주택금융 활성화를 위한 Covered Bond 도입방안 연구

Abstract

과거 주택가격의 지속적인 상승, 저금리정책의 기조유지 및 시중의 과잉유동성 등으로 주택저당대출은 급증하여 2008.6월말현재 297.6조원에 달하고 있다. 정부에서는 2004.3월 서민의 주거안정을 목적으로 한국주택금융공사를 설립하여 보금자리론의 판매와 주택저당채권유동화제도를 도입하는 등 선진화된 주택금융체계를 갖추었다. 주택금융제도의 개선으로 차입자의 원리금상환부담이 크게 줄어들게 되어 주택수요자에게 보다 많은 내 집 마련의 기회를 제공하는 등 주거안정에 기여하였고, 주택저당대출의 유동화로 20년 장기채권인 주택저당증권(MBS, Mortgage Backed Securities)을 발행함으로서 장기채권시장의 활성화에 크게 기여하는 등 긍정적인 효과를 이루었다. 그런데 한국주택금융공사는 보금자리론의 87.9%를 유동화하여 주택자금을 조달하고 있으나, 주택금융의 대부분을 차지하고 있는 민간 금융기관은 주택저당대출 잔액의 2.9%만이 MBS 발행을 통하여 유동화 하는 등 주택저당대출에 대한 유동화실적이 매우 저조하다. 우리나라에서 MBS에 의한 주택저당대출자산의 유동화실적이 저조한 이유는 첫째, 과거에는 금융기관의 유동성이 풍부하여 주택저당대출자산에 대한 유동화의 필요성이 낮았고, 주택저당대출의 대부분이 단기·변동금리상품으로 이루어져 유동화가 활성화될 수 있는 시장여건이 성숙되지도 않았다. 둘째, MBS의 종목당 발행금액 및 발행물량이 작아 유통시장에서 차지하는 비중이 낮아 대규모 투자자인 은행, 생명보험사, 증권, 연기금 등 MBS에 대한 수요기반이 미비하였다. 셋째, MBS는 최장 20년 채권이나 기존 채권시장에 기준금리(reference rate)의 부재 등으로 장기 채권시장이 부재하였고, 장기 채권투자에 따른 위험의 헤지(risk hedge) 수단 및 파생금융상품이 발달하지 못함에 따라 유동화시장이 발달하지 못했다. 넷째, 우리나라의 주택담보대출은 대출규제 등의 영향으로 주택저당대출이 비교적 양호한 건전성을 유지하면서 낮은 위험자산 이였기 때문에 off-balance에 의한 위험의 전가나 유동화의 필요성을 크게 느끼지 못하여 유동화가 활성화되지 못하였다. 우리나라에서 주택저당대출에 대한 유동화의 대부분은 한국주택금융공사가 MBS를 발행하여 주택저당대출자산을 유동화하는 것이지만, 한국주택금융공사의 보금자리론(2008.6월말현재 9.7조원)은 우리나라 주택저당대출(2008.6월말현재 297.6조원)의 3.2%에 수준에 불과 하는 등 주택금융시장에서의 역할이 크지 않기 때문에 한국주택금융공사를 통한 주택금융의 활성화에는 한계가 있을 수 밖에 없다. 한편 민간 금융기관들은 주택자금의 대부분을 CD나 은행채 등을 통하여 조달한 반면, 유럽에서는 Covered Bond 발행을 통하여 조달하고, 미국은 MBS 발행을 통하여 조달하는 것과 비교할 때 우리나라는 유동화에 의한 주택금융의 자금조달규모는 매우 낮은 수준이다. 따라서 2008.6월말현재 297.6조원에 달하는 주택저당대출을 활용하여 주택금융을 활성화시키고 금융기관의 새로운 장기 자금조달원으로서 독일 등 유럽의 여러 국가들이 이미 도입하여 운영중인 Covered Bond 발행제도의 도입을 검토할 필요가 있다. Covered Bond란 담보권이 확보된 Cover Pool를 기초자산으로 하여 금융기관이 발행하는 일종의 회사채이다. Covered Bond의 특징은 첫째, 발행자의 재무제표에 계속 보유(on-balance)하면서 자금을 조달한다는 점에서 off-balance에 의한 MBS와 다르다. 둘째, Covered Bond의 원리금은 발행자의 현금흐름으로 지급하되, Cover Pool을 구성하는 모기지는 투자자를 위한 담보로서만 존재하지만, MBS는 기초자산의 현금흐름과 신용보강만이 투자자에게 원리금을 지급하기 위한 원천이 된다. 셋째, Covered Bond의 기초자산은 동적(dynamic)이기 때문에 Cover Pool내에 부실채권 및 조기상환된 자산들은 정상 자산으로 반드시 대체되어야 하지만, MBS의 기초자산은 정적(static)이다. 넷째, 발행자 부도시 Covered Bond는 만기일보다 우선하여 조기상환을 피하기 위한 구조를 가지고 있지만, MBS 투자자들은 모기지의 채무불이행 또는 조기상환이 발생하게 되면 조기상환위험에 바로 노출된다. 다섯째, 발행자가 부도발생하게 되면 Covered Bond 투자자들은 먼저 Cover Pool에서 우선변제를 받게 되고 Cover Pool에서 상환액이 부족할 경우에는 타 무담보 채권자들과 동순위(pari passu)로 발행자에게 상환을 청구할 수 있는 이중청구권(dual recourse)이 제공되지만 MBS는 기초자산에 의해서만 청구할 수 있다. Covered Bond의 도입이 필요한 이유를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 주택저당대출의 유동화 확대 및 자금조달방안의 다양화가 필요하기 때문이다. 우리나라의 주택저당대출잔액(2008.6월말현재 297.6조원)의 2.9%만이 유동화되고 있으나, 유럽은 모기지 잔액의 38.1%가 유동화되고, 미국은 Fannie Mae와 Freddie Mac가 전체 모기지의 44%를 담당하고 유동화된 모기지의 89%를 보유하고 있다. 또한 유럽은 모기지중 Covered Bond에 의한 자금조달 비율이 17.5%에 달하고 있는 것과 비교할 때 우리나라의 주택저당대출의 유동화는 매우 저조한 실정이다. 또한 금융기관의 자금조달도 CD 및 은행채에 의한 자금조달 규모가 수신잔액의 30.7% 차지하고 있기 때문에 시중금리 상승시 금융기관의 유동성 문제가 발생할 수 있고, 차입자 측면에서는 채무불이행위험이 증가하게 되는 문제점을 안고 있다. 따라서 금융기관들의 유동성 위험(liquidity risk)에 효과적으로 대응하기 위하여 현재 금융기관들이 장부상 보유하고 있는 우량 주택저당대출에 대하여 Covered Bond를 발행함으로써 장기자금을 안정적으로 조달할 수 있는 제도도입이 필요하다. 우리나라의 모기지는 대부분 표준화되어 있지 않기 때문에 MBS에 의한 유동화보다는 Covered Bond에 의한 유동화에 적합한 특징을 가지고 있다. 둘째, 바젤Ⅰ에서는 주택저당대출에 대한 위험가중치로 50%를 적용하였으나, 2008년부터 새롭게 적용되는 바젤Ⅱ에서는 주택저당대출의 위험가중치가 표준방법은 35%, 기본내부등급법(Foundation Internal Rating Based Approach)은 15%, 고급내부등급법(Advanced Internal Rating Based Approach)은 7%가 적용되도록 되어 있다. 따라서 바젤Ⅱ에서는 주택저당대출에 대한 위험가중치가 대폭 감소되기 때문에 부외(off-balance) 거래방식에 의한 자산매각방식인 MBS 발행이 은행의 BIS 자기자본비율 개선과 재무건전성 측면에서 유리하지 않기 때문에 금융기관들은 부외(off-balance) 유동화의 필요성이 크게 감소할 것으로 예상된다. 또한 우리나라 금융기관의 경우 자산 확대를 통한 대형화에 많은 노력을 하고 있기 때문에 기존의 MBS 발행에 의한 자금조달 보다는 부내(on-balance) 거래에 의한 Covered Bond 발행을 통하여 유동화하는 방안이 절실히 필요한 시점이다. 셋째, 장기채권인 주택저당대출을 기초자산으로 발행하는 MBS는 path-through형 MBS로 만기가 길어질 수밖에 없는데 조기상환위험 등을 투자자가 부담하게 되므로 MBS의 만기가 길어질수록 발행금리를 상승시키는 요인으로 작용하게 되어 자금조달비용을 상승시키는 요인이 된다. 그러나 Covered Bond는 금융기관이 Covered Bond에 대한 상환의무를 부담하며, 금융기관이 파산하더라도 담보자산에 대한 우선 변제권이 보장받는 등 이중청구권(dual recourse)의 안전장치가 있기 때문에 Covered Bond의 발행금리가 기존 MBS보다 약 1%포인트 정도 낮게 형성되는 특징이 있어 Covered Bond 발행 금융기관은 자금조달비용을 줄일 수 있다. 넷째, MBS에 의한 유동화는 off-balance의 형태로 유동화가 되기 때문에 주택저당대출에 대한 모든 위험이 투자자에게 전가되므로 도덕적 해이(moral hazard)와 같은 현상이 초래되어 시장의 실패(market failure)를 가져올 수 있다. 그러나 Covered Bond는 on-balance의 형태로 유동화가 이루어져 담보자산의 부실이 발행할 경우에는 Covered Bond 발행 금융기관이 모든 위험을 부담하는 구조를 가지고 있기 때문에 금융기관의 도덕적 해이와 같은 문제를 사전적으로 방지할 수 있다. 다음은 유럽과 미국 등이 도입한 Covered Bond의 사례들과 비교하여 우리나라에서 적용 가능한 Covered Bond 도입방안을 제시해보면 다음과 같다. 첫째, Covered Bond는 발행구조에 따라 법률에 의해 관리하는 법정형태와 계약에 의해 관리하는 구조화형태가 있는 바, 우리나라는 법정 Covered Bond에 관한 법률[파산절연(bankruptcy remoteness), 담보금지조항(negative pledge clause), 동순위조항(pari passu)]이 정비되지 않았기 때문에 Covered Bond 발행은행이 후순위로 보전하는 방식으로 현행「자산유동화에 관한 법률」의 일부조항을 개정하여 주택저당대출에 대한 구조화 Covered Bond의 발행근거를 마련하되, 중·장기적으로「담보부사채신탁법」등 관련 법령을 개정하거나, Covered Bond 관련 법률을 제정하여 법정 Covered Bond의 발행이 가능하도록 해야 한다. 둘째, 현행「담보부사채신탁법」을 개정하거나 Covered Bond 법률을 제정하여 법정형태의 Covered Bond를 발행할 수 있도록 하여야 한다. 법정형태의 Covered Bond를 발행하기 위한 법률 개(제)정 방안은 다음과 같다. ① 발행기관(제5조 관련)은 현행과 같이 공신력을 갖춘 신탁업법에 의한 신탁회사와 은행법에 의한 금융기관 뿐 만 아니라 종합금융회사, 보험회사 및 상호저축은행까지 확대되어야 한다. ② 주택저당대출의 Cover Pool 담보적격기준을 ⅰ. 주택저당대출의 대상자산은 아파트, 단독주택, 연립 및 다세대 주택을 담보로 잡은 주택저당대출로 Covered Bond 담보자산에 편입될 당시 정상채권일 것(30일 이상 연체대출은 제외), ⅱ. 담보인정비율(LTV)은 담보자산에 편입될 당시 60%이내의 주택저당대출일 것, ⅲ. 부채상환비율(DTI) 40%이내의 주택저당대출일 것, ⅳ. 1순위 근저당권이 설정된 주택저당대출로 운영해야 한다. ③ Covered Bond 투자자를 위한 초과담보로 최소 2% 수준에서 결정하되, Cover Pool에 대해서는 매월 시가평가를 하도록 의무화하고, Cover Pool에 포함된 주택저당대출 잔액은 반드시 명목가치 뿐 만 아니라 월별로 평가한 현재가치 기준으로도 Covered Bond 발행잔액 이상이 되도록 하여야 한다. 셋째, 파산시 담보권 보호 및 투자자 보호(제84조 관련)를 위하여 Covered Bond 발행시에는 금융위원회에 등록을 의무화하도록 하되, Cover Pool에 포함된 주택저당대출은 Covered Bond 발행기관의 다른 자산과 분리하여 관리되도록 하고, Covered Bond 발행기관 파산시에는 파산절연(bankruptcy remoteness)을 통하여 담보권이 침해받지 않도록 하여야 한다. 또한 조기상환위험을 헤지하기 위하여 최초 대출일로부터 10년 이내에는 조기상환이 불가능하게 하거나, 조기상환시의 상환금액을 주택저당대출 잔액의 명목가치가 아닌 현재가치에 의해 상환토록 할 필요가 있다. 현재가치에 의한 조기상환이 가능하게 할 경우 조기상환위험을 차입자가 부담하게 되며, Covered Bond에 콜 옵션이 없기 때문에 Covered Bond의 가격평가도 용이하게 된다. 넷째, Covered Bond의 유동성강화(제14조, 제15조 관련)를 위하여 담보물의 통합관리와 Tap발행에 대한 명확한 기준이 필요하다. 담보물에 대한 통합관리가 이루어질 때 담보자산의 풀이 증가하여 현금흐름이 안정적으로 유지되게 되므로 Cover Pool과 Covered Bond의 현금흐름을 일치시킬 수 있다. 다섯째,「은행법」제33조에서 금융채의 발행한도는 자기자본의 5배 이내에서 발행이 가능하도록 되어 있고, Covered Bond가 일반 채권과 다른 특징을 갖고 있으며, 금융기관의 원활한 주택금융 자금조달을 위한 대안으로서 Covered Bond 제도의 조기도입과 활성화가 요구되는 시점임을 감안할 때 Covered Bond의 발행한도는 기존 금융채를 포함하여 현행 자기자본의 3배에서 5배까지 확대할 필요가 있다. 은행권의 발행한도가 자기자본의 5배까지 확대될 경우 발행한도 잔여액은 현행 58.5조원에서 193.6조원까지 증액된다. 여섯째, Covered Bond의 만기는 1년 이상 20년 이하로 하되, 법정 Covered Bond의 발행이 가능할 경우에는 30년까지 확대해야 한다. 또한 Covered Bond의 상환방식은 만기일시상환방식이 타당하고, 이자지급형태는 확정고정금리방식으로 해야 한다. 한편 Covered Bond를 위한 우리나라 모기지시장의 개선방안에 대하여 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 주택가격 하락이 주택담보대출에 대한 부실화로 진행되지 않도록 부실화 이전단계에서부터 주택 및 차입자에 대한 지역별, 규모별 및 소득계층별 구입능력 등을 엄격하게 심사하는 등 주택담보대출 취급시에 채무자에 대한 다양한 심사기법의 개발 및 리스크관리 체계를 마련할 필요가 있다. 둘째, 주택담보대출의 변동금리 비율(2007년말현재 91.7%)이 과도하게 높아 급격한 금리상승, 부동산가격의 하락, 소득의 감소 등 외부의 경제환경 위험에 노출되어 있어 연체율이 증가할 가능성이 있는 바, 장기·고정금리형 주택저당대출의 비중을 늘리는 노력을 지속적으로 추진해야 한다. 또한 주택담보대출금리의 기준금리(reference rate)인 CD 및 은행채 금리가 시중자금사정에 따라 변동성이 커서 주택저당대출 차입자가 과도한 금리위험에 노출되어 있는 바, 기준금리를 대출자 및 차입자로부터 더 객관적이고 안정적인 콜금리나 3년 만기 국고채 금리 등으로 변경되어야 한다. 셋째, 유럽 및 미국 등 선진국들과 같이 주택금융시장을 발전시키기 위해서는 2차 주택저당시장인 유동화시장의 활성화가 절실히 필요하다. 이를 위하여 주택저당대출의 차입자가 주택저당대출의 원리금을 상환기일에 상환하지 못할 채무불이행위험을 헤지하기 위한 대형 모기지보험회사 등이 모기지 금융기관 또는 채권 투자자의 손실을 보상하는 Mortgage Insurance(주택저당대출 보험)제도의 활성화가 필요하다. 넷째, 유동화중개기관인 한국주택금융공사의 자본금은 4,766억원이고, MBS에 대한 보증한도는 자기자본의 50배이므로 한국주택금융공사의 보증한도는 23.8조원에 불과하다. 우리나라의 주택담보대출규모가 297.6조원(2008.6월말현재) 이기 때문에 한국주택금융공사의 보증한도 규모로는 주택수요자의 자금수요를 충족하기에 턱없이 부족할 수 밖에 없다. 따라서 Covered Bond 관련 보증에 필요한 충분한 자금력과 신용도를 가지고 있고, 수익구조도 공급자 금융에 대한 보증을 통하여 안정적인 수익구조를 가지고 있는 대한주택보증(주)을 유동화중개기관 또는 Covered Bond 관련 보증기관으로 지정하여 운용할 필요가 있다. 다섯째, Covered Bond의 리스크관리를 위하여 신용공여 등이 없이도 Covered Bond 등 유동화증권에 투자할 수 있는 헤지펀드 제도도입이 필요하다. 또한 신용평가회사와 금융기관과의 유착관계로 관대한 신용평가 남발(rating inflation)이 발생되지 않도록 신용평가의 품질향상과 평가의 투명성 및 신뢰도 제고를 위한 노력이 필요하다. 국제부동산전문가집단(global real estate professionals)과의 전략적 제휴를 통하여 우리나라의 Covered Bond에 대한 외국펀드의 투자활성화가 이루어지도록 정부의 적극적인 지원방안이 모색되어야 한다. 여섯째, 주택가격에 대한 공신력과 신뢰성을 담보하기 위하여 Covered Bond를 위한 주택저당대출은 반드시「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제28조에 의거 국토해양부장관의 인가를 받은 감정평가기관 중「부동산가격조사·평가를 위한 감정평가업자 선정기준」제3조제4항의 규정을 충족하여 국토해양부장관이 우수감정평가업자로 지정한 감정평가기관(2008.8월말현재 한국감정원 등 총 14개 기관이 지정되었음)의 감정평가를 거치도록 의무화할 필요가 있다. 우리나라의 금융권 주택저당대출 297.6조원(2008.6월말현재)을 활용하여 Covered Bond를 발행할 경우 발행규모는 약 52.1조원(US$372억, @1,400원 기준)에 이를 것으로 추정된다. 금융권이 Covered Bond 발행에 따른 장점으로 이해관계 당사자인 주택저당대출 금융기관, 주택수요자 및 투자자 등으로 구분하여 설명하면 다음과 같다. 첫째, 금융기관 측면에서는 ① Covered Bond를 통하여 유동화할 경우에는 장기채권을 현금화 할 수 있으므로 금융기관의 유동성 위험(liquidity risk)을 감소시킬 수 있다. ② Covered Bond를 통한 자금조달비용은 기존 MBS와 비교할 때 금융기관의 조달비용(52.1조원 유동화시 5,200억원)의 절감효과로 수익성이 개선될 수 있다. ③ 유동화로 확보된 자금을 가지고 또 다른 주택구입자 등을 위한 대출재원으로 활용할 수 있는 등 Covered Bond를 통하여 자금조달수단을 다양화 할 수 있다. ④ 장기로 자금을 조달하는 보험이나 연기금 등은 신용도가 높은 안정적인 장기자산에 투자하기를 원하므로 이들 금융기관간 자금수급 불균형을 해소하는데 도움이 된다. 둘째, 주택수요자에게는 ① 거액의 주택자금을 일시에 차입하되, 상환은 장기로 분할상환을 할 수 있게 함으로서 주택수요자의 주거안정에 기여한다. ② 주택저당채권의 유동화로 금융기관들은 주택자금대출 재원이 늘어나기 때문에 주택수요자의 자금차입이 용이하게 되므로 주택수요자에게 주택을 마련할 수 있는 기회를 보다 더 많이 제공하게 된다. 셋째, 투자자 측면에서 보면 ① 우량 주택담보채권을 담보로 Covered Bond를 발행하기 때문에 차입자의 채무불이행위험(default risk)이 매우 낮은 장기채권이다. ② 만기구조도 다양한 형태로 발행되기 때문에 장기 듀레이션(duration) 부채를 많이 보유하고 있는 연기금이나 보험사 등에게는 좋은 투자처가 될 수 있다. ③ 파산절연(bankruptcy remoteness), 이중청구권(dual recourse), Cover Pool의 초과담보(over-collateralization) 등으로 신용도가 높아 위험이 없는 투자처가 될 수 있다. ④ 수익률 측면에서도 국채금리에 일정한 금리를 가산하여 확정금리로 발행하므로 국채보다 수익성이 높고, 이자율 변동위험이 없는 안정적 자금운용이 가능하다. ⑤ BIS 자기자본비율 산출시 Covered Bond에 투자할 경우에는 위험가중치가 10%로 바뀌기 때문에 BIS자기자본비율 제고에도 크게 기여하게 된다. Covered Bond 제도도입시 고려사항으로는 국내에서의 신용등급은 AAA등급이기 때문에 국내에서는 Covered Bond를 발행할 유인이 상대적으로 적을 수 있고, 일반적인 자금조달원인 은행채나 예금자가 후순위로 취급됨에 따라 권리관계를 왜곡될 가능성이 있다. 또한 담보자산에 대한 파산절연문제를 Covered Bond를 발행하는 금융기관 등에 한하여 예외적으로 인정할 경우에는 형평성의 문제와 국내 파산관련 제도와 상충되는 문제가 발생할 가능성이 있다는 점 등을 고려해야 한다.|Although the mortgages have increased rapidly due to sustained rise of the housing prices, lower interest rates and excessive liquidity, the rate of MBS is very low, amounting only to 2.9% of the balance of the mortgaged loans (297.6 trillion won) as of the end of June, 2008. In order to activate the mortgages and create new financing resources for the financial institutions, it is deemed necessary to introduce the 'covered bond' system being operated in such European nations as Germany. The issuers or the financial institutions can raise the funds, while retaining a cover pool of mortgage assets and related credit risk on its balance sheet(on-balance), and pay the principals and interest of the 'covered bonds' from their cash flows. The mortgages comprising the cover pool should exist only as collateral for the investors, while the non-performing debts and earlier redeemed assets should be replaced with the normal assets in the cover pool. If an issuer should go bankrupt, the investors in the covered bond would be paid preferentially from the cover pool, and if they should be less paid, they would be eligible to resort to the dual recourse allowing them to claim the balance of their credits against the issuer pari passu with other unsecured creditors. The needs for introduction of the 'covered bond' can be summed up as follows; first, since the fund is raised in short-term (through CDs or bank debentures) but it should be operated in long-term (for mortgages), it is necessary to introduce the 'covered bond' system in order to hedge the liquidity risk of the financial institutions and raise the fund in a stable way; second, since Basel II has reduced the weighted risks of mortgages drastically (50%→15% or even 7%), it may be necessary to issue the 'covered bonds' for securitization of the funds because the bonds are traded on-balance rather than off-balance; third, since the 'covered bond' system can allow for such safety mechanisms of dual recourse to guarantee the preferential redemption for the secured assets even if the financial institution should go bankrupt, the fund-raising cost would be saved; fourth, since the 'covered bond' system allows for securitization on-balance, it can serve to prevent the problem of the moral hazards on the part of financial institutions; The 'covered bond' system may well be applicable to our country under the following conditions; first, it is necessary to amend 'Law on Securitization of Assets' qualifying the banks to issue the subordinate debentures and thereby, arrange a legal ground for the 'covered bonds.' It is also necessary in mid- and long-term to amend or overhaul the relevant laws and regulations including 'Secured Debenture Trust Law' to make the 'covered bonds' lawful; second, the specific directions for such legal arrangement or rearrangement can be suggested as follows. ① The subjects eligible to issue the bonds should be expanded to trust companies, banks, general financial firms, insurance companies and mutual funds. ② The collaterals secured for the cover pool should be specified as such. ⅰ. the normal collaterals at the time of mortgage contract including apartment houses, detached houses, row houses and multi-family houses. ⅱ. The LTV should be within 60%. ⅲ. The DTI should be within 40%. ⅳ. The mortgages should be based on the 1st-priority collateral. ③ The rate of the over-collateralization for the investors in the 'covered bonds' should be set at 2% at minimum, while the cover pool should be assessed at its market price every month. And the balance of the mortgages included in the cover pool should be equal to or above the balance of the 'covered bonds' issued in both terms of nominal and market values; third, in order to protect the rights of collateral and investors against the possibility of issuers' bankruptcy, it is essential to obligate the issuers to register with Financial Supervisory Committee and manage the mortgages included in the cover pool by separating them from other assets. And when an issuer should go bankrupt, collateral right should not be infringed upon through bankruptcy remoteness. In addition, in order to hedge the earlier redemption risks, it is deemed necessary to disable the redemption within 10 years after the first date of loan or redeem the investors at the market value, not nominal one of the balance of mortgage loan; fourth, in order to enhance liquidity of the 'covered bonds,' it is necessary to manage the collaterals by integrating them and set clear criteria for issuance of taps; fifth, it is deemed necessary to raise the ceiling of the 'covered bonds' including the conventional financial debentures from 300% to 500% of the equities; sixth, the period of expiration for the 'covered bonds' should be set for 1～20 years, but if the law allows, it should be extended to 30 years. In addition, it is desirable to adopt the lump sum payment for redemption of the 'covered bonds,' while adopting the fixed interest rates. The measures to reform the mortgage markets in favor of the 'covered bonds' can be suggested as follows; ① It is necessary to develop diverse review techniques for handling the mortgages and arrange a risk management system. ② Since the floating interest loans are exposed much to external risks, it is essential to increase the ratio of the long-term and fixed-interest rate mortgages. In this vein, the reference interest rates for mortgages should be the same as the 3-year-long national/public debentures rather than the CD or bank debentures. ③ It is also necessary to activate the mortgage insurance system in order to hedge the risks of debtors' defaults. ④ In order to meet the demands for housing loans, it is deemed necessary to operate Korea Housing Guarantee Company equipped with sufficient capital and reliability as securitization agency or guarantor. ⑤ It is necessary to introduce a hedge fund system encouraging the investors to invest in the 'covered bonds' without being given credits. In addition, it is necessary to enhance quality, transparency and reliability of the credit appraisal. And the government should endeavor to activate investment of the foreign funds in our 'covered bonds' through a strategic cooperation with the global real estate professionals. ⑥ Mortgages for the 'covered bonds' should be obligated to be appraised by the appraisal institutions designated by Minister of Land, Transport and Maritime Affairs. The advantages of the 'covered bonds' are diversification of the fund-raising, reduction of the liquidity risks, saving of the fund-raising costs and improvement of profitability on the part of the financial institutions. Their advantages on the part of those who want to own houses are housing stabilization due to the lump sum loans but the long-term installment payments and easier borrowing of the housing cost from the financial institutions due to securitization of the mortgages. Namely, the consumers can be give more opportunities to own their houses. On the part of investors, especially the pension funds and insurance companies owning long-duration debts featuring very low default risks, the 'covered bonds' would be good sources of their investments. Besides, the 'covered bonds' allow for a stable fund management, because they are higher reliable and less risky due to bankruptcy remoteness, dual recourse and over-collateralization of the cover pool.