주택 임대차시장에서 재계약 임대료의 할인과 할증

Abstract

해외 선행연구에 따르면 재계약 임대료는 임대인의 교체비용 절감과 정보비대칭 해소로 인해 해당 시기 유사한 주택의 신규계약 임대료보다 할인되는 것으로 알려져 있다. 그러나 재계약을 하게 되면 임차인도 주택 교체비용을 절감할 수 있고 주택에 대한 정보비대칭을 해소할 수 있기 때문에 임대료를 할증해 줄 동인이 있다. 이처럼 재계약으로 인해 임대인과 임차인 모두 편익이 발생하므로 재계약 임대료는 양자의 협상에 따라 할인될 수도 있고 할증될 수도 있다. 그리고 재계약 횟수가 늘어나게 되면, 임대인은 임차인과의 공감이 커지고 임차인은 주거안정성 가치가 커지면서 재계약 임대료는 추가적으로 할인되거나 할증될 수도 있다. 본 논문에서는 우리나라에서도 재계약 임대료가 할인(할증)되는지 여부와 재계약 횟수가 늘어남에 따라 재계약 임대료가 추가적으로 할인(할증)되는지 여부를 실증 분석하였다. 분석은 2011년 1월부터 2018년 12월까지 신고된 아파트 전세 실거래자료(확정일자 신고자료)를 가지고 서울 강남구과 노원구를 대상으로 전세 공급우위 시장이었던 2018년과 수요우위 시장이었던 2015년을 구분하여 헤도닉 가격모형과 반복매매 가격모형으로 재계약 임대료 할인 여부를 추정하였다. 분석 결과 다음과 같은 세 가지 사실들을 확인할 수 있다. 첫째, 재계약 임대료는 공급우위 시장에서는 할인이 되고, 수요우위 시장에서는 할인이 없거나 할증되고 있다. 이는 공급우위 시장에서는 임대인의 공실 위험이 커지기 때문에 재계약시 임대인의 할인 동기가 커지는 반면, 수요우위 시장에서는 임차인의 탐색비용이 증가하기 때문에 재계약시 임차인의 할증 동기가 커지기 때문이다. 둘째, 공급우위 시장에서 강남의 1회 재계약 할인율이 노원의 1회 재계약 할인율보다 높게 나타났다. 이는 재계약시 임대인의 할인 동기인 중개 수수료, 주택 수선비용, 공실 비용 등의 크기는 임대료(전세가격) 수준에 비례하기 때문에, 전세가격 수준이 상대적으로 높은 강남의 할인율이 노원보다 더 크게 나타나는 것으로 분석된다. 셋째, 강남지역은 추가적인 재계약시 1회 재계약보다 더 할인되지 않고 오히려 할증되기도 한다. 강남은 교육 환경 등 주거 환경이 뛰어나서 이 지역 임차인의 주거안정성 가치가 임대인의 공감효과 보다 크거나 같기 때문이다. 반복매매 가격모형을 이용하여 재계약 임대료 할인(할증)율을 분기별로도 추정해 보았다. 추정 결과 대부분의 시기에서 재계약 임대료는 할인되고 있는 것으로 나타났다. 또, 1회 재계약 할인율과 2회 이상 재계약 할인율의 증감 방향과 크기가 다르게 나타나고 있는 바, 1회 재계약과 2회 이상 재계약의 할인 여부에 미치는 요인이 다름을 알 수 있다. 재계약 할인율을 1회 재계약과 2회 이상 재계약 할인율로 구분하여 시계열적으로 추정한 결과는 향후 신규계약 전세가격 지수와 재계약 전세가격 지수 작성의 기초로 활용될 수 있을 것이다.