투기과열지구에서의 고가 주택에 대한 대출규제 효과

Abstract

정부는 주택시장의 안정을 위해 투기과열지구 등 여러 규제지역을 지정하고 각종 규제를 가하는 정책을 반복하였다. 이에 어느 한 지역을 규제지역으로 지정하면 주택가격이 잠시 안정되는 듯하다 다시 올라가는 모습을 보이기도 하였다. 이렇듯 부동산 규제정책이 기대하는 대로 주택시장을 안정시켰는지 여부는 확실하지 않다. 이런 가운데 규제 수준도 지속적으로 강화되어 2019년 12·16 대책에서는 투기과열지구 내 시가 15억 원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 전면 금지하였다. 시가 9억 원에서 15억 원 이하 주택은 주택담보대출비율(LTV)을 40%에서 20%로 축소하였다. 이런 극단적인 대출 규제에도 불구하고 12·16 대책 이후 투기과열지구 내 주택가격이 안정되었는지 여부도 확실하지 않다. 이에 본 논문은 12·16 대책 이후 주택가격이 안정되었는지를 동태적 이중차분법을 통해 고가 주택이 몰려 있는 서울의 강남 3구를 대상으로 주택가격의 변화를 실증적으로 분석하였다. 기존에 고전적 두 시점 이중차분법을 활용하여 규제지역 지정이나 대출규제의 효과를 분석한 연구들은 대부분 평행성 가정이나 정책효과의 장단기 차이를 고려하지 않아 분석 결과의 해석의 신뢰성 측면에서 한계가 있었다. 그러나 본 논문은 선행 연구에서 간과하였던 플라시보 검정과 사전추세 검정을 통해 정책 시행 이전에 고가 주택의 가격에 사전추세가 있음을 확인하였다. 처치집단은 15억 원 초과 초고가 주택과 9억 원 초과 15억 원 이하 주택의 두 집단으로 정하고 통제집단은 6억 원 초과 9억 원 이하 주택으로 정하여 분석하였다. 선행 연구와의 차별성 확보를 위해 먼저 고전적 이중차분법을 활용하여 대출 규제 효과를 분석하고 이어서 플라시보 검정을 통해 평행성 가정을 확인하였다. 고전적 다 시점 이중차분법에 의한 대출규제 효과 분석 결과와 플라시보 검정 결과를 통해 보다 면밀하게 대출규제 효과를 분석할 수 있었다. 그리고 본 논문에서는 선행 연구와는 달리 동태적 이중차분 모형을 통해 처치집단의 사전추세를 검정하고 이를 토대로 대출규제 효과를 분석하여 분석 결과의 신뢰성을 높였다. 또한 15억 원 초과 초고가 주택에대한 대출 금지로 인해 가격이 낮은 주택으로 수요가 이전되었는지 수요전이 효과도 분석하였다. 이에 따라, 시가 15억 원 초과 주택에서 고전적 이중차분 모형을 통한 대출규제 효과를 분석한 결과, 정책 시행 후 주택가격이 통제집단 대비 6.3%p 상승한 것으로 분석되었다. 처치집단 9억 원 초과 15억 원 이하 주택의 경우 통제집단 대비 3.3%p 상승한 것으로 분석되었다. 이러한 분석 결과의 신뢰성을 확보하고자 플라시보 검정을 통해 정책 시행 전 임의의 두 시점인 2018년 4분기와 2019년 1분기에 가까 정책이 있었다고 가정하고 정책효과가 있었는지 검정해보았다. 분석 결과, 15억 원 초과 주택의 경우 2018년 4분기와2019년 1분기에 각각 정책효과가 있었던 것으로 분석되어 처치집단과 통제집단이 유사한 가격추세가 있었음이 확인되었다. 플라시보 검정 결과에 따라 15억 원 초과 주택에 대한 고전적 이중차분법에 의한 대출규제 효과 해석에 유의할 필요가 있음이 밝혀졌다. 반면, 9억 원 초과 15억 원 이하 주택의 경우 플라시보 검정결과 평행추세 가정이 성립되어 분석 결과의 신뢰성이 확보되어 통제집단 대비 처치집단의 가격이 3.3%p 상승했다고 할 수 있다. 본 논문의 주요 연구방법론인 동태적 이중차분법을 활용하여 사전추세 및 대출규제 효과를 분석한 결과, 15억 원 초과 주택의 경우 2019년 4분기에 처치집단의 가격 증가율이 통제집단의 가격 증가율보다 더 높게 나타나 사전추세가 있는 것으로 나타났다. 이에 동태적 이중차분 모형을 통해 대출 금지 효과를 분석한 결과 2020년 1분기와 2020년 2분기에 각각 3.34%p와 2.89%p 낮아진 것으로 나타나 단기적으로 가격이 하락하는 효과가 있는 것으로 분석되었다. 정책 시행 후 3분기(2020년 3분기)에는 가격증가율이 이전 기준시점의 가격증가율 수준으로 돌아왔고 그 이후 2020년 4분기에는 5.97%p, 2021년 1분기에는 11.85%p, 2021년 2분기에는 5.87%p, 2021년 3분기에는 11.39%p, 2021년 4분기에는 12.4%p 기준시점의 가격증가율보다 더 빠르게 상승한 것으로 분석되었다. 그러나 9억 이상 15억 원 이하 주택의 경우 사전추세를 검정해본 결과 처치집단과 통제집단이 정책 시행 이전까지 같은 가격추세를 가지고 있는 것으로 분석되었다. 이에 이중차분법에 의한 분석의 전제 조건인 평행추세 가정을 충족하여 동태적 이중차분 분석을 활용한 대출규제 효과 검증과 그 분석 결과를 한층 신뢰할 수 있게 되었다. 분석 결과 2020년 1분기와 2분기에는 추정계수가 유의하지 않아 가격증가율의 근사치가 기준시점의 가격증가율과 차이가 없는 것으로 나타났다. 그러나 2020년 3분기와 4분기에는 처치집단의 가격증가율이 통제집단의 가격증가율보다 더 높게 나타나 정책효과는 나타나지 않았고 장기에는 오히려 가격이 더 높게 상승하는 것으로 분석되었다. 또한 15억 원 초과 주택에 대한 대출 금지로 인한 수요전이 효과가 있었는지 분석한 결과, 수요전이 효과에 대한 명확한 증거는 발견하지 못하였다. 이는 초고가 주택시장과 고가 주택시장이 분리되어 있기 때문일 수도 있고, 초고가 주택의 수요자는 규제가 강해지더라도 고가 주택으로 수요를 옮기지 않고 오히려 매수를 미룰 수가 있기 때문이다. 분석 결과를 미루어 볼 때 시가 15억 원 초과 초고가 주택의 경우 대출금지와 같은 강력한 규제도 정책효과가 장기적으로 유지되는 것이 아니라 단기에 그치는 것으로 밝혀졌다. 또한 9억 원 초과 15억 원 이하 주택의 경우에는 단기에도 정책효과는 나타나지 않았고 장기에는 오히려 가격이 더 상승하는 것으로 나타나 장기적으로 주택가격을 안정시키려면 대출 규제와 같은 수요억제 정책으로는 한계가 있음이 밝혀졌다. 이에 정부는 주택시장을 안정시키기 위해서는 정책의 시행 여부를 신중하게 검토하거나 수요억제 정책 이외에 다른 정책을 고려해야 할 것으로 보인다.