住宅償還社債 活用方案에 관한 硏究

Abstract

주택상환사채는 주택법에서 정하는 일정한 요건에 해당하는 주택건설업체가 택지를 매입한 후 향후 사채매입자에게 공급할 주택분양금액의 일정비율을 액면금액으로 발행하며, 사채의 매입자는 당해 주택에 대한 분양계약을 체결하기 전에 분양금액의 일부로서 사채금액을 납입하고, 사채 발행자는 발행시에 예정한 택지에 주택을 건설하여 주택으로 상환하는 회사채를 말하며, 1977년 도입후 제1기 신도시개발시에 주택건설업체의 자금난 해소에 크게 기여하였다. 본 연구에서는 주택상환사채가 1977년 도입된 이후 민간주택건설업체에 의하여 제1기 신도시 개발시에 발행된 사례가 유일함에 따라 그 제도 및 발행현황, 활성화되지 않은 사유와 그 활용효과를 살펴보고 활용방안을 제시하였다. 주택상환사채의 비활성화 원인으로서 주택공급제도 및 주택상환사채에 관한 제도적 규제와 주택금융시장 상황의 측면에서 살펴보았다. 첫째는 20세대이상의 모든 신규 공급주택을 법령에서 정한 순위의 공급대상자에게 공급하도록 하고 있는 주택공급제도 하에서 주택상환사채를 매입할 수 있는 자격을 주택의 공급대상과 같이하는 경우에도 사채매입을 위하여 동원할 수 있는 자금력이 있는 자에게 비교적 쉽게 주택을 마련할 수 있게 하는 결과를 초래하여 그 동안 분양을 받기만 하면 자본이득이 주어지는 상황에서는 그 활용이 어려웠다는 점이다. 둘째는 위와 같은 주택공급제도 하에서 주택상환사채를 발행 등을 규제하기 위한 주택상환사채 발행계획의 승인, 발행적격자와 발행규모의 제한을 활성화 되지 못한 이유로 들었다. 세째는 주택과 주택금융시장의 측면의 사유로서 선분양제도를 통한 안정적인 주택건설자금 조달, 부동산투자신탁ㆍPF 대출 등을 통한 자금조달원의 다양화, 저금리로 인한 금융권의 자금유입등으로 인한 안정적인 자금조달로 인하여 주택상환사채의 활용 필요성이 많지 않았다는 점이다. 주택상환사채 활용의 효과로서는 현행의 주택금융환경과 후분양제도 도입에 따른 PF의 확대가 선분양 주택건설사업에 미치는 영향에 대한 대응방안과 주택수요자의 선택권확대의 측면에서 살펴보았다. 그 활용효과로서는 첫째는 후분양제도 도입으로 인하여 분양성이 있는 공공택지에서 공급되는 주택에 PF대출이 집중될 것으로 예상되고, 공공택지의 취득에 있어서 상대적으로 열위에 있는 중소주택건설업체는 민간택지에서 선분양방식으로 주택자금을 조달하여 주택건설사업을 할 수 밖에 없는 상황에서 공공택지에 비하여 상대적으로 사업성이 저조한 민간택지의 주택에 대한 PF등의 자금조달의 어려움으로 인하여 주택공급이 축소되는 결과를 방지하는 효과이다. 둘째로는 주택건설자금 조달원의 다양화를 통하여 금융기관의 자금운용의 편중으로 인한 신용위험의 감소와 시공사의 연대입보를 통하여 시행사가 조달하는 PF대출의 관행을 고려할 때, 금융기관의 신용경색 발생시에 시공사의 우발채무로 인하여 발생할 수 있는 위험을 방지할 수 있는 것이다. 마지막으로는 민간주택과 공공주택의 공급방법에 있어서 차별화를 통하여 주택수요자의 주택마련 방법에 대한 다양한 분양계약자의 공급방법에 있어서의 선택권을 확대하는 효과를 살펴 보았다. 주택상환사채의 활용방안으로서는 공공주택 중심의 주택청약제도 운영을 통한 민간주택시장과의 공급방법 차별화 , 주택상환사채 발행ㆍ양도에 관한 규제완화 및 보증인의 신용도 제고를 그 활용방안으로서 제시하였다. 첫째, 신규주택의 공급시장을 공공시장과 민간주택시장으로 차별화하여 시장 메커니즘이 적용되는 민간공급 주택시장에 대해서는 주택상환사채를 통한 자금조달의 기반을 마련하는 것이다. 이 경우 시장메커니즘이 적용되는 주택시장에 대하여 현행의 주택공급상황에 비추어 주택이 투기의 대상이 되는 상황을 방지할 수 있는 제도적 정비가 선행되어야 할 것이다. 둘째로는 주택상환사채의 발행에 관한 승인, 발행적격자의 제한, 발행규모의 제한에 대한 규제를 완화하여 보증인과 시장에 맡김으로써 당해 주택사업의 사업성에 의하여 규율하는 것이 타당하다. 셋째로는 보증인의 신용도를 제고하여 PF대출이나 회사채를 통한 자금 조달이 어려운 중소형 주택건설업체의 주택상환사채 발행시에 조달비용의 절감과 자금조달의 안정성을 기할 수 있을 것이다.|Redeemable Housing Bonds are issued by a housing constructor who satisfies certain requirements of Housing Act only after it purchases the housing site. The housing constructor can issue Redeemable Housing Bonds at face value proportional to the whole sales amount of the houses that will be supplied to the buyers. The buyers of the redeemable housing bonds will pay the price of the redeemable housing bonds as a part of the house purchase amount before signing the contract for the sale in lots, and the issuer will redeem the bond with the houses that he will build on the site on which he issued the bonds. Therefore it is a kind of company bond, which contributed much to the financing of housing constructors in the First New Town Development Project since its introduction in 1977. In this study, the institution itself, the status of issuance, the reasons why it was not much used in other projects, and the effects of this institution were researched based on the actual case in the First New Towns Project, as it is the only one case that utilized this institution actively since redeemable housing bonds was introduced in 1977. Two reasons were identified as the reasons why the Redeemable Housing Bonds have not been actively used. One is the institutional regulations on the House Supply and Redeemable Housing Bonds and the other is the situation of housing finance market. First, under the House Supply System that regulates to supply houses over 20 households to the ones who are entitled or qualified by the related laws, it was difficult to utilize under the situation that you can get capital interest if only you can buy a house even though the law restrict the qualification to purchase the Redeemable Housing Bonds to be the ones who are entitled to buy the houses, as only the ones who can finance can buy the houses easily. Second, they did not utilize the regulations and restrictions such as approval of issuing plan and qualifications of issuers and issuing amount to regulate the issuance of the Redeemable Housing Bonds under such a house supply institution. Third, there are issues in the housing finance market. The market did not feel it necessary to issue Redeemable Housing Bonds because of secure fund procurement through pre-sales of housing construction, diversified fund sources such as real estate investment trust and project finance, and low interest fund from the financial industry. The effects of redeemable housing bonds were reviewed from the perspective of countermeasures against the effects of PF expansion on the pre-sales house construction under the current housing finance environments and with the expansion of PF according to the introduction of the post-sale of housing construction, and the expansion of selective rights of the prospective buyers. The effects are as follows; First, with the introduction of post-sales scheme, PF is expected to be concentrated on the houses built on the profitable public housing sites. Comparatively less privileged small and medium housing constructors have no other choice than procure construction fund through pre-sales on private housing sites. As they build houses on the private housing sites which has less privileges than public housing sites they will have difficulties in funding through PF, which will reduce the house supplies. With the Redeemable Housing Bonds, we can prevent the reduction of the supply. Second, we can prevent the incidents from the contingent liabilities of the constructors in case of credit crisis of financial institutes through the diversification of construction funding sources, considering the current PF environments that the project executor procure the fund through the joint surety of the constructors. Finally, through the differentiation of supply between private houses and public houses, it could expand the selective rights of the prospective house buyers. Regarding how to utilize redeemable housing bonds, the followings are proposed; differentiation of private house market by applying the house subscription system on the public houses, reduction of the restrictions and regulations on the issuance and transfer of redeemable housing bonds and improvement of the creditability of the endorsers. First, we need to secure the fund procurement through the issuance of redeemable housing bonds in the privately supplied house market where the market mechanism is applied by dividing the house supply market as public market and private market. In this case, we need to prepare institutions to prevent the houses from being the object of speculation. Second, we need to deregulate the approval of redeemable housing bonds, restrictions on the issuers' qualifications and limitation of the amount and leave it to the market. The profitability of the project will regulate the issuance size autonomously. Third, we can reduce the expenses and increase the security of fund procurement of the small and medium sized housing constructors who have difficulties in funding through PF loan or company bond issuance by improving the creditability of the endorsers.