不動産信託制度에 있어서 受益權의 流動化에 관한 硏究

Abstract

신탁(trust)은 영미법계의 특징적인 법제도의 하나로서 로마시대부터 유래되어 중세 영국의 유스(use)제도가 신탁으로 발전하여 성립된 것이다. 우리나라에서는 신탁법에 의거하여 신탁을 시행하고 있다. 정부는 1990년대 초반부터 부동산신탁회사에 부동산을 신탁할 수 있도록 전면적인 제도를 갖추었으며, 이는 나대지나 유휴지와 같이 제 용도로 쓰이지 못하고 있는 부동산의 유용성을 제고하고자 하는 목적이었다. 이와 같이 부동산신탁은 부동산의 효율성 제고 측면에서 시행되었는데 1991년에 2개의 부동산신탁을 설립함으로써 이들을 통한 부동산관리신탁과 부동산처분신탁이 실시되었다. 부동산신탁의 핵심은 토지신탁이라 할 수 있는데, 정부는 이 토지신탁을 1992년 11월부터 허용하였다. 부동산신탁은 신탁제도의 일종이다. 이는 지주(위탁자)가 자신의 토지소유권을 부동산신탁회사(수탁자)에 이전하여 수탁자가 개발하거나 건물을 신축하고, 수탁자는 신탁부동산으로부터 얻은 수익을 지정된 수익자에게 돌려준다. 그리고 개발된 토지나 신축한 건물을 위탁자에게 돌려줌으로써 신탁계약은 종료한다. 부동산신탁회사는 부동산관리, 금융조달 및 마케팅에 관한 풍부한 경험을 토대로 신탁부동산을 개발·관리할 수 있기 때문에, 위탁자는 이러한 부동산 신탁회사의 조력을 통하여 미개발 또는 저개발 부동산을 효과적으로 개발할 수 있는 이점이 있다. 이때 개발자의 지위에 있는 지주는 자신의 부동산을 매각하지 않고 부동산 개발을 진행할 수 있다. 즉, 소유권을 잠정적으로 수탁자에게 이전한 상태에서 부동산을 개발할 수 있다. 이때 신뢰성이 입증된 부동산신탁회사가 개발관련 정산업무를 담당하기 때문에 임차인, 금융기관 및 건설회사도 보다 안정적으로 사업을 수행할 수 있는데, 이러한 점은 이들에게도 이점이 된다. 부동산매매에 의한 개발에 의한 개발은 부동산가격을 폭등하게 하는 반면, 부동산신탁회사는 정해진 보수만 수수하므로 부동산가격의 안정 측면에서도 효과가 있다. 이처럼 부동산신탁이 부동산의 제반 문제점 해결에 기여할 수 있는데도 불구하고, 우리나라에서는 그 활용도가 기대에 못 미치고 있다. 그 원인은 다양하다. 우리사회의 풍습상 지주의 인식이 타인에 맡겨 개발하는 것 보다는 지주 자신이 직접 개발하는 것을 더 선호한다. 그리고 정책적으로는 지주들이 부동산신탁회사를 이용할 수 있도록 장려하는 정책적인 배려가 거의 없다. 본 연구에서는 부동산신탁의 본질을 먼저 개관하고, 부동산시장을 보다 역동적으로 할 수 있는 방안으로서 부동산신탁에서 수익자가 갖는 수익권의 유동화 방안을 제시하고자 하였다. 연구의 개요, 목적과 범위를 소개하고, 부동산신탁의 이론적 고찰을 하였으며, 부동산신탁이 유용한 수단인데도 불구하고 우리나라에서 활성화되지 못한 이유를 살펴보았다. 또한 수익권의 정의와 개념을 설명하고 이 수익권이 활성화 할 수 있는 방안을 도출하고자 하였다. 여기서는 수익자의 수익보장 방법과 정부가 부동산신탁시장 활성화를 위하여 필요한 조치를 간략하게 제시하였다. 부동산신탁에서 무엇보다 필요한 것은 부동산의 단순매매의 행태를 벗어나, 지주들이 부동산을 공공재로 인식하도록 하는 것이다. 이로써 부동산이 보다 효율적이고 공익적으로 활용될 수 있게 하여야 한다. 또한 다른 투자집단도 부동산신탁에 투자하도록 유치해야 할 필요도 있다. 부동산신탁을 규율하고 있는 관련법령의 개정도 선행되어야 한다. 현재의 신탁법과 신탁업법은 금전신탁을 전제로 하여 제정되었기 때문에 근본적으로 부동산신탁에 적용하여 규율하기에는 한계가 있다. 부동산신탁에 있어서 수익권이 유동화 및 활성화 되려면, 부동산신탁회사 스스로 이에 대한 연구를 해야하고, 부동산신탁상품에 대한 개발이 계속되어야 한다. 이와 더불어 정부와 시장체제는 관련법령이 개정될 수 있도록 조력해야 할 것이다.|A trust is one of the characteristics of the Anglo-American legal system. It had been developed from the concept of 'use' which had been derived from Roman Age and practiced in britain during the Medieval Age. Korea adopted this concept in 1960s with the trust Law. The government got to enforce the real estate trust to utilize the idle land by entrusting it to the real estate trust company as the scheme for the positive execution of public concept system about real estate, for the efficient use of real estate a full scale since the first stage of 1990s. And, as the result, while the government has deal with the trust about management and disposal etc. by founding two companies since May 1991. the government executed the trust for real estate development which is the core of real estate trust on a full scale on the 11th of November in 1992. Real estate trust is a kind of trust, in which landowner(trusters1 transfers his ownership to a real estate trust company(trustee), while trustee uses land to construct buildings and delivers thereof to beneficiary designated by truster. Trust contract is terminated, when trustee return the land and buildings thereon to truster. Real estate trust has benefits to landowner, because he is able to utilize unused or underused real estate with helps of a trust company which has a lot of experience in the area of real estate management, project financing and marketing. Landowner as developer is also able to pursue project profits without the necessity of buying real estate. Tentative renter, finance company and construction company enjoy benefits, too, because the counter party is a trust company having more reliance than landowner in term of credits, Real estate trust is also to contribute state’s real estate price since real estate is not traded with compensation allowing the private sector to enter real estate development market. Even if real estate trust can contribute to resolve many real estate problems in Korea, it seems not to be utilized enough as expected. The reasons are various. In social sense landowner prefers using real estate by himself to entrusting others. In policy areas, few measures to encourage landowner to use real estate trust have been prepared well. The study aims to articulate the essence of real estate and trading the real estate security for helping real estate trust work actively in real estate market. It consists of inclu야ng introduction, where research background, purpose and methodology are presented. It then review theories regarding real estate trust. It begins to find why real estate trust does not work well in Korea and property markets even if real estate trust is very useful tool to both landowner and user. It then explain the right of beneficiary in real estate trust and derives rationale how to promote the Right of Beneficiary in real estate trust, how to coordinate the interests among stakeholder, and what the government has to real estate trust market. Real estate trust has to be enlarged first of all, including to induce owned by public property to real estate trust market rather than simply selling off at the market. Other agencies also have to be invited to real estate trust market including gradually banking companies and then private institution The rule which regulates real estate trust market has to be enacted. The present laws of the Trust Law and the Trust Business Law made for financial and property management trust. They are not enough to regulate real estate trust. In order to trade the right of beneficiary in the real estate trust, real estate trust companies have to research it and develop rnerchandisings of real estate trust . And the government and market system help it with enacting the relational Act.