주택시장과 주택금융에 대한 동태적 분석

Abstract

현재 우리나라 주택시장에서 최우선적으로 해결해야 될 문제점은 주거비용의 상승이다. 글로벌 금융위기 이전까지 가계는 주택을 자산의 하나로서 인식하면서 주택가격이 상승하는 모습을 보였다. 그러나 글로벌 금융위기 이후에는 주택가격 하락에 따라 주택에 대한 투자심리가 점차 사라지고, 주택가격 안정화를 위한 정책과 임차를 위한 금융이 확장되었다. 이러한 정책의 결과로 최근에 전세가격이 급등하여 가계의 주거 안정성 문제가 과도한 차입을 통한 주택 구매자에게서 임차 세입자로까지 전가되고 있다. 주택의 자산적 가치가 하락함과 동시에 가계의 금융 안정성 문제가 대두되었다. 주택을 자산의 하나로 인식하는 가계는 주택가격이 지속적으로 상승할 것이라 믿어 차입을 통해 주택을 구입해 왔다. 그러나 주택가격의 상승이 정체되어 주택시장에서 거래절벽 현상이 나타나자 유동성 위기에 직면한 가계의 채무불이행이 점차 증가되고 있다. 따라서 주택시장의 변화에 따른 가계부실이 금융 불안정성을 확대시키고 있다. 본 논문은 현재 우리나라 주택시장과 관계된 문제점(주거 및 금융 불안정)을 가계의 행동에서 찾고자 한다. 먼저 주거 형태의 선택과 주택금융의 이용 및 채무불이행에 대한 행동 경제학적 이론을 제시하였다. 또한, 우리나라 주택시장의 구조적 변화에 대한 내용과 시사점을 제시한다. 첫 번째 실증 분석에서 주택금융시장을 통한 주택의 매매가격과 전세가격의 관계를 구조적 벡터자기회귀 모형(Structural Vector Auto Regressive, SVAR)으로 분석하였다. 분석변수로 산업생산지수, 전세가격지수, 매매가격지수, 주택담보대출 잔액, 전세보증대출 잔액, 그리고 신규 주택담보대출 금리 등이 사용되었다. 분석 결과, 전세가격은 매매가격의 하한으로 나타나며, 주택 소유자의 금융비용이 전세세입자에게 전가될 수 있는 것으로 나타난다. 두 번째 실증 분석은 GSADF(Generalized sup ADF)검증을 통해 실질 주택가격과 투자심리의 버블의 존재여부를 검증하였다. 검증결과, 매매가격에 과거 13년간 총 두 차례의 버블이 존재하였으나 주택투자심리에는 버블이 존재하지 않는 것으로 나타난다. 따라서 투자심리는 합리적이고 실질 주택가격만 시계열적으로 발산하므로 가격 자체에 관성이 간접적으로 나타난다. 마지막 실증 분석에서 다이나믹 프로빗 모형(Dynamic Random Effects Probit)을 활용하여 주택관련 대출이 가계의 채무불이행의 원인이 되는 지의 여부를 분석하였다. 주택담보대출을 보유한 A은행의 10,000 차주를 대상으로 한 최근 32개월의 시계열 자료에서 종속변수로는 채무불이행 상태를 사용하였으며 설명변수로 가계의 특성변수와 거시경제변수를 사용하였다. 가계의 채무를 신용대출과 주택담보대출로 나누어 설명변수에 포함시켰으며 거시경제의 영향을 살펴보기 위하여 실질 주택가격지수, 주택담보대출이자율, 실업률, 산업생산지수 등을 사용하였다. 분석 결과, 자가거주 가구의 채무불이행이 임차가구보다 높고 주택가격의 상승은 가계의 채무상환을 이연시킨다. 정부의 부동산 정책은 금융지원을 통해 주택거래 정상화와 주거 안정화를 목적으로 하고 있다. 그러나 주택투자심리가 정체된 상태에서 전세가격이 매매가격의 하한으로 작용하므로 거래시장과 전세시장에 대한 동일 시점 금융지원은 전세가격의 지속적인 상승을 초래하게 될 것이다. 따라서 주거 안정화를 위한 추가적인 정책이 필요하다.