주택담보대출의 연체와 채무불이행확률에 관한 연구

Abstract

본 연구는 주택담보대출의 연체와 채무불이행확률을 결정하는 요인과 이의 발생시기를 실증 분석한 연구로서, 주택담보대출 미시자료를 이용하여 선택모형과 해저드모형으로 분석하였다. 주택담보대출의 연체확률은 대출 당시의 DTI 비율, 대출금리, 변동금리 여부, 신용스프레드와 금리스프레드, 근로소득자 여부, 지역별 실업률 등 차입자의 지불능력을 반영하는 변수들에 의해 결정된다. 또한, 연체확률은 대출 당시의 LTV 비율, 지역별 주택가격증가율, 그리고 주택가격변동성 등 자기자본가설을 반영하는 변수들에 의해서도 결정된다. 그러나 대출 당시의 LTV 비율이나 주택가격증가율은 지불능력가설을 지지하는 변수이기도 하고, 주택가격변동성은 주택의 유동성을 대리하는 변수일 수도 있어서 자기자본가설이 입증되었다고 단정하기는 어렵다. 주택유형별로는 아파트가 비아파트에 비해, 주택규모별로는 중대형주택이 소형주택에 비해 연체확률이 낮은데, 이는 주택가격변동성의 차이 때문인 것으로 보인다. 지역별로는 광역시가 수도권에 비해 연체확률이 낮은 것으로 나타났는데, 이는 주택가격증가율의 차이 때문인 것으로 보인다. 주택소유목적별로는 투자목적주택(전세보증금 있는 주택)이 거주목적주택에 비하여 연체확률이 낮은데, 이는 전세보증금이 금융부채를 줄여주기 때문인 것으로 보인다. 주택담보대출의 채무불이행확률은 대출 당시 DTI 비율, 대출금리, 신용스프레드와 금리스프레드, 근로소득자 여부, 실업률 등 차입자의 원리금 지불능력을 반영하는 변수들에 의해 결정된다. 반면, 지역별 주택가격증가율과 주택가격변동성과 같은 자기자본가설을 반영하는 변수들은 유의하지 않았다. 주택담보대출의 연체와 채무불이행확률에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 대출금리인 것으로 나타났고, DTI와 LTV 중에서는 LTV가 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 대출 당시의 DTI와 LTV 비율, 그리고 대출 경과월수와 대출기간 변수는 일정한 값을 넘어서면 연체와 채무불이행확률에 유의한 차이가 없고, 그 값이 연체와 채무불이행확률을 가장 급격하게 증가시키는 임계치인 것으로 보인다. DTI 비율은 연체확률에서 30%가, 채무불이행확률에서 40%가 임계치인 것으로 보인다. LTV 비율은 연체와 채무불이행확률에서 50%가 임계치인 것으로 보인다. 그리고 대출 경과월수와 대출기간은 연체와 채무불이행확률에서 5년이 임계치인 것으로 보인다. DTI 비율이 30%이하인 상태에서 LTV 비율이 50%초과이면 연체위험률이 높아지고, DTI 비율이 30%초과인 상태에서 LTV 비율까지 높으면 채무불이행 위험률이 급격히 증가하는 것으로 나타났다. 즉, DTI 30%초과와 LTV 50%초과는 각각 연체위험률을 높이는 촉발요인이고, 이 두 가지 촉발요인이 겹칠 때 채무불이행 위험률이 가장 높아진다는 것이다. 단기연체 위험률은 LTV 비율보다 DTI 비율에 의해 더 크게 좌우되고, 채무불이행 위험률은 DTI 비율이나 LTV 비율 모두에 의해 좌우되는 것으로 나타났다. 연체위험률은 대출취급 후 약 36개월까지는 안정적인 모습을 보이다가, 그 이후부터 서서히 증가하며, 약 68개월이 경과하면서부터는 급격하게 높아지는 것으로 나타났다. 채무불이행 위험률은 약 32개월이 될 때까지 안정적인 모습을 보이다가, 그 이후부터 서서히 증가하고, 약 53개월이 경과하면서부터 급격하게 증가하는 것으로 나타났다. 채무불이행 위험률이 연체위험률 보다 더 빨리 높아지는 것은 대출 초기에 연체된 차입자가 채무불이행으로 갈 위험이 더 크다는 것을 의미한다.