商業用 不動産 投資 컨설팅 需要者 特性에 관한 硏究

Abstract

사회 구조적 변화에 따라 부동산 투자는 자본소득에서 운영소득이 중심이 되는 투자 환경으로 변하고 있다. 자본 소득이 중심이 되는 환경에서의 부동산 투자 컨설팅은 주로 공급자 측인 개발 사업에서 진행이 되었다. 그러나 운영소득이 중심이 되면서 수요자인 일반 투자자들을 위한 1:1 투자 컨설팅의 필요성이 지식 정보화 사회의 발전과 더불어 부동산 업계에 중요하게 부각되고 있다. 더군다나 컨설팅은 지역 전문가로서 활동하는 중개업과는 다르게 부동산 상품에 대한 특정 전문가들이 참여하는 것이므로 컨설팅을 수행하는 컨설턴트들은 수요자들의 특성이 어떠한 것인지 알아야 컨설팅에 대한 접근을 할 수 있는 것이다. 이러한 관점에서 부동산 유통업으로 새롭게 다가 올 컨설팅업의 발전을 위하여 수요자들의 특성을 연구 조사하는 것은 매우 가치 있는 연구라고 볼 수 있다. 본 연구는 상업용 부동산 투자를 하고자 하는 투자자들을 대상으로 한 수요자 특성을 연구한 최초의 연구라는 점에서 또 다른 의미가 있다고 본다. 본 연구의 목적은 상업용 부동산 투자에 대한 수요자 특성에 대한 인식을 조사함으로써, 수요자들이 어떠한 시각으로 상가 투자를 바라보며, 의사 결정과정에서 나오는 어려움이 무엇인지 주어진 현상으로서 파악하여 보고자 하는 실증적 분석이다. 이는 향후 부동산 컨설팅 업계에 진출할 수많은 부동산 전문가들에게 바람직한 비즈니스 접근 모델을 스스로 정립할 수 있게 해 줄 것이다.

실증분석을 위하여 설문조사를 하였으며, 설문 문항은 총 58개의 문항을 만들었으며, 일반 부동산 투자에 대한 의식을 파악하고자 26문항, 상가 투자에 대한 의식을 파악하고자 32문항을 질의하였다. 조사 연구에 사용된 설문지는 총 132건으로 일반인 63건, 전문가 31건, 예비 투자자 38건이다. 그리고 58문항을 22개 항목으로 분류하여 일반인, 전문가, 예비 투자자들 간의 비교 분석하였다.

수집된 자료는 SPSS/WIN ver 12.0프로그램을 사용하여 전산통계 처리하였으며, 빈도분석, 카이검정을 실행하였다. 유의수준 p<0.05, p<0.01, p<0.001 에서 검증하였다. 조사대상자의 일반적 특성을 측정하기 위해 응답수, 백분율(%)과 평균, 표준편차와 같은 기술통계방법을 실시하였다. 마지막으로, 각 문항에 따른 응답자 구분의 차이를 살펴보기 위해 카이검정을 실시하였다.

컨설팅을 위한 수요자 특성 및 현상에 대한 결과를 요약하면 다음과 같다.

실제 상가투자를 하고자 하는 투자자들은 다음과 같은 일반적 특성을 현상으로 가지고 있다. 첫째. 경제적 여건을 갖추고 있는 중산층 이상이다. 둘째. 40대 이상부터 본격적으로 상가 투자에 관심을 갖는다. 셋째. 부동산 투자에 대한 경험과 지식은 부족하다. 넷째. 상가 투자는 일반 부동산 투자보다 좋은 물건을 찾기가 어렵다고 생각하고 있다. 다섯째. 상가 투자 검토 1순위는 수익률에 대한 타당성 검토이며, 최소한의 요구 수익률은 6%이다. 여섯째. 상가 투자 대상은 근린상가와 중심상업지가 투자성이 있다고 생각한다. 일곱째. 상가 투자 목적은 시세 차익이 아니라 운영 수익에 있다.

실제 상가 투자를 하는 투자자들은 의사 결정과정에 대하여 다음과 같은 현상을 가지고 있다. 첫째. 투자의 책임은 본인에게 있다고 생각한다. 둘째. 미래가치의 불안으로 인하여 적절한 투자 금액인지 판단을 어려워하고 있다. 셋째. 상권의 변동가능성에 의한 수익률 불확실성이 의사결정의 위험요인으로 보고 있다. 넷째. 투자성만 확보되면 위험을 감수할 의사는 있다. 다섯째. 신규 분양 물건을 투자 물건으로 더 많이 검토하고 있다. 여섯째. 전문가의 도움을 받아 의사결정을 하기 보다는 혼자서 결정하는 경우가 더 많다. 일곱째. 전문가에게 자문을 받아 의사 결정을 하고자 한다.

실제 상가 투자를 하는 투자자들은 투자 컨설팅 인지에 대하여 다음과 같은 현상을 가지고 있다. 첫째. 투자 컨설팅에 대해서 긍정적인 시각을 갖고 있다. 둘째. 부동산 전문가라는 사람들에 대한 신뢰가 별로 없다. 셋째. 특정분야에 대하여 전문적이고 실전 경험이 있어야 하며, 직업에 대한 책임감이 있는 사람을 전문가로 인정하고 있다. 넷째. 투자 컨설팅을 통한 의사 결정시 투자 손실에 대한 책임은 컨설팅업체도 일부 있다고 생각하고 있다. 다섯째. 컨설팅 수수료를 1%이상 지불할 의사가 있다.

향후 본 연구를 통하여 얻은 결과물인 실증적 연구 및 특성 분석에 대하여 항목별 및 세부적으로 더 깊이 있는 연구가 진행되어야 할 것이다.| Investments in real estate have been changed into the investing environments around the operating income from the capital gains according to changes in the social structure. The investment consulting in real estate has been done for the development projects mainly from the perspective of suppliers under environments around the capital gains. However, the needs of 1:1 investment consulting for general investors as consumers have been highlighted as an important element in the real estate business in addition to the development of information society, while the operating income is being a central element. Moreover, the approach to the consulting can be done when consultants carrying out the consulting can identify what characteristics of consumers are, because the consulting involves the participation of specific professionals for products in real estate unlike those in the brokerage business with activities as local professionals. From these respects, the research and investigation on characteristics of consumers can be seen as studies with high values for the advancement in the consulting business, which is expected to have a new approach to the distribution business in real estate.

This study also seems to have another significance as it is the first research on characteristics of consumers for investors who want to make investment in commercial real estate.

This study aims at empirical analyses with investigations on perceptions for characteristics of consumers for investments in commercial real estate to identify from what perspective consumers consider their investments to commercial buildings and what difficulties come from the decision-making process under the given events. This enables enormous real estate professionals, who would enter the real estate consulting business in the future, to establish business approach models as they desire.

A questionnaire survey was done for empirical analyses, of which 58 questions in the questionnaire were made, including 26 questions to identify perceptions on investments to real estate in general and 32 questions to identify perceptions on investments to commercial buildings. Total 132 questionnaires were used in the research and investigation, including 63 questionnaires for the general public, 31 questionnaires for professionals and 38 questionnaires for provisional investors. In addition, those 58 questions were classified into 22 items for the comparison and analysis among the general public, professionals and provisional investors.

The collected data were processed for the computerized statistics using SPSS/WIN Ver 12.0 program and the frequency analysis and chi-test were done. Verification was done at the significance level of p<0.05, p<0.01 and p<0.001. In order to measure general characteristics for the survey subjects, statistical techniques such as the number of respondents, percentage (%), average and standard deviation were carried out. Finally, chi-test was done to identify any difference in the division of respondents depending on each question.

The results for characteristics and events of consumers for the consulting can be summarized as follows. Investors who want to make investments to commercial buildings in reality have the following general characteristics as their events. First, they belong to the middle stratum or higher with economic conditions. Second, they are mainly interested in investments to commercial buildings when they become 40s or older. Third, they are lacking of experience and knowledge on investments to real estate. Fourth, they think that it is difficult for them to find out better investments to commercial buildings than those in the general investments in real estate. Fifth, the first priority in reviewing investments to commercial buildings is feasibility studies and their minimum rate of return is 6%. Sixth, they think that the neighboring commercial buildings and central commercial areas have the feasibility of investments for their investing objects in commercial buildings Seventh, their purpose of investments to commercial buildings lies not in the differential gains from the market values but in the operating income.

Investors with the actual investments to commercial buildings have the following events for their decision-making process. First, they think that they are responsible for their investments. Second, they feel difficult in deciding whether they are making the proper amount of investments due to the uncertainty in the future value. Third, they regard the uncertainty in the rate of return from the volatility in the commercial areas as a risk factor in their decision making. Fourth, they are willing to take risks if their feasibility of investment can be secured. Fifth, they are reviewing more of newly sold items as their investment items. Sixth, they are more likely to make a decision alone rather than to make up their mind under helps from any professional. Seventh, they want to make a decision under advices from professionals.

Investors with the actual investments to commercial buildings have the following events for their perceptions on the investment consulting. First, they have positive thoughts on the investment consulting. Second, they have little trust to those people called professionals in real estate. Third, they recognize experts as those people taking responsibilities for their professions as well as with the specialized and actual experience in the specific area. Fourth, they think that the consulting company should take partial responsibilities for the lost of investment in the decision-making through the investment consulting. Fifth, they are willing to pay 1% or more of consulting commissions.

It is necessary to have more in-depth studies by item and in detail for the empirical research and characteristic analysis as outcomes through this study in the future.