실거래가격 기반의 주택 전세가격지수와 지수 평활화에 대한 연구

Abstract

주택임대료지수는 임차가구의 임대료의 변동을 보여주고, 임대료/주택가격의 비율로서 주택가격의 적정성을 평가하는데 이용된다. 임대료의 변동을 과대 또는 과소로 평가할 경우, 임차가구의 주거비와 주택가격이 적정성 여부 등 시장 상황에 대한 잘못된 판단을 할 수 있다. 현재, 우리나라에서는 한국감정원(이하 KAB), KB국민은행 등에서 주택임대료지수를 작성하고 있으며, 통계청에서도 소비자물가지수의 주택임차료지수를 작성하고 있다. 상기의 지수는 모두, 전문가집단이나 전문조사원들이 사전에 선정된 표본주택의 시장임대료를 조사하여 만든 가격자료를 이용한 지수이거나, 경제활동인구의 표본을 토대로 선정된 표본가구의 계약임대료자료를 이용하여 작성한 지수이다. 이와 같이 조사가격으로 작성한 지수의 경우, 평활화 문제가 있을 수 있다고 알려져 있다. 지수가 평활화되어 있다는 것은 지수의 변동성이 작고, 일정한 시차를 가지고 후행하는 것을 말하는데, 지수의 작성과정에서 조사자의 인지적 편의가 작용하는지와, 또한 어떤 임대료자료를 이용하는지에 따라 지수의 평활화가 나타날 수 있다. 지수의 평활화 문제가 존재한다면, 앞서 언급한 바와 같이 시장의 상황을 왜곡하여 판단할 수도 있다. 본 논문에서 논의할 두 가지 문제 중 첫 번째 문제는, 한국감정원에서 작성하고 있는 조사가격 기반 전세가격지수(이하 KAB 전세가격지수)가 실거래가격 기반 전세가격지수(이하 실거래 전세가격지수)에 비해 평활화 되어있는가에 관한 것이다. 두 지수를 비교하여 평활화가 존재하는지의 여부를 확인하고 시장의 상황에 따른 평활화의 정도를 파악하기 위해 부분조정모형, 정보가중가설모형을 이용하여 두 지수의 격차 정도가 거래량과 어떤 관계가 있는지를 분석하였다. 두 번째 문제는, 실거래 전세가격지수를 이용하여, 계약 특성 중 반복거래기간에 따른 지수의 평활화 문제를 분석하고자 하였다. 이러한 논의는 수집된 표본의 계약임대료를 이용하여 지수를 작성할 때, 반복거래기간이 긴 주택이 많이 포함되어 있으면, 지수의 움직임이 경직적이 된다는 선행연구에서 비롯되었다. 임대인과 임차인의 유대관계 등의 이유로 재계약을 할 때에 임대료를 시세만큼 올리지 못하는 경향이 있다는 것이다. 이러한 두 가지 문제에 관한 논의와 분석을 위해, 국토교통부에서 제공하는 2011년 1월부터 2019년 3월사이의 실거래 전세가격 자료를 가지고 실거래가격 기반 전세가격지수를 작성하였고, 이를 바탕으로 14개월 이상 24개월 미만의 반복거래기간이 짧은 지수와 24개월 이상의 반복거래기간이 긴 지수로 반복거래기간의 장단에 따른 별도의 지수를 작성하였다. 이를 분석한 결과, 첫 번째 평활화 문제는 조사가격 기반 전세가격지수가 실거래가격 기반 전세가격지수에 비해 평활화되고 있음을 확인하였다. 즉, KAB 전세가격지수의 평균 증가율과 표준편차를 확인하였을 때 실거래 전세가격지수 보다 완만한 평균 증가율을 보이며, 변동성 또한 작은 것으로 확인되었다. 교차상관분석에서는 lag –1에서 가장 큰 양(+)의 상관관계를 보여, 시차가 존재하는 것으로 확인하였다. 부분조정모형의 결과에서는 KAB 전세가격지수가 전기의 두 지수 간 증가율의 격차의 17% 정도를 다음 기의 증가율에 반영하는 것으로 나타났다. 평균 증가율을 기준으로 전세가격 증가율이 평균이상일 때는 37%, 평균이하일 때는 9%이고, 전세 거래량이 평균이하일 때는 19%, 평균이하일 때는 16%정도로, 가격과 거래량이 상승할수록, 전기의 두 지수 간 증가율의 격차를 현기에 더 많이 반영하는 것으로 나타났다. 전세 거래량이 평균 이상인 기간과 그렇지 않은 기간으로 나눈 정보가중가설모형에서도 모두 음(-)의 값을 가지지만, 거래량이 많고 적음에 따라 두 기간의 전세거래량에 따라서 반응속도가 다른 것을 확인할 수 있었다. 즉, 거래량이 평균이상일 때, 추정계수 –0.0231, 거래량이 평균이하일 때는 –0.018로, 거래량이 많을수록 지수 간의 격차가 더 많이 줄어들었다. 이것은 KAB 전세가격지수의 증가율이 평균이상일 때도 같은 결과를 보여, 가격과 거래량이 증가하는 상승시장에서 두 지수의 격차가 크게 줄어드는 것으로 나타났다. 두 번째 평활화 문제의 분석결과는 반복거래기간에 따른 실거래가격 기반 전세가격지수의 평활화에 대한 뚜렷한 증거는 찾기가 어려웠다. 다만, 반복거래기간이 긴 전세가격지수가 반복거래기간이 짧은 지수보다 평균증가율이 다소 낮게 나타났으나, 지수의 변동성과 시차에는 큰 차이가 없는 것으로 확인되었다. 다만, 적정시차를 고려한 그랜저 인과검정의 결과에서 24개월 이상의 반복거래기간이 긴 지수가 14개월 이상 24개월 미만의 반복거래기간이 짧은 지수를 그랜저 인과하는 것으로 나타났다. VAR모형을 추정하여 확인한 예측오차 분산분해 분석을 한 결과에서는 반복거래기간이 긴 지수의 움직임의 45%이상이 반복거래기간이 짧은 지수의 움직임에 상당부분 설명력을 갖는 것으로 확인되었다. 이상의 이유로 반복거래기간에 따라 지수의 움직임이 영향을 받는 것을 어느 정도 예측할 수 있다. 본 연구를 통해서 임차가구의 임대료수준과 그 적정성, 시장상황을 판단하는 지표로 사용되는 주택임대료지수의 평활화 여부를 확인하고자 하였다. 첫 번째 문제에 대해서는 평활화에 대한 의미 있는 결과를 도출하였으나, 두 번째 문제에 대해서는 지수산정 과정에서, 구득한 국토교통부 실거래가격 자료가 ‘동’정보를 제공하지 않고 있어, 자료 자체에 한계가 있어, 의미 있는 결과를 도출하기에 역부족이었다. 또한 분석대상의 기간 안에 전세가격이 하락한 기간이 길지 않아 변동성에 대한 분석 또한 어려웠다. 추후 구득할 수 있는 자료의 범위가 확보되고, 충분한 시계열이 구축된다면 좀 더 유의미한 결과를 얻을 수 있을 것으로 기대된다. 이는 추후 연구의 과제로 남긴다.