부동산경매 낙찰가율의 영향요인과 시간적 변화특성에 관한 연구

Abstract

부동산 경매에서 입찰금액을 정할 경우에 기준이 되는 것에는 낙찰가격과 낙찰가율이 있다. 부동산경매의 낙찰가격은 경매물건의 위치나 규모별로 가격차이가 많아서 입찰금액을 정하는데 합리적 기준으로 삼기에는 부적절하다. 오히려 인근지역 경매물건의 낙찰가율이 새로운 경매물건의 입찰금액을 정하는데 적합하다. 낙찰가율은 경매물건이 동일수급권이나 인근지역에 위치하고 동일한 유형일 경우에는 비슷하게 형성되는 경향이 있다. 따라서 부동산경매 실무에서는 부동산 경매의 입찰금액을 정할 경우에 위치별, 유형별로 형성된 낙찰가율을 기준으로 삼고 있다. 본 연구는 경매의 입찰금액을 정할 때에 기준으로 삼고있는 낙찰가율에 미치는 영향요인과 시간의 흐름에 따른 낙찰가율 영향요인의 변화특성을 비교하여 분석하였다. 분석자료는 2003년 1월부터 2010년 12월까지 서울시에서 진행된 경매물건중에서 유치권이 신고된 경매물건 822건과 법정지상권 성립여지있는 경매물건 305건 및 일반경매물건 1,260건으로 총 2,387건을 대상으로 분석하였다. 낙찰가율에 미치는 영향요인을 분석하기 위하여 부동산 경매특성변수와 소유권의 제한물권 유무, 위치별 특성변수, 유형별 특성변수, 거시경제변수를 독립변수로 하고 낙찰가율을 종속변수로 하여 분석하였다. 분석방법은 분산분석을 통하여 위치별, 유형별 특성변수의 차이분석을 하였으며, 다중회귀분석을 실시하여 경매물건을 낙찰받을 경우에 매수인의 소유권에 부담되는 제한물권의 유무에 따른 낙찰가율 영향요인과 위치별 및 유형별 낙찰가율 영향요인을 분석하였다. 또한 단위근 검정과 그랜저 인과검정을 통하여 낙찰가율과 거시경제변수와의 상관관계를 분석하였다. 분석결과, 유치권이 있는 경우에는 응찰자수와 유찰횟수, 임차인수, 동북권, 동남권 지역이 낙찰가율에 유의하게 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 법정지상권이 있는 경우에는 응찰자수와 유찰횟수, 서북권 지역이 낙찰가율에 유의하게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다음으로 거시경제변수와 낙찰가율간의 인과방향을 확인하기 위해서 그랜저인과검정을 실시한 결과, 건축허가현황과 종합주가지수가 낙찰가율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한편 경기변동이 낙찰가율에 미치는 영향요인을 분석하기 위하여 경기변동을 수축국면과 확장국면으로 구분하여 분석한 결과, 수축국면에는 응찰자수와 유찰횟수, 경매소요기간, 주택매매가격지수, 콜금리에서 유의미한 결과가 나타나고, 확장국면에는 응찰자수와 유찰횟수에서 유의미한 결과가 나타났다. 이는 수축국면에는 경기가 위축되므로 경매입찰시에 주택매매가격지수나 경매소요기간 등과 같은 여러 가지 변수들을 고려하여 투자하지만, 확장국면에는 경기가 활성화되므로 경매입찰시에 응찰자수와 유찰횟수만 고려하고 다른 변수들을 고려하지 않는 채 응찰한다고 분석할 수 있다. 이러한 분석결과는 경매입찰 참여자들이 소유권에 제한물권이 있는 경우와 이러한 제한물권이 없는 경우 및 위치별, 유형별로 입찰할 경우에 어떤 요인에 주의를 기울여야 할지를 시사한다.