주택개발PF사업 재무적 투자자의 손실발생위험 분석에 관한 연구

Abstract

부동산 경기의 장기 침체로 인해 주택개발PF사업의 악순환이 반복되고 있다. 정부를 비롯한 학계, 업계에서는 반복되는 악순환의 고리를 단절하기 위해 다양한 개선방안을 제시하고 있지만, 실효성 있는 대책이 부족한 실정이다. 이에 따라 참여 주체들의 합리적이고 객관적인 의사 결정을 통한 보다 적극적인 주택개발PF사업의 리스크 관리 대응이 필요하다. 본 연구는 주택개발PF사업에 있어 재무적 투자자의 리스크 관리 대응방안을 살펴보고, 프로젝트의 참여 여부를 결정하는 4단계 과정을 통해 손실발생위험을 감소하거나 전가하는 방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 연구 목적을 달성하기 위해 재무적 투자자와 관련한 리스크 관리 방안과 주택개발PF사업의 리스크를 알아보고, 신용보강을 통한 리스크 관리 방법에 대해서 조사하였다. 이를 통해 재무적 투자자의 손실발생위험을 측정할 수 있는 산식을 설정하였다. 분석에 사용되는 변수를 통제 변수와 추정 변수로 구분하고, 각 변수의 분포를 산식에 적용하여 몬테카를로 시뮬레이션, 민감도 분석, 시나리오 분석을 실시하였다. 이를 바탕으로 유의수준 1%, 5%, 10% 기준으로 손실위험의 발생 가능성을 알아보고, 결과에 따른 지역별 특성을 분석하였다. 마지막으로 본 연구에서 도출된 결과에 따라 실제 재무적 투자자의 입장에서 사업 참여 여부에 대한 의사 결정을 실행하는 4단계 과정을 통해 연구 결과의 활용과 리스크 관리 방안을 제시하였다. 연구 결과 손실발생위험은 지역별로 다르게 나타났다. 손실발생위험이 낮은 지역은 서울, 경기, 인천, 세종 등으로 대부분 수도권 지역 및 개발 이슈가 풍부한 지역으로 나타났으며, 손실발생위험이 높은 지역은 강원, 경북, 전북 등으로 지방 중에서도 내륙에 위치한 지역들로 나타났다. 따라서 재무적 투자자의 입장에서는 지역별로 차등적인 리스크 관리 대응이 가능하다. 민감도 분석에서도 지역별로 손실발생위험에 영향을 미치는 분양률, 낙찰가율, 원가율, 시행사 자기자본비율의 일부 순위가 다르게 나타났다. 그리고 손실발생위험의 지역별 분류 및 손실위험을 줄이기 위한 시나리오 분석을 통해 원가율 및 시행사 자기자본비율의 조정을 통해 리스크를 관리할 수 있음을 보였다. 재무적 투자자 입장에서 손실발생위험에 대한 리스크 관리 단계는 4단계로 이루어 질 수 있다. 1단계는 연구 분석 모형에 의한 시뮬레이션을 실시하여 손실발생위험 결과를 도출하고, 그 결과에 따라 손실발생위험을 최소화할 수 있는 각 변수들의 전략적인 조합을 구성한다. 2단계에서는 각 변수들에 대한 민감도 분석을 실시한 후, 그 결과에 따라 영향이 큰 변수 중심으로 전략적 변수 조합을 조정한다. 3단계는 시나리오 분석을 실시하고, 그 결과에 따라 손실발생위험을 제거할 수 있는 통제변수의 최대치를 설정한다. 마지막으로 4단계는 이상의 3단계를 진행했음에도 불구하고 손실발생위험이 존재하는 경우 보증 및 보험을 이용하여 리스크를 감소하거나 전가할 수 있는 방안을 모색한다. 이와 같이 본 연구는 기존의 리스크 관리 연구들과 달리, 실제적인 주택개발PF사업의 리스크에 영향을 미치는 변수의 객관화된 통계 자료, 특히 낙찰가율과 분양률을 통해서 손실발생위험을 분석하고 모형의 변수들을 전략적으로 조합함으로써 리스크 관리가 가능함을 실증하였다. 그리고 지역별 분양가, 낙찰가율, 분양률 등을 실제 자료를 기초하여 지역별 손실발생위험의 크기를 측정함으로써 지역별 차별화된 위험관리를 유도하였다. 또한, 재무적 투자자의 입장에서 주택개발PF사업 참여에 대한 의사 결정을 보다 합리적이고 객관적으로 진행함에 따라 안정적이고 우량한 사업장에 대한 자금 조달이 원활히 이루어지게 함으로써 부실채권 발생 방지 및 주택개발PF사업의 활성화에 기여할 수 있을 것으로 판단한다.