오피스 시장의 구조와 관리비용에 관한 연구

Abstract

오피스는 보유기간 동안 안정적인 수익을 창출하고 인플레이션 방어에 충실할 수 있어 적합한 투자대상이라는 평가를 받고 있으나 점진적으로 오피스의 수익률이 하락하고 있는 추세이다. 이에 본 연구에서는 오피스 시장의 구조를 실증분석하고 수익률을 결정하는 요소인 관리비용에 대해 실증분석하였다. 오피스 시장의 구조를 분석하기 위해 4분면 모형이 서울 오피스 시장에도 적용되는 지를 검정하였다. 우선 그랜저 인과관계 검정을 통해 분석한 결과 서울시 오피스 임대료는 매매가격에 영향을 미치고 서울시 오피스 매매가격은 상업용 건축물 착공면적에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 경제성장률은 서울시 오피스 임대료에 영향을 미치는 것으로 분석되었고 이자율이 오피스 매매가격에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. VEC 모형을 통해 분석한 결과 서울시 오피스 임대료에 충격이 오면 서울시 오피스 매매가격에‘양’의 영향을 미치는 것으로 분석되었고 반면 매매가격에 충격이 오면 서울시 상업용 건축물 착공면적에는 전반적으로‘음’의 영향을 미치는 것으로 분석되어 4분면 모형의 이론과 앞의 그랜저 인과관계 검정과는 다른 결과가 도출되었다. 경제성장률에 충격이 오면 서울시 오피스 임대료에‘양’의 영향을 미치고 이자율에 충격이 오면 서울시 오피스 매매가격에‘음’의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 오피스 관리비용의 결정요인을 분석한 결과 관리비용에 가장 영향력이 큰 변수는 관리인원으로 분석되었다. 관리인원이 1단위 증가하면 관리비용은 12.995단위, 경과연수가 1단위 증가하면 관리비용은 .491단위 증가하는 것으로 분석되었고 전기용량이 1단위 증가하면 관리비용은 75,795단위 증가하는 것으로 분석되었다. 주차대수와 설비용량은 1단위 증가시 관리비용이 각각 .767단위, 3.944단위 감소하는 것으로 분석되었으나 실무적 경험과는 다른 결과라 할 수 있다. 더불어 오피스의 관리비용은 연면적 21,920㎡까지는 감소하다가 21,920㎡ 이후부터는 증가하는 것으로 분석되었다. 오피스 소유자 유형을 대기업과 REITs나 펀드 등의 투자기구로 구분하여 관리비용의 차이를 분석한 결과 대기업이 REITs, 펀드 등의 투자기구에 비해 관리비용을 더 많이 지출하는 것으로 분석되었다. 이는 대기업이 오피스를 관리함에 있어 REITs나 펀드 등의 투자기구에 비해 더 많은 인원을 투입하기 때문으로 분석되었다. 또한 오피스규모에 따른 에너지비용의 차이를 분석한 결과 소형 규모(10,000㎡ 미만) 오피스의 에너지비용이 중형 규모(10,000㎡ 이상 ~ 30,000㎡ 미만)에 비해 많이 지출되는 것으로 분석되었고 통계적으로 유의하지는 않지만 중형 규모 오피스보다 대형 규모(30,000㎡ 이상) 오피스의 에너지비용이 더 많이 지출되는 것으로 분석되어 규모의 경제효과가 나타남을 알 수 있었다. 본 논문은 오피스 시장에 대한 단편적인 분석에서 벗어나 구조적 분석을 시도했다는 점에서 학문적·정책적으로 의미가 있으며 관리비용의 결정요인을 분석하고 오피스의 최적 관리비용 면적을 추정함으로써 현재의 오피스 소유자, 미래의 투자자에게 오피스 소유에 따른 비용 예측에도 유용하게 활용될 수 있다는 점에서 실천적 의의가 크다고 할 수 있다.

【주요어】오피스, 오피스 시장, 4분면 모형, 벡터 오차수정모형, 관리비용