주택매도 의사결정에 대한 손실회피현상과 상대위험회피계수 추정에 관한 연구

Abstract

우리나라 대부분의 가계자산은 비금융자산의 비율이 높고, 가장 선호하는 자산 중 하나가 부동산이다. 따라서 부동산시장의 안정성 유지는 가계자산의 안정을 의미한다고 할 수 있다. 그러나 부동산시장의 안정성을 위한 부동산 정책이 시장기능의 활성화에 영향을 미치지 못한다면, 부동산시장의 혼란만 가중시키게 된다. 많은 정책들은 사람들의 행동을 조절하고 희망하는 방향으로 움직이게 한다. 따라서 효과적이고 효율적인 정책방안을 위해 사람들이 부동산시장에서 갖는 심리적인 행태에 대한 연구가 필요하다. 사람들은 이성적이고 합리적인 판단에 의해 의사결정을 내리는 것이 아니라, 휴리스틱(heuristic)방식에 의존하여 편향된(bias)된 판단을 하기도 한다. 행동경제학자인 Kahneman and Tversky는 기대효용이론이 보여주는 이론과 실제에서 일어나는 상황에서의 모순을 위험상황하에서의 의사결정이론인 전망이론(Prospect Theory)으로 설명하였다. 전망이론에서 제시하는 손실회피(loss aversion)는 이익보다 손실에 따른 고통이 더 크기 때문에 기준점(reference point)을 중심으로 비대칭적인 의사결정이 이루어지는 것을 말한다. 본 논문은 주택 소유자들이 주택가격의 손실 및 이익인 상황에서 주택 매도의사결정 여부를 분석하여 손실회피성향을 알아보고, 주택 매도의사결정에 영향을 미치는 요인들을 살펴본다. 또한, 부동산시장에서의 상황변화에 따른 위험에 대한 성향의 변화도 함께 분석한다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 위험회피성향에 대하여 가구주 연령과 소득에 따라 추정한 결과는 다음과 같다. 위험프리미엄과 상대위험회피계수는 대부분의 연령층과 소득계층에서 금융위기 이전 보다 이후에 높아진 것으로 나타난다. 연령별 분석에서 50대의 연령층은 금융위기 이전에는 위험회피적이다가 금융위기 이후 오히려 위험선호적인 성향으로 바뀐 것으로 나타나고, 부동산자산을 소유한 50대가 금융위기 이후 가장 많이 늘어난 것으로 조사되었다. 또한, 다른 연령층보다 상대적으로 30대에서 위험선호적인 성향을 나타내고 있다. 그 외 연령층에서는 부동산 자산 소유자들의 위험회피 성향이 금융위기 이후에 더 커진 것으로 추정되었다. 소득별 분석결과는 200만 원 미만의 계층에서 금융위기 이후 부동산 자산소유자가 크게 감소하였으며, 위험회피적인 성향이 두드러지게 나타난다. 금융위기 이후 상대위험회피계수가 낮아진 소득계층은 400~599만 원 미만과 600~799만 원 미만의 계층인 것으로 분석된다. 둘째, 주택소유자들의 손실회피 기준점을 자신이 소유한 주택의 최고가격과 비교하여 손실회피현상을 연구하였다. 분석결과, 이익이 있을 때는 매도를 하고, 손실이 있을 때는 매도를 하지 않는 유의한 변수들이 많았다. 이 결과는 주택가격의 손실이 있을 때 매도하지 않는 손실회피 성향을 나타낸다. 이러한 부동산 자산 소유자들의 손실회피로 인해 부동산시장 하락기(불경기)에 거래량이 줄어드는 현상을 설명할 수 있다. 부동산 정책에 대한 효과적인 입안을 위해 각 연령별, 소득별 계층의 위험회피 성향과 주택매도 의사결정의 손실회피성향에 따라 일률적인 정책보다는 차별화된 부동산 정책을 제시할 필요가 있다.