아파트 단지특성별 매매가격 결정요인에 관한 연구

Abstract

아파트는 주거공간으로서의 기능뿐만 아니라 자산가치로서의 기능을 하고 있다. 아파트 매매가격 형성요인에 대한 연구는 많이 있었으나, 단지규모를 분류하여 연구된 사례는 없다. 또한 단지규모별로 분석을 하여도 어느 지역에 입지하느냐에 따라 다르고, 한 단지 내에서도 여러 평형대가 혼재되어 있기 때문에 지역과 평형대별로도 분석이 이루어져야 한다. 본 연구는 서울시 동남권역의 강남구, 강동구, 서초구, 송파구에 소재한 아파트로 한정하며, 전체 아파트를 전수조사하여 아파트 매매가격 형성요인을 도출한다. 2011년 2월 현재 동남권역의 4개 자치구에는 728개의 아파트단지가 있으며, 2,685개의 평형대에, 동수는 4,416개이고, 여기에 318,330세대가 거주하고 있다. 본 연구에서는 각각의 아파트의 시세를 평균하여 대표 평형대별로 1개씩, 총 2,685개 평형대 아파트시세를 선택하여 이를 분석기준으로 삼았다. 분석모형으로는 헤도닉가격모형(hedonic price model)의 형태를 취하고 있다. 본 연구에서는 잔차분석과 Kolmogorov-Smirnov 검증을 통하여 분석자료의 선형성, 정규분포성(normality), 등분산성을 검토하였고, 정규확률점도표(P-P), 히스토그램, 잔차산포도 등을 확인하였다. 독립변수 상호 간의 다중공선성 문제는 단계적 회귀분석(stepwise regression)으로 상대적으로 설명력이 약한 변수를 제거하는 방식으로 처리하였다. 자료분석에는 SPSS/PC 통계프로그램을 이용하였다. 분석 결과, 자치구별, 평형대별, 단지규모별 11개 모형에서 동시에 유의적인 결과를 나타낸 것은 전세가율 및 단지내 최고층수 2가지였다. 물리적 특성에서 현관구조, 베이가 각각 11개 모형 중 9개와 8개로 나타났으며, 세대별 방수, 세대별 욕실수, 전용률이 7개 모형에서 선택된 변수들이다. 단지특성에서는 건설사 지명도가 7개, 개별난방이 (-) 유의적인 변수들로 6개, 세대당 주차대수, 지역난방, 재건축이 각 4개, 리모델링이 (-) 유의적인 변수로 4개의 모형에서 선택되었다. 전세가율, 전용률, 현관구조와 같은 단지특성은 선행연구와 마찬가지로 중요요인으로 채택되었다. 아파트 단지규모별 가격형성 결정요인에는 소규모, 중규모, 대규모 별로 다르게 나타난다. 이 같은 분석 결과는 시행사나 건설사들이 아파트를 건설하고자 할 경우, 동남권역에서 어떤 부분에 특히 주의를 기울여야 할지를 시사한다.