자산제약과 소득제약이 자가 점유에 미치는 영향

Abstract

자가를 소유하는 데에는 두 가지 제약요인이 있다. 하나는 자산제약이고 다른 하나는 소득제약이다. 본 연구에서는 자가선택모형을 이용하여 두 요인 중 어떤 요인이 자가 소유 확률에 영향을 미치는 지를 세 가지 방법으로 모형화하여 분석하였다. 또한 시간에 따라 이런 영향이 어떻게 변화해왔는지, 소득계층별로, 가구주 연령별로 자산제약과 소득제약 요인의 크기가 어떻게 다른지 분석하였다. 분석에 쓰인 자료는 국토교통부의 주거실태조사 2006년, 2010년, 2014년 자료를 이용하였으며, 이항로짓모형으로 자가선택모형을 추정하였다. 분석결과, 자가 소유의 제약 요인으로 자산제약과 소득제약 모두 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났으며 세 가지 모형의 결과를 종합해볼 때 소득제약만 있는 경우 자가 소유 확률에 유의적 영향이 크지 않다는 것을 알 수 있었다. 이러한 효과는 자산제약과 소득제약이 모두 자가 소유 확률에 영향을 주는 것처럼 보이더라도 자산제약과 함께 영향을 준 경우에만 소득제약이 제약요인으로 더 영향을 미친다는 것을 나타낸다. 또한 자가 소유 확률이 낮은 순서는. 자산제약과 소득제약이 동시에 있는 경우, 자산제약만 있는 경우, 소득제약만 있는 경우 순으로 나타났으며 최근으로 올수록 소득제약만 있는 경우는 통계적으로 유의한 영향을 미치지 않았다. 소득계층별로 살펴보면, 특히 하위 25% 이하의 저소득계층에서 제약효과가 가장 크게 나타났고, 자산제약금액과 소득제약금액이 같은 금액이라 하더라도 저소득층에서 자가 소유 확률을 제한하는 데는 자산제약의 효과가 더 크다는 것을 확인할 수 있었으며 이러한 현상은 최근으로 올수록 그 영향이 감소하는 것을 나타냈다. 연령별로 분석한 결과, 가구주 연령이 낮을수록 자산제약보다 소득제약 효과가 더 크게 나타났으나, 최근으로 올수록 가구주 연령이 높은 경우 자산제약 효과가 더 크게 나타나고 점차 영향을 미치지 않음을 확인할 수 있었다. 또한 자산제약과 소득제약이 모두 있는 경우 가구주 연령이 높아질수록 자가 소유 확률이 더 감소하는 것으로 나타났으며 시기별로 같은 현상을 확인할 수 있었다. 따라서 자산제약과 소득제약이 모두 영향을 미치는 것처럼 보이더라도 사실상 교차효과를 보이는 점을 고려한 정책 마련이 필요하다. 자산제약과 소득제약의 상충관계와 대출자 위험 등의 문제를 고려하여 현실적으로 자산제약을 완화하되 소득제약을 최소화하는 방법으로 수익 공유형 모기지처럼 자본 성격(equity type)의 모기지 공급이 필요할 것이다.