아파트 분양시장에서의 시장 선점효과 연구

Abstract

2000년대에는 수도권 2기 신도시 개발을 비롯해 전국의 수많은 택지에서 지속적으로 주택이 공급되었고 아울러 2008년 세계적인 금융위기로 집값 하락에 대한 불안감이 심화되면서 아파트에 대한 인식이 자산가치로서의 개념보다 실거주 위주로 변화하여 주택시장의 수요층이 더욱 감소되는 계기가 되었다. 이러한 주택시장의 흐름으로 인해 아파트 분양시장에서 건설업체들은 동종 경쟁업체와의 사이에서 수요를 선점하여 분양성과를 높이기 위해 치열한 분양마케팅 경쟁이 불가피한 상황이다. 따라서 본 연구에서는 아파트 분양시장에서 경쟁 분양단지보다 분양시기를 선점할 경우, 분양성과인 분양률에 영향을 미치는지에 관하여 실증적으로 연구하였다. 연구모형으로 구축된 독립변수는 동일지역 내에서 분양한 아파트단지의 분양개시 시점간의 차이를 일수로 계산한 피선점일수와 선행연구에서 분양률에 영향을 미치는 요인으로 분석된 생활환경, 평당분양가, 개발계획, 1순위 청약경쟁률, 지역의 아파트 매매가격지수이며, 분양개시 후 30일간의 분양률과 90일간의 분양률에 대하여 분양시기의 선점을 비롯하여 각각의 독립변수들이 미치는 영향력에 대하여 연구하였다. 연구결과 분양개시 후 30일간의 분양률에 미치는 각각의 변수들의 영향력의 우선순위는 첫째로 분양단지가 신도시에 속하거나 인접한 지역의 개발계획인 것으로 나타났고, 둘째로 분양시기의 피선점일수가 높을수록, 즉 분양시기가 늦을수록 분양률에 (-)의 영향을 미치는 것으로 나타나 분양시장에서 분양시기를 선점함으로써 분양률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째로 평당 분양가격이 낮을수록 분양률에 긍정적인 영향을 보였으며 넷째로 1순위 청약경쟁률이 높을수록, 다섯째로 분양단지 주변에 생활편의시설이 잘 갖추어져 생활환경이 양호할수록 분양률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 여섯 번째는 분양개시 월의 해당지역의 전월대비 아파트 매매가격지수가 높을수록 분양률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이에 비해서 분양개시 후 90일간의 분양률에 미치는 각각의 변수들의 영향력은 첫째로 평당 분양가격의 영향력이 가장 높았고, 둘째로 개발계획이, 셋째로 분양시기의 피선점일수가 차지해 분양개시 후 30일간의 분양률에 미치는 영향력보다 분양시기 선점의 영향력이 낮아진 것을 알 수 있다. 넷째로 1순위 청약경쟁률이 높을수록 분양률에 긍정적으로 영향을 미치는 것으로 나타났고, 생활환경과 전월대비 아파트 매매가격지수는 90일간의 분양률에 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 결론적으로, 분양시장에서 시장선점은 30일간의 분양률과 90일간의 분양률에 각각 영향을 미치며 영향력에 대해서는 분양개시 후 30일간의 경우에 시장선점효과가 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 분양개시 후 90일간 경우에서 시장선점효과가 30일간의 경우보다 낮아진 것은 동일지역 내에서 경쟁 분양단지의 출현으로 수요가 일부 이탈됨을 시사하기 때문에 분양시기를 선점하더라도 분양 100% 달성을 위해서는 사후 마케팅을 충실히 하여 후발로 분양하는 단지로 수요가 이탈되는 것을 최소화하는 것이 중요함을 시사한다.