중소형 오피스빌딩 매매가격 결정요인에 관한 연구

Abstract

서울지역에서 오피스빌딩의 지역은 크게 도심권역, 여의도권역, 강남권역으로 나눌 수 있다. 관공서 및 은행본점, 대기업 본사들이 주를 이루고 있는 도심권역, 한국의 윌 스트리트로 불리 우는 여의도권역, 대기업이 포진해 꾸준한 성장을 하고 있는 강남권역으로 나누어지는데 그 중에서 중·소형오피스 빌딩 매매시장에서 가장 빈번하게 거래가 형성되는 지역이 바로 강남권역이라고 할 수 있다. 강남권역의 경우 도심지역 또는 여의도권역과는 다르게 중·소형 오피스 빌딩에 투자관련 관심도가 높은 지역이며, 향후에도 이런 지속적인 투자형태는 유지될 것으로 판단된다.

강남권역에 중·소형오피스 빌딩의 거래가 빈번하게 이루어지는 가장 대표적인 이유로는 강남권역이라는 네임밸류(Name Value)와 더불어 중·소형오피스빌딩이 다른 권역보다 높게 형성되어 있기 때문이다. 또한 다른 권역보다 공실률이 낮고, 임대수익률이 상대적으로 높아 기대심리가 투자에 대한 기대심리가 높기 때문이다.

최근 금리의 인하와 더불어 경제성장률의 저조에 영향에 실물자산인 중·소형오피스빌딩에 관심도가 높아지고 있다. 최근 경제상황과 더불어 강남권역 뿐만 아니라 모든 권역에서 오피스빌딩의 매매가격이 전년대비 상승하는 현상을 보이고 있다.

본 연구는 강남권역 중 ·소형 오피스빌딩 매매가격을 결정하는 요인 중 어떤 변수들이 매매가격을 결정하는 요인으로 분석할 수 있는가에 대한 연구이다. 통상적으로 중·소형 오피스빌딩의 경우 인접도로 폭과 역과의 거리, 임대수익률, 공시지가, 연면적 등 많은 변수들이 오피스빌딩 매매가격을 결정할 수 있는 요인으로 판단되고 있다. 각 변수들이 중·소형오피스 빌딩에 어떤 상관관계의 보이고 있는가에 대한 연구이다.

본 연구로 인하여 오피스빌딩의 감정평가를 목적으로 하는 것이 아닌 오피스빌딩 매매가격을 구성하는 요건을 알아보고자 한다. 주관적인 자료보다는 객관적인 자료를 수집 및 작성하여 논문의 해당 자료로 사용하였다.

중·소형오피스 빌딩이란 10층 미만의 빌딩을 의미하며, 오피스빌딩의 순기능으로 여겨지는 업무와 사무를 할 수 있는 공간을 갖고 있는 빌딩을 말한다.