賃貸型 不動産펀드와 金融商品의 收益率 比較에 관한 硏究

Abstract

우리나라 부동산시장은 1997년 IMF 외환위기의 발생으로 큰 변화를 맞이하게 되었다. IMF사태 이후 국내 경제는 실물경기의 급락과 금리상승으로 전대미문의 위기상황에 직면하였다. 이러한 국내 경제의 위기는 기업으로도 전이되어 경기위축에 따른 매출감소 및 부실채권 해소로 인한 유동성 확보가 기업의 생명을 좌우하게 되었다. 정부는 국내 기업들의 부동산 매각을 원활하게 하기 위하여 부동산 시장을 개방하였고 이러한 조치는 이는 기업의 부족 자금을 해소하고 구조조정을 이루어 단기간에 외환위기를 극복하는데 일조를 하였다. 이에 따라 국내 기업들은 소유 부동산을 매각 하여 구조조정을 실시하게 되었다. 그러나 외국자본은 저평가된 국내의 대형 부동산 시장을 선점하여 시장을 지배하는 역효과를 가져오기도 하였다. 이러한 국내의 부동산 시장의 현실을 수정하고 부동산 거래의 활성화 및 구조조정을 지속적으로 촉진하기 위하여 정부는 2001년 「부동산투자회사법」과 2003년 「간접투자자산운용업법」을 제정하여 부동산 간접투자가 가능하도록 제도화하였다. 두 법의 시행은 시공사 중심의 부동산 개발방식을 금융기관 중심의 부동산 개발방식으로 전환시켰다. 그리고 IMF 외환위기 이후 외국자본에 의하여 국내 부동산이 헐값에 매각되는 것을 추가적으로 방지하여 국부의 유출을 방지할 뿐만 아니라 일반 투자자들에게 부동산투자문화의 건전하고 바람직한 정착을 유도하는 순기능의 역할도 하게 되었다. 우리나라 부동산은 그 성격상 일반재화에 비하여 가격이 비싸고 개별성이 강하여 일반투자자에게 쉽게 유통되지 못하고 그 소유에 있어서도 제약이 따르는 등의 단점이 있다. 그러나 부동산은 그 성격상 물건의 안전성과 수익성이 높아 부동산을 소유할 수만 있다면 수익성과 안전성이 겸비된 투자 상품으로 인식되어 왔다. 2001년과 2003년 제정된 부동산 관련법들은 부동산 유동화를 확보하여 부동산의 자유로운 이전과 매매를 가능하도록 하였고 국내 일반 투자자들에게 부동산 투자에 참여할 수 있는 기회를 주어 부동산 시장의 전문성을 향상시킬 수 있는 제도적 장치로 매김하였다. 반면, 주식 및 이와 관련된 펀드들은 부동산 보다 상대적으로 적은 규모의 돈으로도 매매가 가능하고 환금성이 용이하여 주식을 현금화 하는데도 어려움이 없다. 또한 포트폴리오 효과로 투자위험을 경감할 수 있으며, 전문가들에 의한 투자대행으로 시간 및 비용의 폭을 절감할 수도 있다. 뿐만 아니라, 주식 및 주식형 펀드는 투자 지표들이 잘 공개되어 있어 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 있고 시장상황을 쉽게 파악할 수 있는 장점이 있다. 그러나 우리나라의 주식시장의 경우 2007년 2,085포인트, 2008년에는 893포인트로 최고점과 최저점의 폭락이 순식간에 변동되는 현상을 보이기도 하였다. 이는 미국의 서브프라임 모기지 부실로 인한 국제 금융시장의 불안감 고조에 따른 것이다. 미국 경기의 악화 및 국제 금융시장의 혼란은 일반 투자자들에게 극도의 불확실성 및 불안감을 유발시키기도 하였다. 이러한 이유 등으로 투자 상황이 불확실성이 고조되는 이때에 상대적으로 주식에 비하여 안전성이 높으며, 정기예금보다 높은 투자 수익률을 기대할 수 있는 투자 상품으로 부동산펀드가 하나의 대안이 될 수 있다. 이에 본 논문은 부동산펀드의 이론적 배경과 구조, 특성, 현황 등을 살펴보고 이러한 부동산펀드가 가지는 법적, 현실적 문제점을 고찰한 뒤, 이를 해결할 수 있는 방안을 살펴보고자한다. 다른 금융상품과의 비교를 통하여 부동산펀드 중 임대형 부동산펀드가 일반 투자자들에게 포트폴리오를 구성하는 자산으로서 얼마만큼의 효과가 있는지를 알아보고자 한다.