부동산 중개서비스에 대한 심리적 만족도와 지불의사액 추정에 관한 연구

Abstract

개업공인중개사는 부동산중개가 완료되면 법규에 정해진 상한요율 이하에서 소비자와 협의하여 중개보수를 받을 수 있다. 그런데 우리나라 법정중개보수요율은 부동산거래가액이 특정 가격 이상이 될 때 중개보수가 급등하는 구간이 생기게 되어있다. 최근 부동산가격 상승으로 인해 거래가액이 이 특정 가격대를 넘어서게 되면서 중개보수가 급증하게 되었고, 이로 인해 소비자의 불만이 증대되었다. 개업공인중개사 역시 상호 간 경쟁의 심화, 부동산정책의 변화 등으로 인해 불만이 증대되었다. 이러한 소비자와 공급자의 불만 등 부동산중개시장에 관한 연구는 양측의 관점에서 논의할 필요가 있다. 그러나 기존 선행연구들은 공급자 측면의 연구가 주를 이루고 있다. 본 연구는 이러한 점을 반영하여 공급자 측면이 아닌 소비자 측면에서 중개서비스의 가치를 조사하였으며, 이를 법정중개보수와 비교·분석하였다. 특히 소비자의 심리적 요인인 만족도를 중심으로 연구를 진행하였으며, 이를 가상가치평가법(CVM: Contingent Valuation Method)의 한 방법인 이중양분선택형질문법(DBDCQ: Double Bounded Dichotomous Choice Question)을 활용하여 소비자 지불의사액을 유도하였다. 자료수집을 위해 소비자 측면에서는 설문조사 대행기관을 이용해서 무작위 샘플링 방식(Random Sampling)으로 DB를 수집하였으며, 프로빗회귀분석모델(Probit Regression Analysis Model) 및 최대우도함수(Maximum Likelihood Function)를 사용하여 소비자 지불의사액(WTP: Willingness to Pay)을 추정하였다. 공급자측면에서는 부동산중개시장 내에 존재하는 세분화된 시장을 조사하기 위해 개업공인중개사를 대상으로 인터뷰 조사를 진행하여 DB를 수집하였다. 연구결과, 서비스 가치로 대변되는 소비자 지불의사액은 심리적 요인인 만족도가 증가할수록 더 커질 수 있는 경향성을 나타냈다. 이는 본 논문의 이론적 배경인 행동경제학에 근거한 소비자 만족도가 지불의사액에 영향을 미친다는 Homburg et al.(2005)의 기존연구와 맥락을 같이한다. 본 연구를 바탕으로 다음과 같은 결과를 도출할 수 있었다. 첫째, 주택의 세부 유형별 지불의사액이 다르게 나타났으며, 법정중개보수 대비 많은 차이가 존재함을 확인하였다. 현행 공인중개사법에 따르면 주거용 부동산에 대한 법정중개보수상한액은 주택의 세부 유형(주거용 오피스텔 제외)과 상관없이 동일한 기준이 적용되고 있다. 그러나, 같은 주거용 부동산이라고 하더라도 법정중개보수대비 소비자 지불의사액이 다르게 나타났으며, 아파트, 단독·다가구주택, 빌라·연립주택, 주거용 오피스텔의 순서로 갈수록 차이가 크게 나타났다. 예를 들어, 수도권 주택매매의 경우 아파트(지불의사액 2,463,400원, 근접률 82.11%), 단독·다가구주택(지불의사액 2,344,000원, 근접률 78.13%), 빌라·연립주택(지불의사액 746,400원, 근접률 62.20%), 주거용 오피스텔(지불의사액 557,100원, 근접률 55.71%)이 추정되었다. 둘째, 비주거용 부동산에 대한 세부 유형별 소비자 지불의사액 추정결과 법정중개보수와 비교하여 많은 차이가 존재한다는 것을 확인하였다. 비주거용 부동산인 토지, 상가, 사무용 오피스텔 역시 규정상 동일한 기준으로 법정중개보수요율(0.9%)이 적용되고 있다. 그러나 공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔의 순서로 갈수록 법정중개보수와 소비자 지불의사액간 차이가 크게 나타났다. 예를 들어, 수도권 비주거용 부동산의 경우 토지(지불의사액 2,945,700원, 근접률 65.46%), 상가(지불의사액 2,042,200원, 근접률 56.73%), 사무용 오피스텔(지불의사액 1,757,000원, 근접률 48.81%)로 추정되었다. 셋째, 소비자 지불의사액 추정치가 지역별로 큰 차이를 나타냈다. 현행 법정중개보수상한액은 지역적으로 동일한 기준이 적용되고 있다. 그러나, 분석결과 수도권 소비자의 지불의사액보다 지방 소비자의 지불의사액이 상대적으로 낮게 나타났다. 이는 지역별 소비자의 심리적 요인이 서로 다르게 반응한다는 것을 의미한다. 이러한 결과는 시장 외적 요인 및 지역의 특수성이 소비자 지불의사액에 영향을 미치는 것으로 풀이할 수 있다. 이러한 점에 비추어 볼 때, 실제 중개현장에서 현행 법정중개보수제도가 적절하게 작동되고 있는가에 대한 논의가 필요할 수 있겠다. 넷째, 소비자 측면에서 지불의사액을 이용해 조사한 중개보수근접률의 순서와 개업공인중개사에게 요구되는 전문성의 순서가 일치하였다. 이는 비주거용 부동산중개시장에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 갖는 선호순서가 같다는 것을 의미한다. 개업공인중개사들을 대상으로 진행한 인터뷰 조사결과, 토지, 상가, 사무용 오피스텔 순서로 전문성이 더 많이 요구된다고 조사되었고, 부동산중개서비스 만족도에 대한 소비자 지불의사액 또한 토지, 상가, 사무용 오피스텔 순서로 높게 나타났다. 이와 같이 중개시장 내의 세부적인 차이로 인해 보이지 않는 차별화된 가격이 지불의사액의 차이로 나타난 것으로 풀이할 수 있다. 다섯째, 본 연구결과 국토연구원의 최수 외(2014)의 연구에서 소비자들이 실제로 지불한 중개보수금액과 본 연구에서 추정된 지불의사액 크기가 매우 유사하다는 것을 확인하였다. 또한, 소비자가 실제 지불한 중개보수금액 크기의 순서가 토지, 사무용 오피스텔, 주택, 주거용 오피스텔 순서로 나타났는데, 이는 본 연구에서 추정된 지불의사액 크기의 순서와 같은 순서이다. 이러한 결과는 부동산중개서비스 시장에서도 이중양분선택형질문법을 활용하여 지불의사액을 추정하는 방식이 유의미하다는 것으로 풀이할 수 있다. 결론적으로, 소비자 지불의사액과 법정중개보수액 간에 차이가 존재한다는 점과 가상가치평가법을 통한 지불의사액 추정방식이 부동산중개시장에서도 적용 가능하다는 것을 확인하였다. 이를 바탕으로 향후 후속연구를 할 수 있는 기반을 마련하였다는 점이 본 연구의 의의라고 할 수 있겠다.