주택연금 중도해지에 대한 세 가지 에세이

Abstract

주택연금의 중도해지는 한국주택금융공사와 가입자 모두에게 중요한 이슈이다. 한국주택금융공사 측면에서는 장기적으로 볼 때 주택연금 담보주택 풀(pool)에서 우량자산은 없어지고, 주택가격이 상승하지 않아 손실 볼 가능성이 큰 자산만 남게 되어 주택연금 기금의 건전성이 하락할 수 있다. 주택연금 가입자 측면에서는 주택가격 상승 시 고령자가 장기적이고 종합적인 판단을 하지 못하고 행동경제학에서 말하는 근시안적(myopic)인 판단으로 인해 중도해지를 선택함으로써 손해를 볼 가능성이 있는데 이는 중도해지를 하게 되면 기존에 납입한 초기보증료와 연 보증료는 환급받지 못하고, 주택연금에 재가입하려고 하면 초기보증료를 다시 지급하여야하기 때문이다. 본 연구에서는 2007.7월부터 2019.7월까지 연금보증서가 발급된 주택연금 데이터 65,592건을 사용하여 주택연금 중도해지에 관해 중요하게 생각해보아야 할 세 가지 에세이를 다루었다. 첫 번째 에세이에서는 경과기간을 감안한 생존분석을 통해 어떤 유형의 가입자가 위험률이 높은 지를 소그룹으로 세분하여 밝혔다. 두 번째 에세이에서는 주택가격 상승 시 중도해지가 증가하는 원인으로서 이사 목적과 상속 ․ 증여 및 투자 목적을 검증하였다. 마지막 세 번째 에세이에서는 2012.10.29.일에 시행한 ‘해지 후 5년간 재가입 금지’ 규제정책 도입과 2015.9.25.일에 시행한 ‘해지 후 3년간 재가입 금지’로의 규제정책 완화가 목표한 효과가 있었는지를 분석하였다. 먼저 첫 번째 에세이인 가입자 유형별로 분류한 생존분석 결과를 요약하면 다음과 같다. Cox 비례위험분석 결과 독신여부 변수에서는 ‘부부<독신녀<독신남’의 순서로 위험률이 높았고, 주택유형 변수에서는 단독주택의 위험률이 가장 높았으며, 아파트와 다세대연립기타는 통계적으로 유의한 순서를 정할 수 없었다. 연령 변수에서는 ‘80세이상<70세이상80세미만<70세미만’ 순으로 젊을수록 위험률이 높았고, 주택가격 변수에서는 2억원미만이 가장 위험률이 높았던 반면 4억원이상9억원미만이 2억원이상4억원미만보다 위험률이 높았다. 지급방식 변수에서는 대출상환방식의 위험률이 가장 낮았으나, 종신방식과 확정방식은 위험률이 거의 비슷한 수준으로 나타났고, 직계존비속동거여부 변수는 통계적으로 의미 있는 변수가 아님이 밝혀졌다. 이상의 결과를 바탕으로 독신여부, 주택유형, 연령, 주택가격 변수를 기준으로 하여 소그룹별로 KM 생존율 분석을 한 결과 ‘단독주택을 소유하고 있는 70세미만’ 소그룹이 경과기간이 10년이 지나면 생존율이 약 20% 수준으로 하락하여 소그룹 중 가장 생존율이 낮은 그룹으로 나타났다. 두 번째 에세이인 주택가격상승률에 대한 중도해지 원인 분석 결과는 다음과 같다. 먼저 가입자가 고령층임을 감안하여 이사를 한다면 담보주택과 멀리 떨어지지 않은 동일한 생활환경을 가지는 동일 시군구에서 이사할 것이라고 가정하고, 개별담보주택 가격이 동일 시군구의 평균 주택가격보다 높아서 기존 주택을 매매하여 대출 잔액을 상환하고 남는 자금으로 동일 시군구의 다른 주택으로 이사 갈 수 있는 가입자가 중도해지 확률이 높을 것이라는 가설을 세웠다. 검증 결과 개별담보주택의 주택가격상승률 또는 주택가격과 동일 시군구의 주택가격상승률 또는 주택가격과의 차이는 중도해지와 큰 관련이 없는 것으로 밝혀져서 이 가설은 성립하지 않는 것으로 나타났다. 이는 우리나라에서는 이사를 허용하고 있기 때문에 이사가 중도해지의 중요한 원인이 아님을 시사한다. 다음으로 상속 ․ 증여 및 투자 목적이 주요한 원인일 가능성을 알아보기 위해 해지 시점의 순자산금액을 알 수 있는 Current LTV와 해지시점 주택가격의 상대적인 수준을 나타내주는 ‘전국 주택가격의 중앙값 대비 담보주택가격의 비율’ 변수를 만들어서 검증하였다. 그 결과 순자산가치비율이 높고, 주택가격도 높아서 중도해지 시 대출 잔액을 상환하고도 남는 금액이 많을수록 중도해지 확률이 높아진다는 것을 알 수 있었으므로 이러한 가입자는 상속 ․ 증여 및 투자동기가 높을 것이라고 추측하였다. 세 번째 에세이에서는 2012.10.29일자로 시행한 ‘주택연금 해지 후 5년간 재가입금지’ 규제정책과 2015.9.25일자로 시행한 ‘주택연금 해지 후 3년간 재가입금지’로의 규제완화 정책에 대한 정책효과 여부를 두 가지 방법으로 실증분석 하였다. 먼저 규제도입 및 완화 전과 후 비교 시 동일한 경과기간을 갖도록 전과 후의 분석기간을 정하고 이 기간 안에서 보증서가 발급된 후 해지된 데이터와 측정기간까지 유지하고 있는 데이터를 추출한 이후 전과 후 기간에 대해 각각 이항 로지스틱 회귀분석을 하여 정책효과 여부를 판단하였다. 또한 규제도입 및 완화 전과 후의 기간을 통합한 다음 규제 도입 및 완화 후 더미변수에 누적주택가격상승률 변수를 곱한 변수를 만들어서 이 변수를 통해 정책효과 여부를 판단하였는데 그 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 2012.10.29.일자로 시행한 ‘주택연금 해지 후 5년간 가입금지’ 규제 정책은 통계적으로 유의하게 중도해지 확률을 감소시키는 정책 효과를 보았음을 알 수 있었다. 규제 도입 전 누적주택가격상승률의 계수는 통계적으로 유의한 플러스(+)였으나 규제 도입 후에는 이 계수가 마이너스(-)로 바뀌면서 통계적 유의성은 사라졌다. 또한 규제 도입 전과 후의 기간을 통합한 기간의 자료로 분석한 결과, 전체 기간 중의 누적주택가격상승률의 계수는 통계적으로 유의한 플러스(+)인 반면, 규제 도입 후의 정책효과 변수는 통계적으로 유의한 마이너스(-)로 변화되었다. 이는 두 가지 방법 모두 규제 도입 이후 주택연금 가입자의 주택가격상승에 대한 중도해지 행동이 통계적으로 유의하게 감소하였음을 의미하여 재가입 금지 정책 도입이 중도해지를 감소시키는데 효과가 있었음을 보여준다. 둘째, 2015.9.25.일자로 시행한 ‘주택연금 해지 후 3년간 재가입금지’로의 규제완화 정책은 그 효과를 알 수 없었다. 규제 완화 전 누적주택가격상승률의 계수는 통계적으로 유의하게 마이너스(-)를 보인 반면, 규제 완화 후 누적주택가격상승률의 계수는 통계적으로 유의한 플러스(+)로 전환되어 규제 완화 효과가 있었음을 말해주었다. 그러나 규제 완화 전과 후의 기간을 통합한 기간의 자료로 분석한 결과, 전체 기간 중의 누적주택가격상승률의 계수는 통계적으로 유의한 마이너스(-)인 반면, 규제 완화 후 더미변수에 누적주택가격상승률을 곱한 정책효과 변수는 계수가 플러스(+)로 전환되었으나 통계적으로 유의하지는 않아 규제 완화의 효과가 없었음을 말해주고 있다. 따라서 두 가지 방법의 결과가 서로 상반되므로 규제완화의 효과가 있었는지는 알 수 없다고 해석할 수밖에 없다. 이상 세 가지 에세이의 결과에 대한 의미는 다음과 같다. 먼저 첫 번째 에세이에서는 위험률이 가장 높은 소그룹이 ‘단독주택을 보유한 70세미만’ 가입자라는 것을 발견하였기 때문에 이러한 소그룹에 속하는 가입자에 대해서는 상담단계에서부터 상품에 대한 자세한 설명으로 가입자의 손실을 미리 예방할 수 있다. 또한, 소그룹별로 세분하여 분석한 생존율과 위험률 자료는 장기적인 주택연금 자산건전성 유지를 위한 기초자료로 쓰일 수 있을 것이다. 두 번째 에세이에서는 독신여부별, 연령별, 주택유형별, 주택가격별, 지급방식별로 주택가격상승률에 대한 민감도 분석을 국내에서 최초로 시도하고, 주택가격이 상승할 때 중도해지가 증가하는 원인이 외국처럼 리파이낸싱이나 이사가 아니라 독특하게 상속 ․ 증여 및 투자목적일 가능성을 제시한 것은 의미가 있다고 할 수 있겠다. 세 번째 에세이에서는 재가입금지 규제 도입이 주택가격 상승 시 중도해지 확률을 통계적으로 유의하게 감소시킨다는 것을 밝혔으므로 향후 중도해지가 지나치게 증가하는 것이 문제가 될 경우 현재의 ‘해지 후 3년간 재가입 금지’ 정책에서 다시 ‘해지 후 5년간 재가입 금지’ 규제로 강화한다면 중도해지를 줄이는 데 효과적일 수 있을 것이라는 제안을 해본다.