外國界 資本의 國內 大形 빌딩 投資 類型에 관한 硏究

Abstract

본 연구는 지난 10년간의 대형 오피스 빌딩의 매매사례를 조사하여 대형 빌딩시장에 진출한 외국계 자본을 빌딩 매입 방식 및 투자자 형태를 분류하였다. 주요 빌딩 매입 방식은 6가지 방식으로 직접매입, 자회사 매입, ABS, 부동산투자회사, 부동산펀드 그리고 합작투자 방식으로 분류하였다. 기존의 연구에는 앞서 설명한 5가지 방식만으로 구성하였지만 2000년도 초반 등장한 합작투자 방식을 덧붙여 보다 세부적으로 분류하였다. 이에 자산 시장의 흐름에 대해서 살펴보면, 외국계 자본의 대형 오피스 빌딩의 매입 규모보다는 국내 자본의 매입 규모가 더 큰 편이지만, 외국계 자본이 프라임 오피스 빌딩들을 주로 매입하여 시장에 끼치는 영향은 여전히 큰 편이다. 국내 오피스 시장에 진출한 외국자본은 긍정적인 면과 부정적인 면이 동시에 보여주고 있는데 각종 편법에 의한 세금 회피 행위는 국부 유출 논란과 맞물려 부정적인데 반해 다양한 매입 방식을 국내 부동산 시장에 도입하였고, 이에 따른 다양한 투자 방식의 등장에 따른 시장 선진화에 기여 또한 무시할 수 없는 부분이다. 본 연구에서는 또한 외국계 투자자 형태를 연기금, 투자은행, 헤지펀드 등으로 분류하였는데, 외국계 연기금으로는 싱가포르 투자청의 투자가 대표적으로 1999년 국내에 진출하여 취득자산을 현재까지 모두 보유하고 있다는 특징을 가지고 있다. 투자은행으로서 대표적인 모건 스탠리는 단일 투자자로서 가장 많은 투자 횟수를 보이고 있으며 투자 회수 기간도 비교적 단기간으로 주기적으로 실현시키고 새로운 투자를 실시하는 투자 패턴을 통해 수익을 창출하였다. 매입 방식도 다양하게 국내에 도입하였는데 진출 초기 골드만삭스와 합작투자를 통한 방식과 부동산투자회사 방식이 있으며 헤지펀드 및 사모펀드 등의 투자자 유형도 있다.