전월세전환율의 장기균형과 단기 조정과정에 관한 연구

Abstract

전월세전환율이 2000년대 초반 이후로 현재까지 지속적으로 하락하고 있는데, 이는 1997년 외환위기 이후에 발생한 금융자유화와 저금리 체제 때문인 것으로 알려져 있다. 그러나 전월세전환율은 단기적으로 시장이자율과 달리 움직이기도 하였는데, 이러한 괴리현상은 전월세전환율이 장기적으로는 시장이자율과 동행하여 움직이지만 단기적으로는 별도로 움직일 수 있다는 것을 의미한다. 본 논문에서는 전월세전환율이 시장이자율과 동행하는지의 여부를 이론적으로 살펴보고, 만약 동행하고 있다면 전월세전환율과 시장이자율 간의 장기 균형관계와 단기 조정과정을 실증분석하여 현실이 이론처럼 움직이는지 여부를 확인할 것이다. 이론적으로 시장이자율의 변화는 전월세 시장의 변화를 통해 전월세전환율을 변화시킨다. 그러나 시장이자율의 변화에 대해 전월세전환율은 즉각적으로 조정되지 않고 전월세시장에서 전세가격과 월세가격을 변화시키는 등의 조정과정을 거쳐 서서히 시차를 두고 변화한다. 이러한 이론에 따라 장기 균형관계와 단기 조정과정을 실증분석하였다. 실증분석의 자료는 각 지역별로 장기의 전월세전환율 시계열자료(전국, 수도권, 서울, 6대광역시, 지방)를 구축하였으며, 시장이자율의 대용변수로 국고채 3년 수익률을 사용하였다. 분석방법은 공적분함수, 상태공간모형, 오차수정모형, 벡터오차수정모형을 통해 분산분해분석과 충격반응분석 등 다양한 모형을 사용하였다. 실증분석 결과, 전월세전환율과 국고채 3년 수익률 간에는 장기적으로 균형관계가 있는 것으로 확인되었다. 장기적으로 각 지역별 전월세전환율은 ‘지방(130%) > 전국(103%) > 6대 광역시(100%) > 수도권(92%) > 서울(87%)’의 순으로 국고채 3년 수익률을 반영하였고, 위험 프리미엄의 크기는 ‘지방(6.7%p) > 6대 광역시(6.3%p) > 전국(5.9%p) > 수도권(5.7%p) > 서울(5.3%p)’의 순서였다. 상태공간모형의 분석결과를 보면 2008년을 정점으로 위험 프리미엄은 지속적으로 하락하고, 국고채 3년 수익률은 지속적으로 상승하였다. 이는 저금리에 따른 위험 프리미엄이 하락하고 차입제약이 완화되면서, 전월세전환율이 장기적으로 국고채 3년 수익률의 움직임을 좀 더 민감하게 따라가게 된 것으로 보인다. 전월세전환율이 국고채 3년 수익률과 장기적인 균형관계를 이탈해 있을 때, 균형오차를 수정하는 속도는 ‘서울(7.3%) > 수도권(6.0%) > 6대 광역시(4.9%) > 전국(4.6%) > 지방(4.0%)’의 순서였다. 이는 자금차입에 대한 제약 정도나 거래빈도에 따라 달라진다고 볼 수 있다. 분산분해 분석 결과, 전월세전환율의 변동에 대한 국고채 3년 수익률의 영향은 시간이 지남에 따라 지역별로 약간의 차이는 있으나, 대략 50%정도 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 단기 조정과정이 서서히 이루어지는 것과 관련 있는 것으로 보인다. 충격반응 분석의 결과에서도 마찬가지로 전월세전환율의 변동은 국고채 3년 수익률의 충격이 있을 때 시간이 지남에 따라 점차 반응이 커지는 결과를 확인할 수 있었다. 위와 같은 실증분석의 결과를 통해 전월세전환율과 국고채 3년 수익률은 장기적으로는 균형관계가 존재하고, 단기적으로는 시차를 두고 서서히 균형 전월세전환율로 조정 되고 있다는 사실을 확인하였다. 이러한 결과는 상태공간모형 분석과 분산분해 분석, 충격반응 분석의 결과와 일치한다.