초고층 오피스 건축물의 시설관리에 관한 연구

Abstract

최근 우리사회는 산업 발전과 경제 성장에 따라서 새로운 기능과 활동에 알맞은 공간과 시설 등과 같은 사회의 변화를 수용해야 하므로 주거시설, 업무시설, 주거와 업무 겸용 시설 등 수요가 늘어 쾌적한 실내 환경 조성, 첨단 시설 등 테넌트의 욕구가 다양해지고 있다. 또한 도시의 과밀화와 지가의 상승으로 인하여 절대 토지의 면적이 부족하게 됨에 따라 도시공간의 입체화, 고도화를 추구하여 왔다. 이에 따라 건설공사는 초고층화, 매스화 및 대형화되어 가고 있으며, 공동주택, 주상복합 및 오피스 빌딩, 오피스텔 등 건축물도 초고층화 추세이다. 이러한 추세에 따라 향후 초고층빌딩이 점차적으로 증가할 것으로 예상된다. 그러나 종래의 자산관리는 이러한 변화 추세에 조응(調應)하기보다는 거의 답보적인 수준에서 추세적 관리의 방법이나 인습적 방법으로 이루어져 왔다. 따라서 이러한 현실을 변화시키기 위한 노력의 일환으로 최근 자산에 대한 체계적인 이해와 적절한 관리방법을 통해 개인이나 기업의 자산 증식과 투자수익 증가를 위한 관심은 더욱 높아지고 있는 실정이다. 이는 국내 부동산 자산관리 분야가 태동기를 지나 성장기로 진입하는 중요한 시점에 있다는 점에서 더욱 중요한 의미를 갖는다. 부동산 자산관리분야는 초고층 건축물의 등장에 따른 오피스 관리환경의 변화에 발맞춘 관리 서비스를 제공함으로써 더욱 성장하고 발전할 여지가 많다. 따라서 본 논문은 이러한 현실을 고려하여 이제까지 선행 연구에서 다루지 않았던 초고층 오피스 빌딩에서의 시설관리를 연구영역으로 정하였다. 먼저 기존에 주로 연구되었던 부동산 자산관리에 관한 이론적인 고찰을 통해 초고층 오피스 건축물에 적용할 수 있는 시설관리(Facility Management, 이하 FM)를 모색하고 고찰하는 것을 중심으로 우리나라 FM의 현황과 과제를 살펴보았다. 그리고 초고층 오피스 건축물의 특징과 문제점을 고찰하여, FM측면에서 초고층 오피스 건축물의 자산 가치를 높이기 위한 개선요소를 소개 하였다. 그리고 이러한 개선요소를 고려하여 초고층으로 집중화, 고층화, 첨단화에 대응하는 안전관리와 첨단시설에 대응하는 시설운영 관리시스템 구축과 쾌적한 사무환경 조성을 위한 방안을 소개하였다. 그리고 관리비(Running cost)의 절감 방안과 장수명관리(Life Cycle Management 이하 L.C.M), 연돌현상(Stack Effect)의 방지 등의 개선방안을 고찰하였다. 이처럼 본 연구는 부동산 자산관리의 측면에서 초고층 건축물의 특성을 고려한 FM관리방안을 모색하였다. 그리고 오피스 관리 환경의 변화를 고찰하면서 시설관리의 개념이 시설경영으로 변화되어야 함을 제시함으로써 국내 FM업체가 나아가야 할 발전 방향에 대한 시사점을 제공하였다.|Recently, our society is experiencing a rapid industrial and economic development. As a result, in a society where residential facility, office facility, multi-purpose(residence and work) facility are increasing to meet the need of new and functional space and facility suitable to the changing trend, tenants's demands for comfortable indoor environment, cutting edge technology and so on become various. Also, cities' population concentration and rise of real estate price led to city area's stereogram. In accordance with such a trend, construction work has become high-rise and large and apartment houses, multi-purpose apartments, office buildings, officetels(office +hotel) and so forth are being preferred. Under such circumstances, high-rise buildings are expected to increase gradually. However, asset management to date has been at standstill, maintaining routine practice, rather than following the changing trend. In an effort to change the reality, there are keen interests in increasing individual and corporate assets and investment returns through systematic understanding and appropriate management about asset. Such a movement is significant because that clearly shows that domestic real estate asset management area is entering into an important territory out of infant stage. Real estate asset management area has potential for further growth by providing management service suitable to the change of office environment according to the emergence of high-rise buildings. So, considering such a reality, this paper regarded the facility management in office building, which was not previously dealt with, as an experimental area. First of all, this paper reviewed facility management in Korea and possible improvements by focusing on previously studied theories about real estate facility management and seeking and considering facility management(FM) applicable to high-rise office buildings. In addition, by observing high-rise office building's features and problems, on the FM side some possible improvements for high-rise office building's asset value were introduced. And, considering such possible improvements, some suggestions such as safety management responding to the concentration of high-rise buildings and the establishment of facility operation management system and comfortable working environment responding to cutting-edge facilities. Cost-saving measures for running cost, life cycle management measures, prevention measures for stack effect were considered. Like this, this paper sought FM management measures especially for high-rise buildings on the real estate management front. And, while observing the change of office management environment, this paper provided the future direction for the domestic FM companies by suggesting that the concept of facility supervision be changed toward facility management.