 影響에 관한 硏究

Abstract

저금리는 사람들에게 재테크에 관심을 갖게 하는 중요한 계기가 되었으며 우리나라에서 부동산은 재테크의 중요한 방법으로 사람들에게 인식되어 있다. 경매는 부동산 취득방법의 한 가지로 시세보다 저렴하게 살수 있는 기회를 제공하기 때문에 시간이 흐를수록 대중의 많은 관심을 받고 있다.

본 연구는 법정지상권이 낙찰가격에 영향을 미치는지 여부를 파악하고자 “법정지상권 성립여지 있음”으로 표기되어 있는 토지물건의 낙찰사례를 수집하였다. 2006년 1월부터 2009년 12월까지 서울시와 양평군의 낙찰사례 2,019건을 수집하였다. 수집한 자료는 SPSS12.0 프로그램을 사용하여 종속변수와 독립변수의 상관관계를 파악하기 위해 상관분석을 하였고 본 샘플이 모집단의 대표성을 검정하기 위해 T-test를 실시하였다. 낙찰가격에 왜곡을 가져와 연구목적의 결과에 신뢰도를 떨어뜨릴 수 있는 조건들인 집합건물, 유치권, 예고등기, 선순위가처분, 선순위가등기, 선순위임차인, 개발제한구역, 공익용산지는 본 연구에서 제외를 하였다. 연구결과는 다음과 같다.

첫째, 서울시의 경우 종속변수인 낙찰가격과 독립변수로 사용된 연도, 표준지공시지가, 면적, 입찰자수, 유찰회수, 지분, 법정지상권의 상관관계를 분석한 결과 유찰회수만 음(-)의 상관관계를 보였다. 양평군의 경우 종속변수인 낙찰가격과 독립변수로 사용된 연도, 표준지공시지가, 면적, 입찰자수, 유찰회수, 지분, 법정지상권의 상관관계를 분석한 결과 유찰회수, 법정지상권이 음(-)의 상관관계를 보였다. 둘째, 서울시의 경우 T-test에서는 t값이 -7.01이고 유의확률이 0.00 즉,귀무가설을 기각하고 대립가설을 채택하게 됨에 따라 두 집단의 차이는 존재한다고 결론 내릴 수 있었다. 두 집단의 표준차이는 -12.017이 나며 그 값은 유의하다. 즉 법정지상권물건이 일반물건에 비해 12.017% 낮게 낙찰이 된다는 것을 확인 할 수 있었다. 양평군의 경우 T-test에서는 t값이 -3.85이고 유의확률이 0.00 즉,귀무가설을 기각하고 대립가설을 채택하게 됨에 따라 두 집단의 차이는 존재한다고 결론 내릴 수 있었다. 두 집단의 표준차이는 -28.976이 나며 그 값은 유의하다. 즉 법정지상권물건이 일반물건에 비해 28.976% 낮게 낙찰이 된다는 것을 확인 할 수 있었다. 본 연구가 특정된 지역의 일정시점에서 추출된 사례를 분석한 지역적·시간적·내용적 한계가 있음에도 불구하고 법정지상권이 낙찰가율 하락에 영향을 미치는지에 대하여 낙찰사례를 가지고 T-test를 통하여 검증한것에 의의가 있다. 그러나, 서울시의 경우 T-test와 회귀분석의 결과가 상이하게 나와 그 원인을 찾고자 하였으나 그 성격상 정확한 원인을 찾기는 어려운 것이 현실이다. 왜냐하면 낙찰가격이 결정되는 것은 다양한 변수가 원인이 되어 결정되기 때문이다. 연구자는 그 원인을 다음의 세 가지로 추측을 한다. 첫째, 다중회귀분석은 매매사례들간에 여러 가지 특성으로 보아 상당한 정도의 유사성이 있어야 한다. 매매사례들 간에 가격차이가 심할 경우에는 회귀분석으로 인한 가치추계식의 정확도가 떨어진다고 볼 수 있다. 서울시의 경우 낙찰금액의 사례중에서 최저금액은 8,511,000원이고 최고금액은 6,788,000,000원으로 그 차이는 6,779,489,000원으로 가격차이가 크다. 둘째, 분석에 사용되는 매매사례는 동일한 시장지역으로부터 나온 것이어야 한다. 한 시장지역에서 나온 수식을 다른 시장지역에 있는 부동산에 적용하여 가치를 평가할 수는 없다. 서울시의 경우 25개 구로 나뉘어져 있어 지역의 특성이 존재할 수 있다. 셋째, 양평군의 법정지상권은 서울시와 다른 특성이 있은데 분묘여부가 그렇다. 서울시는 법정지상권 중에서 분묘의 영향을 받는 경우가 없는데 이런 영향이 결과에 미칠 수 있다. 이러한 세가지 원인을 추측해 보지만 그 정확한 원인을 찾으려면 많은 연구와 노력이 필요할 것이다. 아쉽지만 다음의 연구과제로 남기며 본 연구를 마무리 짓고자 한다.