출생 코흐트별 주택구입능력 변화에 따른 자가수요 예측

Abstract

부동산의 한 종류인 주택은 그 특성상 수급조절을 단기간에 할 수 없어 가격왜곡 현상이 발생하는 경우가 많다. 그러므로 주택정책에 있어 수요를 정확히 예측하여 미리 대비하는 중요한 문제이다. 이에 본 연구에서는 이미 많은 연구가 진행된 인구구조 변화에 따른 주택수요예측이 아니라 주택수요에 큰 영향을 미치는 다른 요인인 연령별 소득변화와 주택가격의 변화를 반영한 주택구입능력지수(HAI)와 자가율과의 관계를 분석하여 주거서비스 수요면적이 아닌 주택을 직접 구매하는 자가주택구매 수요를 예측하고자 한다. 먼저 연령별로 출생 코호트를 구성하여 소득을 분석함으로써 소득변화가 전 연령에 걸쳐 균등히 성장하지 않았음을 알 수 있었다. 또한 주택가격과 비교분석을 통해 젊은 연령층인 주택구입능력이 다른 연령층에 비하여 충분히 상승하지 못하였음을 도출할 수 있었다. 특히, 1979년 이후 출생 가구주에서 다른 연령범위보다 소득대비 주택가격을 따라가지 못하는 양상을 보였다. 도출된 출생 코호트별 소득과 주택가격을 적용하여 가정하에 HAI를 산출하였고 산출된 HAI와 인구총조사의 연령별 자가율과의 회귀분석을 통해 회귀식을 산출하였다. 산출결과 소득과 주택가격의 영향을 받는 HAI는 자가율에 유의미한 영향을 끼침을 알 수 있었다. 비교 분석이 가능하였던 출생 코호트별로 분석해본 결과 회귀분석 가능 대상 가구 중 가구주의 연령이 가장 어렸던 1979년~1983년에 출생한 가구주의 가구(b8379)가 가장 낮은 43%의 설명율을 보였고 1959년~1963년의 가구주의 가구(b6359)의 가구가 가장 높은 설명율인 92.7%설명력을 보였다. 전체 평균 소득과의 비교에서는 자가율을 예측하는 모형의 통계적 유의성을 검정한 결과, F 통계값은 23.799, 유의확률은 0.05에서 자가율을 유의하게 설명하고 있으며, 자가율 변화량의 72.6%가 HAI에의 하여 설명되었다. 가정에 따라 회귀식에 적용한 결과 매년 소득이 상승하는 상태에서 주택가격이 3%씩 상승한다면 2018년에는 전체가구의 60%에 해당하는 11,649,006가구가 자가가구에 속할 것으로 예측되었고 2023년에는 62.4%인 12,824,994가구가 자가가구에 거주할 것으로 예측되었다. 주택가격이 2%씩 상승할 경우는 2018년 11,912,731가구, 2023년 13,208,067가구가 자가주택으로 추정되었고 마지막으로 1%씩 상승하는 경우는 2018년 12,158,965가구, 2023년 13,548,626가구가 자가주택을 소유할 것으로 예측되었다. 자가주택수요의 추정결과 주택의 주요 수요층이라 여겨지는 30대중반~40대중반의 수요가 HAI변화에 민감한 모습을 보였으며 청년층인 20대의 수요는 HAI변화에 비하여 변동 폭이 낮음을 알 수 있었다. 이는 청장년층의 소득이 늘어난다고 하여도 자가수요에 덜 민감하다는 것을 보여준다. 또한 청장년층이 자가주택에 대한 선호가 떨어짐을 간접적인 증거로 볼 수 있어 자가주택수요에 있어 연령별로 선호나 구입능력에 차이가 존재함으로 앞으로의 주거정책을 결정함에 있어 연령별로 세분화하여 살펴보아야 할 필요성을 보여준다고 할 수 있다.