아파트 소유자의 점유형태가 아파트 가격과 소유기간에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

이 논문은 아파트 소유자의 점유형태가 아파트 가격과 소유기간에 미치는 영향에 관한 연구이다. 특정 아파트 단지의 소유권이전실태 자료를 이용하여 투기적 특성이 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는 지에 대하여 실증적으로 분석하였으며, 해당 아파트 소유자의 매수·매도 결정 및 소유기간결정 요인에 대하여서도 실증분석하였다. 먼저, 투기적 특성이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 실증분석에서는 아파트 소유자들의 투기적 특성과 상관관계가 높은 것으로 추정되는 자가비점유율과 전세가 대비 매매가 비율 그리고 금리를 설명변수로 하여 회귀분석을 실시하였다. 실증분석 결과 금리는 음(-)의 방향, 자가비점유율은 양(+)의 방향, 전세가 대비 매매가 비율은 양(+)의 방향으로 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 자가점유자가 아닌 자가비점유자의 아파트 매입이 증가할수록 아파트 가격 상승이 높은 것으로 나타났으며, 금리가 낮을수록 아파트 가격 상승이 높은 것으로 나타났다. 한편 가격 급등기인 2002년 1월부터 2007년 4월까지의 기간 동안에는 자가비점유율이 가격 상승의 주요 영향 변수로 분석되었다. 반면에 금리는 큰 영향을 주지 않았다. 자가비점유자의 아파트 매수와 매도 선택 요인에 관한 실증분석에서는 종속변수를 매수 및 매도 선택 확률로 하고, 설명변수를 금리, 아파트 매매가격지수, 전세가 대비 매매가 비율로 하여 실증분석을 하였다. 실증분석 결과 자가비점유자의 아파트 매수 선택확률 모형에서는 아파트 매매가격지수는 아파트 매수선택 확률에 대해 양(+)의 방향으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다시 말해 아파트 가격이 상승할수록 자가비점유자의 아파트 매수 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 자가비점유자의 아파트 매도 선택확률 모형에서는 아파트 매매가격지수는 아파트 매도선택 확률에 대해 양(+)의 방향으로, 전세가 대비 매매가 비율은 음(-)의 방향으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 아파트 가격이 상승할수록, 전세가 대비 매매가 비율이 낮아질수록 자가비점유자의 아파트 매도 선택확률이 높아지는 것으로 나타났다. 마지막으로 아파트 소유기간에 관한 실증분석에서는 아파트 소유자의 소유기간을 종속변수로 하고 금리와 아파트 매매가격지수, 전세가 대비 매매가 비율, 소유자의 연령, 매입 시 대출 여부를 설명변수로 하여 Cox의 비례위험모형을 적용해 실증분석을 하였다. 실증분석 결과 금리상승은 소유자의 매각 확률을 높이는 것으로 나타났으며, 아파트 가격 상승 시 소유자의 매각 확률은 감소하는 것으로 나타났다. 아파트 가격 상승으로 전세가 대비 매매가 비율이 상승하면 자가비점유자의 매각 확률이 감소하는 것으로 나타나 자가비점유자는 상대적으로 소비수요보다 투자수요에 기인한 아파트 소유임을 추정해볼 수 있었다. 소유자의 연령이 56세 이상인 그룹은 36세∼55세 그룹보다 매각 확률이 높은 것으로 나타나 56세 이상인 그룹에서는 재산증식을 위한 아파트 소유의 비중이 높다는 것을 추정해 볼 수 있었다. 아파트 매입 시 대출받은 소유자가 대출받지 않은 소유자보다 매각 확률이 높은 것으로 나타났다. 이러한 분석결과는 아파트가 주거목적과 자본이득을 위한 재산증식의 목적으로 소유되고 있는 사실을 설명해주는 것으로 보인다. 한편, 자가비점유자의 주택소유는 전세제도와 관련이 있는 것으로 보인다. 주택시장의 안정 및 균형을 위해 다주택자인 자가비점유자의 주택소유에 대한 세제를 보완하여 다주택자들의 주택이 주택 매매시장과 임대시장에 안정적으로 공급될 수 있도록 유도할 필요가 있으며, 무주택자의 주택 수요를 진작시키기 위해 주택정책을 신축적으로 운영할 필요가 있다.