역세권 整備事業을 통한 민간 SHift 供給擴大可能性에 관한 硏究

Abstract

본 연구는 기존 선행연구에서 다루었던 장기전세주택의 수요자 측면의 연구에서 벗어나, 민간시장의 공급자 측면에서 장기전세주택에 대한 시각과 반응을 살펴 이번 민간 시프트 활성화를 위한 3차방안인 「역세권 정비사업을 통한 민간 시프트 공급확대방안」이 실효성을 거둘 수 있는지에 대한 예측을 해보고자 하였다. 이를 위한 연구의 진행과정은 첫 번째, 용적률 인센티브제도를 통한 개발이익 분석과 두 번째, 용적률인센티브만을 부여하는 정책을 통한 사적편익과 사적비용의 발생 체계를 구성, 수치상 측정 불가능한 부분까지 B/C Ratio의 측정판단의 지표로 삼고자 하였으며, 세 번째, 만족도 결과를 제도시행의 유효성 판단의 근거로 삼아 결론 및 시사점을 도출하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫 번째로, 용적률 인센티브의 전과 후에 대한 개발이익 검증 결과는 일반 재건축시 용적률 300%를 적용받은 경우 면적이 줄어듦과 동시에 추가부담금 또한 높게 책정되고 있어 사실상 재건축이 어려운 조건으로 개발이익이 없음을 보여주었다. 하지만 시프트 사업을 적용하여 용적률 500% 인센티브를 받은 경우 개발이익은 30% 증가하여 추가부담금이 줄어들어 SHift적용이 유리함을 나타내고 있었다. 두 번째로, 편익․비용분석 결과에서 첫 번째 검증한 개발이익 산정결과는 직접적 변인인 측정가능한 편익비용비(B/C Ratio)에 해당하는 항목으로 직접편익이 직접비용보다 높아 유효성판단에서는 유효한 것으로 입증되었다. 즉, 이 제도의 직접․유형적 편익비용 분석B/C Ratio값은 1.49로 시프트 공급에 투입되는 비용에 비해서 편익비용이 1을 상회하여 직접적․유형적 편익비용분석에서는 사업자 입장에서 실효성을 지니고 있는 것으로 평가할 수 있었다. 하지만 이는 간접적․무형적 비용을 고려하지 않은 결과의 값으로 우리나라의 사회적 상황에 비추어 볼 때 일회적 편익보다는 향후 간접적․무형적으로 가져올 비용으로 인해 재산상 가치와 사회계층간 발생비용을 고려하여 선택할 가능성이 크다고 보여진다. 세 번째로, 장기전세의 혼합배치에 따른 장기전세주택 도입단지내 일반 거주자 만족도조사 결과 장기전세주택의 단지내 도입으로 인한 만족도는 자가 소유가 많은 재건축형의 경우 20%, 건설형의 54.7%로 조사되어 재건축의 경우가 시프트도입에 대해 만족도는 현격히 떨어지는 것으로 조사되었다. 그리고 아파트 가격과 전세가격에 영향을 주는가에 대한 만족도 조사 결과에서도 재건축형의 경우 63.3%가 ‘영향을 주고 있다’로 응답하였으며, 건설형의 경우 35.85% 응답해 재건축형의 경우가 장기전세주택에 으로 인하여 가격에 민감하게 반응 하고 있음을 알 수 있었다. 또한 선행연구 논문에서도 장기전세비율이 높은 경우 가격에 영향을 준다는 연구결과도 있었다. 그리고 Social Mix를 통한 주거 공간의 물리적 혼합만으로 인한 실제적인 사회통합의 효과는 기대하기 어렵다고 보여졌다. 이는 설문조사를 통하여 주인의식 결여, 가격구조의 불평등, 주민의견의 불화합 등의 문제가 제기되었으며, 선행연구자료의 경우에서도 조사된 바와 같다. 이에 혼합배치가 진정 사회통합에 이룰 수 있는 가를 재조명해 볼 필요가 있다고 본다.|In order to stabilize the price of ordinary people’s housing after the controversies over the high prices of apartments in 2006, the authorities concerned adopted the new concept of a house changing from ‘something to buy’ to ‘a place to live in’, and launched the SHift (long-term rental house) in which the tenants can live for 20 years at 80% of the housing prices in the surrounding areas. SHift is inexpensive and reflects the user needs by making mixed arrangement and eliminates the sense of difference in housing culture with convenient transportation and pleasant housing environment for the people in the middle income bracket as well as houseless people to establish new paradigm of residential culture, and currently boasts of being highly competitive. However, as the supply of the long-term rental houses reached the limit due to exhaustion of state and public housing sites, Mayor Oh Se-hoon presented the schemes to induce private contractors by offering incentives of floor area ratio on three occasions. The 1st scheme in March 2008 was to restrict housing construction business to the case in which construction permit is obtained within the district unit planning zone within the subway adjacent areas, and the 2nd scheme in February 2009 was to expand housing construction business from the district unit planning zone to all the subway adjacent areas in which construction permit is obtained, and the 3rd scheme in March 2010 was to expand opportunities for housing rehabilitation and reconstruction contractors pursuant to urban redevelopment projects. However, the scheme to induce private contractors by offering ‘floor area ratio’ that was enforced in March 2008 has been sluggish in supply performance up to the present. Due to the floor area ratio that expanded the range of business to the legal maximum floor area ratio in order to revitalize the reconstruction projects in the participatory government, the effects on the SHift halved. Accordingly, this research verifies the development profits resulting from ‘floor area ratio incentives’ offered in ‘the schemes to revitalize the supply of SHift of urban redevelopment projects in subway adjacent areas’ of Seoul City’s the 3rd schemes, and the private benefits and private costs were analyzed to judge the effectiveness of these schemes, based on the development profits. In the redevelopment projects where residents’ consent are essential as the basis of value judgment of the effectiveness, general residents’ degree of satisfaction with SHift was surveyed by selecting the construction type SHift in the zone that adopts SHift and the reconstruction type SHift. In verifying the development profits before and after the applying the floor area ratio incentive showed that in the case of the floor area ratio of 300% at the time of reconstruction, the areas were found to be reduced and additional costs were highly set and there were virtually no development profits due to various adverse conditions. In the case of receiving the floor area ratio of 500% incentives by applying SHift business, the development profits increased by 30%, and the amount of the right of the members increased by 30% and additional share in expenses were reduced, showing that the application of SHift is favorable. In the results of measuring cost-benefit analysis of this system, the intangible costs rather than direct and tangible benefit cost analysis in view of our country’s social circumstances increases the possibility of choosing in consideration of the future asset value and costs among social classes. The results of surveying the general residents in the zone adopting the long-term rental houses about the degree of satisfaction with the long-term rental houses resulting from mixed arrangement of the long-term rental showed that the degree of satisfaction was barely 42.1%, indicating that the degree of satisfaction with the adoption of the long-term rental houses was not so high. And in the comparison of regions, the reconstruction type where there were many residents who owned their own home was found to be low in the degree of satisfaction and in the degree of satisfaction about whether the adoption of the long-term rental houses into the zone exerts influence on the apartment prices and rental prices, 48.2% responded that ‘it exerts influence.’ In the case of construction type, 35.85% and in the case of reconstruction type, 63.3% responded that ‘it exerts influence’, showing that the reconstruction cases responded sensitively to the prices due to long-term rental houses.