전세시장의 구조에 관한 연구

Abstract

최근 전세시장에서 전세가격과 매매가격 간 구조적 변화로 인해 전세가격이 상승하고 있다. 금융위기 이전의 일반적인 현상은 주택가격과 전세가격은 동조화 현상을 보이고 있다. 그러나 주택가격은 하향 안정화되고 있으나 전세가격이 지속적으로 상승하는 등 주택가격과 전세가격의 일반적인 동조화 현상이 어긋나고 있다. 또한, 전세가격 상승으로 서민의 주거부담을 덜어주고자 주택임차금융이 확대되었지만, 저금리 상황에서 정책당국의 금융지원 활성화로 전세보증대출이 증가되었고, 결국 전세가격 상승의 원인으로 이어졌다. 글로벌 금융위기 이후 주택공급이 일부 제한되면서 중소형 아파트 시장에서 전세가격이 급등하게 되었다. 이러한 전세가격 상승으로 서민의 주거비의 상승은 가계경제에 영향을 미치게 되어 가계의 소비와 저축을 동시에 줄이는 효과를 가져 오게 되었다. 본 논문은 주택가격 안정화 속에서 전세가격이 급등한 결과를 분석하여, 우리나라 전세가격 상승기를 정의하고 전세시장의 구조적 변화에 대한 정책방향 제공을 위한 내용과 시사점을 제시하고자 한다. 첫째, 전세가격상승기에 주택임차금융 지원이 전세가격 상승에 직접적인 영향이 있는지 여부를 분석하는 것이다. 2008년 1월부터 2013년 8월까지 월별 전세가격, 매매가격, 산업생산지수, 임차보증비율, 주택담보대출 이자율을 이용하였다. 실증분석 결과, 임차보증비율은 전세가격에 대해 단기적인 설명력이 큰 것으로 나타난다. 따라서 주택금융은 전세가격 상승의 직접적인 원인이 되는 것으로 분석했다. 둘째, 전세가격 상승세가 지속되면서 가구의 전세부담 정도가 높아지고 있다. 이러한 임차부담 정도를 측정할 수 있는 새로운 주거임차부담지수 도입이 필요하다. 이를 지수화하기 위하여 한국주택금융공사가 공표하는 주택구입부담지수(K-HAI)산출방법 적용가능성을 임차로 바꾸어 적용했다. 그 결과 임차부담비율이 소득의 35%를 넘는 수치로 나타났고 임차부담지수는 지속적으로 상승했다. 마지막 실증 분석에는 전세가격상승기에 전세보증대출 증가가 전세가격 상승의 요인으로 작용하면서 주택담보대출 잔액 변화에 영향이 있는지 여부를 분석하는 것이다. 2005년 6월부터 2015년 6월말까지 121개월의 월별 주택가격, 전세보증잔액 증가율을 이용하였다. 실증분석결과 주택담보대출의 자기 자신에 대한 설명력은 시간에 따라 줄어들며, 전세보증잔액에 의해 영향을 많이 받는 것으로 나타난다. 전세보증잔액은 주택담보대출 잔액에 대해 단기적인 설명력이 큰 것으로 나타난다. 따라서 전세보증잔액 증가율은 주택담보대출 증가율에 영향이 있음을 확인 하였다. 결론적으로 전세가격 상승기 서민 주거부담지수 도입을 통해 소득의 35%이상을 주거부담에 사용하고 있는 것으로 알 수 있었다. 또한 전세보증잔액의 증가로 전세가격이 상승하였으며, 그 결과 주택담보대출 잔액 증가율에 영향이 있음을 확인하였다. 이러한 실증분석 결과를 통해 정책당국의 주택관련 정책 수립시 주택금융 정책이 나아가야 할 방향을 제시하고자 한다.