주택하위시장별 특성가격 모형 추정에 관한 연구

Abstract

부동산 이론에서 가장 중요한 관심사는 적정가격의 추정과 특정 변수가 가격에 얼마만큼 영향을 미치는가를 파악하는 일이다. 이를 위해서 학계는 물론 실무분야에서도 헤도닉 가격모형을 많이 이용하고 있다. 그러나 이모형을 어느 정도 범위의 시장에서 적용해야 하는 것인지, 실거래가와 시세 중 어떤 것을 종속변수로 할 것인지에 대한 논의는 많지 않았던 것으로 사료된다. 따라서 본 논문은 우선 실증분석에서 부동산 하위시장을 어느 범위로 해야 하는지에 대한 현실적 접근을 시도했다. 즉 서울시내 아파트에서 행정단위인 가장 적은 洞을 기준으로 4개의 군집, 즉 4개 하위시장으로 나누고, 각 하위시장 내에도 각기 다른 가격평가함수가 존재할 수 있는지를 검증하기 위해 각 하위시장별 실거래가 및 시세, 그리고 시세와 실거래가 간의 가격 차이를 종속변수로 하는 변형된 이중로그모형을 사용, 각 시장의 가격결정함수에 어떤 특성 또는 차이가 있는지를 살펴보았다. 실거래가는 데이터의 특징 상 層, 向, 眺望 등의 특성이 비교적 잘 반영되고 있다. 이를 기타 아파트 속성과 조합하면 개별 아파트의 각 속성이 가격에 미치는 영향을 통합적으로 검정할 수 있다. 더욱이 실거래가를 皮說明變數로 하면 소득 등 인구통계학적 특성이 유사한 가구들의 群集化된 속성들이 시장별 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는지도 알 수 있다. 한편 시세(呼價)는 당해 지역 내의 이미 알려진 헤도닉가격함수에 근거하여 매도자들만이 내린 개략적인 가격이다. 즉, 데이터의 특성상 불가피 하지만 층, 향, 조망 등 아파트의 개별적(individual) 특성은 묻어둔 채 해당 지역의 유사 평수 아파트의 평균적 가격인 셈이다. 수요 및 매도자의 판단이 고루 반영된 실거래가와 매도자만의 판단으로 평가된 시세(호가)를 상호 비교함으로써 개별 아파트가 지닌 각 속성에 대한 거래주체 間 ‘평가의 차이’도 살필 수 있었다. 또 이러한 평가의 차이가 서로 다른 헤도닉 가격함수를 지닌 거래주체의 이동에서 발생한다고 보고, 이들 차액을 종속변수로 하는 가격결정모형을 구성, 검정하였다. 검정 결과 가설 1이 지지됨으로써 동일한 아파트라 해도 각 하위시장별로 각기 다른 평가함수가 존재하고 있음을 알 수 있었다. 이를 통해 가설2 역시 지지되어 층, 향, 조망 등 동일한 아파트의 세부적 특성에 대해서도 군집별로 서로 다른 평가를 내리고 있음이 드러났다. 다음에는 시세와 실거래가의 차액에 대해 특정 아파트 또는 지역의 개별특성들이 어떤 영향을 미치는지를 각 하위시장별로 분석하였다. 이를 통해 각 하위시장별 시세(호가)에는 반영되지 않던, 아파트의 세부적 특성들이 시장별 차액 형성에 각기 어떤 영향을 미치는지를 파악할 수 있었다. 이는 아파트의 동일한 개별특성에 대해 군집별로 서로 다른 평가를 내리고 있음 의미한다. 이를 좀 더 상세히 설명하면 각 가설은 모두 유의미한 수준에서 지지되었다. 즉, 하위시장별로 상이한 헤도닉가격함수의 존재를 상정한 가설 3은 회귀함수의 계수들은 시장별로 각기 달랐지만, 최종적으로 초우검정(Chow Test) 결과 각 모형들이 유의미한 차이를 보이는 것으로 나타났다. 가설3은 동일 아파트의 특성이라 하위시장별로 시세가격과 실거래가격의 차액에 미치는 영향이 각기 다를 것이라는 내용이다. 가설 3 역시 평가의 차이에 유의미한 영향을 미치는 변수들은 각기 달랐지만(모델 5-8참조), 최종적으로 초우검정에서는 각 모델들이 유의미한 차이를 보이는 것으로 나타났다. 한편, 가설 2는 아파트의 개별 특성인 층, 향, 조망에 대해 하위시장별로 각기 다른 지불의사(회귀계수)가 나타날 것이라는 내용이다. 층의 경우 로열층은 대부분의 하위 시장(강북 고가 및 저가, 강남 고가)에서 유의미하고, 긍정적인 평가를 하는 것으로 나타냈으나 향은 서로 달랐다. 즉, 동남향은 강남 고가지역에서 유의미하고, 긍정적인 평가를 하는 것으로 나타났지만 다른 하위시장에서는 무의미하였다(모델 1-4참조). 조망의 경우 동일한 특성이라도 하위시장별로 극명한 차이를 보였다. 山조망은 강북 고가지역에서만 유의미한, 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 공원조망 역시 강남 저가지역에서만 유의미한, 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이와 같이 시세와 실거래가의 차액에 대해 층, 향, 조망이 미치는 영향은 하위시장별로 각기 달라(모델 5-8참조) 층, 향, 조망 등이 하위시장별로 각기 다른 지불의사를 나타낸다고 본 가설 2도 지지된 셈이다. 이와 같이 서울의 고가 및 저가 아파트 지역, 즉 하위시장별로 가격결정함수가 달랐으며, 아파트의 개별특성이 시세와 실거래가의 차이에 미치는 영향 역시 하위시장별로 서로 다르다는 것을 알 수 있었다. 그러나 본 연구는 하위시장별 헤도닉가격함수의 실체를 좀 더 구체적으로 밝히지 못한 아쉬움이 있다. 즉, 행정 洞 단위라 해도 거주가구별로 추구하는 효용은 각기 다를 것인데도 가구별 경제적 특성과 라이프스타일의 차이 등 구체적 자료를 가격추정에 반영하지 못한 점, 가구별 소득 및 재산수준에 관련된 자료 대신 세금부담을 그 대리변수로 이용한 점 등이 그것이다. 향후 보다 구체적인 자료에 의한 연구를 기약한다.

주요용어 : 하위시장, 시세가, 실거래가, 헤도닉가격특성모형, 시세가 대비 실거래가