주택금융시장의 활성화를 위한 전략적 방안

Abstract

최근 몇 년 동안 주택자금대출시장은 저금리 기조의 정착과 금융자유화에 따른 금융기관의 경쟁적인 가계대출 확대, 주택경기의 호황 등이 주택자금대출시장의 확대의 주요한 원인으로 분석되고 있다. 주택정책의 목표가 저소득층의 주거지원, 주택시장의 안정 등을 원활히 추진하기 위한 것이라 한다면 이를 위해서는 주택자금대출시장의 확대가 이루어져야 할 것이며, 이는 주택자금대출시장의 지속적인 성장과 안정이 선결되어야 할 필수적인 과제와 결부되어 있다 할 것이다. 그러나 주택담보대출이 급증하면서 아파트 가격이 상승하고 가계부채가 위험수준에 육박하는 등의 여러 가지 부작용이 나타나면서 이는 한국 경제의 잠재적인 불안 요인으로 간주되고 있다. 더욱이 향후 자산가치가 크게 하락하거나 시중 금리가 지속적으로 상승한다면 가계의 이자 부담액의 증가 및 대출원리금 상환 압력이 가중될 것이고, 대출비중이 높은 금융기관의 경우 수익성 및 건전성 악화는 물론 자금의 유동성의 문제까지 초래할 우려가 있다. 이런 점에서 경제 전반에 미치는 부작용을 최소하면서 주택자금대출시장을 건전하게 육성할 필요성이 요구된다할 것이다. 이러한 배경 하에 본 연구에서는 주택금융시장의 현황으로서 주택대출 규모, 대출금리 형태 및 수준, 대출만기 구조, 대출상환 방식, 주택저당 채권 유동화 시장 규모 등을 살펴보고 해외의 주택금융시장의 운영현황과 특징을 분석하여 국내 주택금융시장에 미치는 시사점을 논의하고, 이러한 시사점을 근거로 주택금융시장의 활성화를 위한 개선방안을 모색하고자 한다. 국내 주택금융시장의 활성화를 위한 개선방안으로는 크게 모기지론 활성화 방안과 주택금융 정책 측면에서의 활성화 방안을 제시하였다. 먼저 모기지론 활성화 방안으로서 서민에게 많은 리스크를 부담하게 하는 변동금리를 지양하고 고정금리부 모기지로의 확대, 노령화 시대를 대비한 역모기지론 활성화, 금융기관과 차입자들의 모기지 보험의 도입 그리고 정부의 소비자들에 대한 금융교육을 통해 모기지론에 대한 정보 취득을 용이하게 하여 소비자들의 소득이나 능력에 맞는 모기지 상품을 선택할 수 있도록 다양화해야 할 것이다. 주택금융정책 측면에서의 활성화 방안으로는 실수요자 및 저소득층에게 주택자금대출의 조건을 완화하여 저리의 국민주택기금을 지원하여야 할 것이며, 체계적이고 효율적인 주택금융 마케팅의 기법이 필요하며, 부동산 관련 서비스산업의 육성과 조세지원의 공정성 및 합리성을 도모해야 할 것이다. 서민들의 주택구입을 지원하는 주택금융은 사회경제적으로 매우 중요한 자리를 차지하고 있으나, 우리나라의 주택금융제도는 서민들이 이용하기에 매우 불리하게 되어 있으며, 주택구입에 소요되는 기간도 선진국에 비하여 상대적으로 장기적인 시간이 소요되고 있다. 우리나라에서는 그 동안 주택구입자금이 충분히 공급되지 못하고 국민소득에 비하여 주택가격이 월등히 높아 서민들의 주택구입이 어려운 구조로 되어 있다. 선진국에 비해 열세인 국내의 주택금융시장을 선진국 수준에 버금갈 정도로 발전되기 위해서는 모기지 시장에 대한 발전이 가장 시급 하다 할 것이며, 모기지 시장의 발전은 금융기관의 자산운용 및 자금조달을 보다 다양하고 원활하게 하며 자산 건전성을 제고하는데 기여한다. 따라서 본 연구에서 제시한 방안을 토대로 모기지론이 운영이 된다면 모기지 시장이 활성화 될 것으로 기대하며, 또한 주택정책의 목표이자 모기지론의 시행목적인 주택금융시장의 안정화 및 활성화를 도모할 수 있을 것이며, 나아가 집값 안정 및 서민의 주택금융비용 부담을 완화하는데 기여할 수 있을 것으로 본다. 다만 모기지 시장이 발전하는 데 있어서는 정부의 지원이 결정적인 역할을 하나, 정부의 역할은 제한적인 범위와 한시적인 수준에 머물러야 할 것이지 지나친 정부의 개입은 금융시장의 정상적인 발전을 저해할 가능성이 있음을 인식하여야 할 것이다. |The domestic housing credit market has recently seen the expansion of the market, mainly caused by harsh competitive housing loan of financial institutions and housing business boom, based on low-interest rate policy and finance liberalization. If the true purpose of the housing policy lies in supporting houses for the low-income class and in stabilizing the housing market, then the current expansion will be desirable, and for this, more than anything else, the housing credit market is to be sustained and stable. Such sharp increased housing credit, however, has led to some negative effects such as a high rise in apartment price and to a dangerous level of household debt, which is all considered a potential threatening factor in the Korean economy. What is worse, if the value of assets falls dramatically or the interest rate continues to rise in the-not-too-distant-future, then the burden of the repayment of interest of households will increase and the pressure on the repayment of advanced money will also be sure to rise, which in turn, threatens profitability as well as soundness of financial institutions with high lending for housing. In that sense, it is needed to minimize the effects of such possibilities on the whole economy and to raise a healthy housing credit market. In this study, I researched housing credit volume, types and level of interest for lending, the structure of lending maturity, kinds of lending repayment and the scale of the housing mortgage bond market, and I analyzed the relevant overseas cases and their characteristics, operations and their influence on the domestic housing finance market, and finally sought enhancement measures to activate the housing finance market. In the aspect of the measures for the activation of the domestic housing finance market, I suggested mortgage activation and housing finance policy for the activation. In terms of the mortgage activation measure, fixed rate mortgage, instead of variable rate which puts tremendous risk on the low income class, should be applied and expanded, and reverse mortgage loan to deal with the aging society should be activated, and mortgage insurance also should be introduced and finance education for the general people should be progressed by the Government for their easy access to the information of mortgage loan and various mortgage goods. From the viewpoint of housing finance policy, the current strict loan conditions of housing for the low-income people have to be rather mitigated and systematic and effective marketing skills of housing credit are needed and real estate-related service industry should be also brought up along with reasonable and fair tax assistances. Housing finance for the general people is socially and economically very important, but it is true that the domestic system is very hard for them to use it and the period for purchasing a house is relatively long compared to that of advanced countries. We have seen a structure which has made it very difficult to purchase houses because of insufficient financial support and absurd house price when considered GNP. Under the circumstance, in order to develop the domestic housing finance market, mortgage market should develop, which will ultimately contribute to the enhancement of asset soundness of financial institutions and to their asset operations and raising funds. From this, if applying measures mentioned on this study for the stable and effective mortgage loan, we could expect the activation of the mortgage market and achieve the purpose of the stabilization and activation of housing finance market as well, and furthermore, that will be surely led to stable house price and burden-mitigation of the people who need housing finance. And the Governmental aid for the development of the mortgage market is very important but it should be done within a limited range, because excessive intervention by the Government could be a hindrance to the normal development of the financial market.