不動産 時價 評價 制度에 관한 硏究

Abstract

｢상속세및증여세법｣에 의한 재산평가는 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의해 평가하게 되어 있다. 상속･증여재산의 시가평가는 처분되지 않은 재산을 평가하는 것으로 객관적이고 공정한 평가가 이루어져야 조세부담의 공평이 실현되고 ｢상속세및증여세법｣ 제정 취지에 맞는 과세목적을 제대로 달성할 수 있게 되므로 공정･타당한 평가의 문제는 가장 중요하고 기초적인 과제의 하나라 할 수 있다. 상속 및 증여재산의 시가는 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월)이내의 기간 중 상속 및 증여재산 자체에 있는 거래가액, 2이상의 감정평가액의 평균액, 보상･감정･수용･경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액으로 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류･규모･거래상황 등을 감안하여 정하는 ｢상속세및증여세법｣제61조 내지 제65조 즉 보충적 평가방법에 의한다. 보충적평가방법에 의하면, 토지는 ｢부동산가격공시및감정평가에관한법률｣에 의한 개별공시지가로, 건물은 국세청장이 산정․고시하는 가액으로, 오피스텔 및 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정․고시한 가액으로, 주택은 ｢부동산가격공시및감정평가에관한법률｣에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가한다. 보충적 평가방법의 존재는 납세의무자에게는 법적 안정성과 예측가능성을 보장하고, 과세당국측엔 조세행정의 획일성과 신속성을 제공하므로 납세자와 과세당국 모두에게 필요한 제도임엔 틀림없다. 본 연구에서는 현행 ｢상속세및증여세법｣상 재산평가제도에 관하여 부동산평가를 중심으로 ｢상속세및증여세법｣상 시가평가제를 고찰하고 시가가 없을 시에 적용되는 보충적 평가방법의 기준시가에 의한 시가산정에 관하여 실무경험을 바탕으로 조세법 및 부동산공시제도와 관련된 각종 문헌, 관련법, 학술연구단체 등에서 발행한 연구보고서 및 연구논문 그리고 법원의 관련판례 등을 수집하여 문제점과 개선방안을 도출하였다. 상속･증여재산 평가에 있어서 문제점은 시가에 의하여 평가하는 경우와 보충적평가방법에 의하여 평가한 재산의 평가액의 차이로 수평적 공평의 저해로 인한 납세자간 불평등 문제가 발생한다는 것이다. 공시가격과 시가와의 괴리, 토지와 건물을 합한 개별주택가격보다 개별공시지가가 더 높게 나타나는 모순 등에 의하여 동종이든, 이종이든 자산간의 조세부담 불공평이 존재한다는 것이다.. 따라서 부동산 공시가격의 현실화 및 개별주택가격의 평가를 보완하는 부동산공시제도의 개선이 요구되며, ｢상속세및증여세법｣시행령 제49조 제6호에 의하여 기획재정부령에 따른 공시가격의 시가 환산화에 대한 법적 보완장치가 필요하다 하겠다.

이와 같이 부동산 공시제도 개선 및 상속세및증여세법령의 입법적 보완은 조세공평성을 제고함은 물론 국민 경제생활에 안정을 도모하게 될 것이다.