AHP를 활용한 빈집 발생 요인 및 중요도 분석

Abstract

우리나라의 빈집 문제는 저출산과 고령화, 지방 인구 감소 등 인구구조 변화와 주택 노후화, 그리고 도시와 지방 간 격차가 복합적으로 작용하며 발생하고 있다. 과거에는 도시화와 경제 발전에 따라 주택 공급이 급격히 증가 했지만, 인구 감소와 경제 구조 변화라는 새로운 현실 속에서 빈집 문제는 지방뿐 아니라 수도권을 포함한 전국적 현상으로 확대되고 있다. 이는 단순히 비어 있는 주택의 숫자가 증가하는 데 그치지 않고, 지역 주민의 삶의 질 저하와 범죄 위험 증가, 지역 경제의 침체 같은 다양한 사회적, 경제적, 환경 관련 문제를 동반하며, 결국 지방의 쇠퇴와 슬럼화를 더욱 가속하는 원인으로 작용하고 있다. 이러한 현상은 단기적으로는 지역사회의 안정성을 위협하고, 장기적으로는 국가 전체의 균형 발전과 지속 가능성을 저해할 수 있다는 점에서 심각한 사회적 문제로 인식되고 있다. 특히, 빈집 문제는 도시 쇠퇴 이론과 깨진 유리창 이론으로 설명할 수 있다. 관리되지 않은 빈집은 범죄율을 높이고 슬럼화를 유발하며, 이는 다시 빈집 문제를 심화시키는 악순환을 만들어낸다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 빈집 발생의 원인을 정확히 파악하고, 사전 예방과 효과적인 관리를 중심으로 하는 정책적 접근이 필요하다. 빈집 발생 주요 원인은 크게 사회적, 경제적, 정책적, 금융적 요인으로 구분할 수 있다. 이러한 요인들은 복합적으로 작용하여 빈집 문제를 심화시키고 있다. 먼저, 사회적 요인으로는 저출산과 고령화로 인한 지방 인구 감소와 젊은 세대의 대도시 집중 현상이 가장 큰 요인으로 작용하고 있으며, 이러한 현상은 지역의 슬럼화를 유발하며 악순환을 초래하고 있다. 또한, 주택의 노후 화와 관리 비용의 증가 역시 빈집 문제를 가중하는 중요한 원인 중 하나로 꼽힌다. 이러한 사회적 문제는 수도권과 지방을 막론하고 전국적으로 나타나고 있으며, 지역 간 불균형을 더욱 심화시키고 있다. 경제적 요인으로는 개인 소득이 감소하거나 실업률이 상승하면 주택 유지와 관리에 필요한 재정적 여력이 줄어들게 되며, 이는 빈집 문제를 악화시키 는 결과로 이어진다. 지역 경제가 침체하면 부동산 시장도 활력을 잃게 되어 주택의 매매나 임대가 어려워지고, 이는 결국 빈집의 증가로 이어지게 된다. 특히 지방의 경제 기반이 약화하면서 지방의 빈집 문제는 더욱 심각하게 나타나고 있다. 정책적 요인에서는 빈집 관리와 관련된 법적 제도와 정책의 한계가 중요한 문제로 지적된다. 현재 「농어촌정비법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 「건축물 관리법」 등 관련 법령이 존재하지만, 빈집에 대한 정의도 다르고, 지방과 도시를 구분하지 않고 일률적으로 적용되어 지역적 특수성을 충분히 반영하지 못하고 있다. 이러한 점은 빈집 관리의 효율성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하며, 세금 부담, 관리 규정의 미비, 빈집 활용을 위한 인센티브 부족 같은 문제들이 빈집 문제를 해결하기보다는 방치하게 만드는 결과를 낳고 있다. 금융적 요인 또한 빈집 문제를 악화시키는 주요 요인 중 하나로 꼽힌다. 대출 이자율이 높거나 대출 조건이 엄격할 경우, 빈집 소유자들이 주택을 유 지하거나 활용하려는 동기가 크게 줄어들게 된다. 이와 함께 새로운 소유자나 투자자가 빈집을 매입하거나 활용하려는 시도 역시 금융적 부담 때문에 어려 움을 겪게 된다. 이러한 금융적 장벽은 빈집 문제를 해결하기 위한 새로운 접근을 제한하는 요소로 작용하고 있다. 본 연구에서는 빈집 문제의 원인을 체계적으로 분석하기 위해 2020년 인구 총조사 데이터를 활용하고, 빈집 관련 주요 법령을 검토함으로써 법적 정의와 제도적 틀을 명확히 했다. 영국, 일본, 미국의 사례를 통해 시사점을 도출하였다. 본 연구에서는 계층분석법(AHP)을 통해 각 요인의 상대적 중요도를 정량 적으로 평가하였다. 분석 결과, 사회적 요인에서는 인구 감소와 고령화가 가장 주요한 원인으로 드러났으며, 경제적 요인에서는 개인 경제가 빈집 증가의 중요한 요인으로 확인되었다. 정책적 요인에서는 부동산 세제와 관련된 규제 가 빈집 문제에 미치는 영향이 컸으며, 금융적 요인에서는 대출 조건과 금리가 빈집 관리와 활용을 어렵게 만드는 장애 요인으로 나타났다. 귀촌 의향, 빈집 구입 의향 그리고 빈집세 도입에 대한 태도와 주요 영향 요인을 회귀 분석하였다. 회귀분석 결과, 빈집 구입 의향과 귀촌 의향 간의 밀접한 상관관계가 확인되었으며, 연령대가 높을수록 귀촌 의향이 증가하는 경향이 나타났다. 특히 경제적·금융적 요인을 빈집 발생의 주요 원인으로 인식하는 응답자에서 귀촌 의향이 높았다. 이러한 결과는 고령층 맞춤형 정책, 빈집세 활용 방안 명확화, 금융 지원 강화 등 맞춤형 접근의 필요성을 시사한다. 본 연구는 빈집 문제의 주요 원인을 다각적으로 분석했다는 점에서 의의가 있지만, 몇 가지 한계도 존재한다. 빈집 소유자의 의견 및 인터뷰를 충분히 반영하지 못한 점, 중앙정부와 지방정부 간 데이터 집계 방식의 차이로 인한 분석의 일관성 부족, 빈집 활용 방안을 구체적으로 제시하지 못한 점 등이 대표적이다. 빈집 문제를 예방하고 해결하기 위해 데이터의 표준화를 기반으 로 한 통합적 연구가 필요하며, 빈집 활용 방안까지 포괄하는 정책 설계를 통해 문제 해결의 실질적인 방향을 제시해야 한다. 이를 위해 중앙정부와 지방정부 간 협력을 강화하고, 빈집 문제 해결을 위한 구체적인 정책과 금융 지원 프로그램을 마련하는 등의 실행 가능한 대안을 도출할 필요가 있다. 이러한 노력은 단순히 빈집 문제를 줄이는 데 그치지 않고, 지역사회의 지속 가능한 발전을 이루는 데 기여할 수 있을 것이다.