주택가격 상승률 및 기대수명 변동에 따른 주택연금 가입 가구수의 변화

Abstract

For estimating the monthly payments of the reverse mortgage, the government asks an outside specialized agency and the monthly payment will be decided, considering the property more than one time per year. In this study, the effect of life expectancy variable which there was the difference between the variable rate of housing price increase, which there is variability by the scale and region, and the life expectancy by age, on changes in the numbers of households that joined in the reverse mortgage, utilizing Panel analysis. As the estimate result of regression analysis upon the housing price increase rate variables, in Seoul, the life expectancy variable had the effect on changes in the numbers of households that joined in the reverse mortgage in the group of those who had the houses with surface area of greather than 85㎡ , in Gyeonggi-do, it had the effect in group of those who had the house with surface area of not more than 60~85㎡. Of five Metropolitan Cities, in all group of house types of Daegu Metropolitan City, the housing price increase rate had the effect on the numbers of households that joined in the reveres mortgage, on the other hand, in Gwangju Metropolitan City and Ulsan Metropolitan City, it had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage in the group of those who had the houses with surface area of not more than 60㎡ and of 60~85㎡. In addition, as we have got the estimate result of region factors when controlled the scale factors of houses utilizing the fixed effects, in Gyeonggi-do, Daegu Metropolitan City and Ulsan Metropolitan City, the housing price increase rate had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage. Next, as the estimate result of the scale factors when controlled the region factors, the housing price increase rate variable had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage in the group of those who had the house with surface area of greather than 85㎡, which there was a higher increase in the housing price increase rate. As the estimate result of regression analysis with the life expectancy by age, in Seoul, changes in the life expectancy in the group of 65~69 years of age and the group of 70~74 years of age had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage. In Gyeonggi-do, in the group of 60~64years of age, of 65~69years of age and of 70~74years of age, it had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage. Also, in Incheon Metropolitan City, the life expectancy changes had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage. Of five Metropolitan Cities, in Busan Metropolitan City, Daegu Metropolitan, Gwangju Metropolitan City and Deajeon Metropolitan City, changes in the life expectancy, in the group of 65~69years of age and the group of 70~74years of age, had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage, on the other hand, in Ulsan Metropolitan City, changes in the life expectancy, in the group of 70~74years of age had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage. Next, as we had the estimate result of fixed effects model for the region factors when controlled the factors of life expectancy by age, utilizing fixed effects model, in all the eight regions where were the subjects of analysis, changes in life expectancy had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage. As the estimate result of fixed effects model of the life expectance by age when controlled the region factors, changes in the life expectancy by age in the group of 60~64years of age, the group 65~69years of age and the group of 70~74years of age in which there was higher increase in the life expectancy had the effect on the numbers of households that joined in the reverse mortgage. The implications that we got from this study were that firstly, there might be some regions and households which could have some benefits caused by the single reverse monthly payment model. Even if the government gets the initial fee for guaranty and the annual fee for guaranty from those who want to have the reverse mortgage for preparing potential adverse selection, if the numbers of households that the reverse mortgage is terminated, the government may have a risk that a great loss increase rapidly. Therefore, there are some difficulties to subdivide it by region, so that we need to find some ways to reduce the problems of the single model. Secondly, the majority of the households that joined in the reverse mortgage were concentrated in the capital region (Seoul, Gyeonggi-do and Incheon metropolitan City) and majority of the households of the low cost house were concentrated in the provinces. Therefore, the government needs to modify the system for affecting improvement of income of elderly people who have a house in the provinces. Thirdly, in the group of 60~64years of age, there was a higher increase in joining in the reverse mortgage. We thought the reason why it was that the people could get a stable monthly payment until passing away after joining in the reverse mortgage upon the house. The problem is to increase the numbers of the households of the age in joining in the reverse mortgage. As it is a public guarantee system of the government, when the specific gravity of the age will increase and the numbers of households that arrive at the end of reverse mortgage due to the death, the government will have a great loss if the time meets the time of decreasing the house price. For preparing longevity risk, when the government calculates the monthly payment, they need to consider for appling the graded payment by age.|고령층의 주거안정과 함께 주거용 부동산 자산을 활용하여 노후 소득확보 수단으로 활용할 수 있도록 지원하기 위해 2007년 한국주택금융공사에서 보증하는 주택연금이 출시되었다. 주택연금 제도가 실시된 2007년 7월 이후 가입대상 주택확대와 가입연령 및 제도 완화로 가입자 수는 꾸준히 증가해 2018년 12월 기준 총 60,052가구에 이른다. 주택연금 가입자 수의 증가와 함께 안정적인 운영을 위한 관리의 중요성도 커지고 있는데, 자칫 주택연금의 운영손실이 발생할 경우 국민의 세금으로 손실을 보전 할 가능성이 있기 때문이다. 주택연금 월지급금 산정은 외부 전문기관에 의뢰하여 연 1회 이상 재산정해 월지급금이 반영된다. 본 연구에서는 주택연금 월지급금 산정 요인 중 지역 및 주택규모별 변동성의 차이가 존재하는 주택가격 상승률 변수와 연령대별 기대수명의 변동성에 대한 차이가 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 미치는지 패널분석을 활용하여 분석하였다. 분석결과, 주택가격 상승률 변수에 대한 회귀분석 추정결과에서 서울특별시는 전용면적 85㎡초과 집단에서 영향을 주는 것으로 나타났고, 경기도는 전용면적 60~85㎡이하 집단과 전용면적 85㎡초과 집단에서 주택가격 상승률 변수의 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 주는 것으로 관찰되었다. 5대 광역시 중 대구광역시는 모든 집단에서, 광주광역시, 울산광역시는 전용면적 60㎡이하 집단과 전용면적 60~85㎡이하 집단에서 주택가격 상승률이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이어서 고정효과를 활용하여 아파트 규모요인을 통제 후 지역요인에 대한 추정결과, 경기도, 대구광역시, 광주광역시, 울산광역시에서 주택가격 상승률 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이어서 지역요인을 통제 후 아파트 규모요인에 대한 추정결과, 주택가격 상승률의 변동폭이 컸던 전용면적 85㎡초과 집단에서 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연령대별 기대수명 변수에 대한 회귀분석 추정결과 서울특별시는 65~69세 집단과 70~74세 집단에서 기대수명의 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 주는 것으로 나타났다. 경기도는 60~64세, 65~69세, 70~74세 집단에서 영향을 주는 것으로 나타났다. 또한, 인천광역시는 70~74세 집단에서 기대수명의 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 5대 광역시 중 부산광역시, 대구광역시, 광주광역시, 대전광역시는 65~69세, 70~74세 집단에서 기대수명의 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 주는 것으로 나타났고, 울산광역시는 70~74세 집단에서 기대수명의 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 다음으로 고정효과 모형을 활용하여 연령대별 기대수명 요인을 통제 후 지역요인에 대한 고정효과 모형을 추정한 결과, 분석 대상이었던 8개 지역 모두에서 기대수명의 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 주는 것으로 나타났다. 지역요인을 통제 후 연령별 기대수명요인에 대한 고정효과 모형 추정결과, 기대수명의 증가폭이 컸던 60~64세 집단과 65~69세 집단, 70~74세 집단에서 연령별 기대수명 변동이 주택연금 가입 가구수의 변화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구를 통해 얻은 시사점은 첫째, 단일화된 주택연금 월지급금 모형으로 인하여 일부 수혜를 보는 지역 및 주택규모에 해당하는 가입 가구가 발생할 수 있다. 정보비대칭에 의한 역선택 가능성에 대비해 가입자로부터 초기보증료와 연보증료를 받고 있으나, 주택시장의 하락기와 맞물려 사망으로 인한 주택연금 종료 가구수가 대규모로 나타났을 경우에 정부손실이 크게 나타날 가능성도 존재하게 된다. 따라서, 지역별로 세분화 시키기에는 어려움이 존재하겠지만, 단일화 모형의 문제점을 최소화 하는 방안을 모색해야 한다. 둘째, 주택연금에 가입한 가구의 대부분은 수도권(서울특별시, 경기도, 인천광역시)에 집중되어 있고, 저가의 주택을 소유하고 있는 가입 가구의 대부분은 지방 거주자가 대부분이므로, 지방에 주택을 소유하고 있는 고령층의 소득개선에 영향을 주기 위한 제도의 개선이 필요하다. 셋째, 60~64세의 가입 증가가 두드러지게 나타나고 있는데, 기대수명의 증가가 다른 연령대에 비해 크게 증가하고 있어 소유주택을 담보로 주택연금에 가입 후 사망에 의한 종료시점까지 안정적으로 월지급금을 수령할 수 있는 장점으로 인하여 주택연금 가입에 영향을 주었을 것이다. 문제는 해당 연령대의 가입 가구수가 급격하게 증가할 경우이다. 정부의 공적보증제도인 만큼 해당 연령대의 비중이 높아지고, 이후 사망에 의한 종료시점에 주택연금 종료 가구수가 대규모로 나타났을 경우에 주택가격의 하락기와 맞물린다면 정부손실이 크게 나타날 가능성도 존재하게 된다. 장수위험에 대비해 월지급금 산정에 있어 연령대별 차등적용도 고려해 볼 필요가 있다고 판단된다.