송전선로가 개별요인비교치 감가율에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

증가하는 전기수요에 따라 송전선로 건립 및 운영으로 지역 주민들과의 갈등이 증가하고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 국가적 차원에서 개인 재산권 피해를 보상하기 위해 법적·제도적 장치와 지침을 마련하고 있다. 하지만 송전선로가 지나가는 토지에 대한 감정평가를 위한 법적 기준·지침은 아직까지 없는 실정일 뿐만 아니라 송전선로가 개별요인비교 감가율에 미치는 영향에 대한 연구는 아직 없는 실정이다.

따라서 본 연구에서는 송전선로 토지가치 변화에 대한 이론적 검토를 바탕으로 전국에서 실제 진행된 경매 감정평가 사례를 분석하였다. 이를 통해 경매 물건에 대한 감정평가시 송전선로가 개별요인비교치 감가율에 미치는 영향을 분석하고 객관적인 자료를 제공하는데 목적을 두었다.

이를 위해서 한국감정평가협회의 2015년 지가정보(Kapa DB) 자료 중 85건의 경매감정평가 실적자료를 이용하여 송전선로 해당 토지 경매 감정평가시 송전선로가 개별요인비교치 감가율에 미치는 영향에 대하여 통계분석을 실시하였다. 분석방법은 종속변수 “개별요인비교치 감가율”과 독립변수 “송전선 편입비율”, “개별공시지가” 및 “송전선로 전압” 간의 다중회귀 모형으로 설정하여 송전선로로 인한 개별요인비교치 감가율에 미치는 영향을 분석하였으며 그 결과는 다음과 같다.

회귀분석 결과 전국을 대상으로 한 회귀분석모형(1단계 회귀분석)과 토지의 세분화에 따른 회귀분석모형(2단계 회귀분석)은 타당하였다. 이를 기초로 1단계 회귀분석은 “송전선로 편입비율”과 “송전선로 전압”이 유효한 변수로 분석되었으며 “송전선로 편입비율”이 “송전선로 전압”보다 개별요인비교치 감가율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 송전선로 편입비율이 증가할수록 개별요인비교치 감가율은 증가하였고, 송전선로 전압은 감소할수록 개별요인비교치 감가율은 증가하였다.

반면 2단계 회귀분석은 지목기준별 세분화에 따른 택지와 지역기준별 세분화에 따른 수도권지역의 경우 “송전선로 편입비율”과 “송전선로 전압”이 유효한 변수로 분석되었으며, “송전선로 편입비율”이 “송전선로 전압”보다 개별요인비교치 감가율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 송전선로 편입비율이 증가할수록 개별요인비교치 감가율은 증가하였고, 송전선로 전압은 감소할수록 개별요인비교치 감가율은 증가하였다. 그리고 지목기준별 세분화에 따른 농지의 경우, “송전선로 편입비율”과 “개별공시지가”가 유효한 변수로 분석되었으며 “송전선로 편입비율”이 “개별공시지가”보다 개별요인비교치 감가율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 송전선로 편입비율 및 개별공시지가가 증가할수록 개별요인비교치 감가율은 증가하였다.

이는 경매 감정평가시 고려되는 사항중 송전선로의 편입비율, 개별공시지가, 송전선로 전압등은 토지의 용도지역, 지목, 지역, 위치 등에 따라 개별요인비교치 감가율에 다른 영향을 미치고 있음을 실증적으로 보여주고 있다. 따라서, 송전선로 해당토지 경매건에 대한 감정평가시 이러한 요인들을 반영하고 가치기준을 이용함에 있어 신중해야할 필요가 있음을 증명해 주고 있다.