민간경매시장에서 부동산매각가격의 할인현상에 대한 연구

Abstract

경매의 목적은 매도자는 가능한 가장 높은 가격에 물건을 판매하는 데 있고, 매수자는 가능한 가장 낮은 가격에 물건을 낙찰 받는 데 있다고 할 수 있다. 우리나라 사람들은 일반적으로 부동산경매시장에서의 매각가격은 일반시장에서의 거래가격에 비교해 볼 때 할인된다고 인식하고 있다. 기존의 연구 결과에 의하면 부동산경매 중에서 법원경매에서는 권리하자문제, 명도부담 등의 감액입찰요인으로 인해 경매매각가격이 일반매각가격보다 할인되어 거래된다고 한다. 본 논문에서는 부동산민간경매에서의 매각가격이 일반매각가격에 비교해 볼 때 할인 또는 할증되는지를 알아보고자 하였다. 본 논문은 2008년 3월에서 2011년 4월까지 진행된 수도권의 아파트 민간경매 낙찰물건을 연구대상으로 삼았으며 실증분석방법은 SPAR(Sale Price Appraisal rate)를 사용하였다. 그 결과 민간경매 매각가격은 일반 매각가격에 비교해 볼 때 1.9% 할인된 것으로 나타났다. 연구대상을 지역별, 세대면적별, 아파트세대수별로 나누어 비교해보았는데 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 지역별로 보면 수도권을 경기도와 서울로 나누어서 비교해보았는데, 서울지역은 0.000(0%)으로 일반매각가격과 동일한 가격으로 거래된 것으로 나타났고 경기지역은 0.034(3.4%) 할인 되어 거래된 것으로 나타났다. 서울 지역은 다시 강남과 강북으로 나누어서 비교해 보았는데 강남은 0.090(9%) 할인 되어 거래된 것으로 나타났고 강북은 0.089(8.9%) 할증되어 거래된 것으로 나타났다. 둘째, 세대면적별로 보면 면적이 85㎡이하인 경우와 85㎡를 초과하는 경우로 나누어서 비교해 보았는데, 면적이 85㎡이하인 경우에는 0.066(6.6%) 할인되어 거래된 것으로, 면적이 85㎡를 초과하는 경우에는 0.011(1.1%) 할증되어 거래된 것으로 나타났다. 마지막으로, 아파트 세대규모별로 살펴보면 해당아파트세대수가 400세대 이하인 경우와 400세대 이상인 경우로 나누어서 비교해 보았는데, 세대수가 400세대 이하인 경우에는 0.082(8.2%) 할인된 것으로, 400세대 이상의 경우에는 0.021(2.1%) 할증되어 거래된 것으로 나타났다. 본 논문에서는 부동산민간경매시장의 매각가격을 일반시장의 매각가격과 비교하는 데 그쳤으나 향후에는 민간경매매각가격을 법원경매 매각가격과 비교해보는 연구도 필요할 것이다. 또한, 본 논문에서는 부동산민간경매시장의 매각가격을 비교해 할인과 할증 정도만을 비교분석하였으나 추후에는 할인과 할증의 원인을 분석하는 연구도 필요할 것이다.|Sellers want to sell products at the highest price and buyers want to purchase products at the lowest price in auction. The real estate auction in Korea is considered as a means for enabling people to purchase at lower price than the price in the ordinary market. According to the results of previous studies, selling price in real estate auction is lower than general selling price in court auction because there are eviction duty and defects in the right relationship in court auction. In this study, selling price in private real estate auction was analyzed to figure out whether the price is discounted one or premium one compared to general selling price. The condominiums in the metropolitan area transacted in private real estate auction from March 2008 to April 2011 were studied using the Selling Price Appraisal Rate (SPAR) in this thesis. It was found that the rate of price gaps was -1.9% between selling price in private real estate auction and general selling price. In addition, the condominiums in the metropolitan area were categorized into region, housing size, the size of households to analyze the price gap. Firstly, in regional comparison, the analysis was done by dividing metropolitan area into Seoul and Gyeonggi-do. As a result, the rate of price gaps was 0% in Seoul when compared to the normal selling price. The rate of price gap was -3.4% in Gyeonggi-do. In the case of Seoul, it was divided into Gangnam and Gangbuk to analyze the regional. The rate of price gaps and the result showed that the rate of price gaps in Gangnam and in Gangbuk were -9 % and + 8.9 % respectively Secondly, compared by housing size, if housing size is less than 85㎡, the rate of price gaps was -6.6%, and if housing size exceeds 85㎡, the rate of price gaps was + 1.1%. Finally, compared by the size of households, in case of less than 400 households, the rate of price was -8.2% and, in case of more than 400, the rate of price gaps was +2.1%. There are some limitations to the results of this study which need follow-up studies. The limitations include the following: Although this study focused only on comparing selling price in private auction and general selling price, the following study would include comparison between selling price in private auction and selling price in court auction. Moreover, in this thesis, causes on the price gaps between selling price in private auction and general selling price were not studied . Future studies need to include the analysis on the causes of the discounts and surcharges

±Key Words×Private real estate auction, Selling price in private real estate auction, SPAR, General selling price