시장이해관계에 기초한 상가권리금의 재해석과 실증분석

Abstract

국 문 초 록

시장이해관계에 기초한 상가권리금의 재해석과 실증분석

한성대학교 대학원 경제부동산학과 부동산학전공 경 국 현

사회적 관행에 따라 발생한 상가권리금은 관습법의 하나로 해석할 뿐만 아니라 권리금 당사자인 임대인과 임차인의 관계에서 상대적 약자인 임차인의 재산권으로 해석되어 연구가 진행되어 왔다. 본 연구는 권리금 거래가 완성되기 위해서는 협상을 중재하는 중개업자들의 역할이 중요하므로 권리금 당사자보다 더 넓은 의미의 권리금에 따른 시장이해관계자로 권리금을 바라보고 연구하였다. 권리금 시장이해관계에 따라 권리금이 이동하는 과정에서 금전적 이득을 보는 이해관계인이 있고, 이러한 금전적 이득은 권리금의 생성·이전·확대·축소 과정에 따라 권리금이 과도하게 발생되는 요인으로 작용하고 있음을 검토하였다. 상가임대차계약이 종료하는 시점이 되면 임대인과 임차인이 재협상을 진행하게 된다. 이때 과도한 권리금은 임차인으로 하여금 임대인의 요구사항을 받아들일 수밖에 없는 홀드업(Hold-up) 상황에 직면하게 함을 알게 되었다. 따라서 점포사업자인 임차인은 상가임대차계약의 주요 조항을 준수하게 되면 지불한 권리금을 반환받을 수 없으므로 권리금 종류에 따라 금전적 이득을 취할 동기가 생성되어 금전적 이득을 도모할 가능성이 있다. 이러한 과정에서 권리금 당사자는 아니지만 권리금 이해관계자로 참여하는 중개업자들이 현재 임차인과 신규 임차인 사이에서 권리금을 통한 금전적 이득을 보고 있다는 것을 문헌적 연구를 통하여 살펴보았다. 문헌적 연구를 통하여 설정된 가설을 입증하기 위하여 과다 권리금의 존재 가능성, 과도한 권리금이 임대료에 미치는 영향정도 및 금전적 이득이 과도한 권리금의 형성요인이 될 가능성이 있음을 실증분석하였다. 연구방법은 이항로지스틱분석, 다중회귀분석을 각각 사용하였다. 실증분석 결과 보증금과 권리금의 상대적 크기에 따라 과도한 권리금을 구분할 수 있으며, 권리금 시장이해관계자들이 도모하는 금전적 이득은 과도한 권리금 형성요인이 될 수 있다는 것, 보증금에 비하여 권리금이 커질수록 과도한 권리금으로 작용하여 임차인으로 하여금 임대료를 올려 주어야 하는 홀드업 상황에 직면하게 할 수 있다는 것을 알게 되었다. 본 논문은 권리금 시장에 대한 관점을 이해관계자들로 넓혀서 권리금의 재해석을 시도했다는 점에서 학문적·정책적으로 의의가 있으며, 이해관계에 따른 금전적 이득이 과도한 권리금 발생요인이 될 수 있다는 것을 규명한 점에서도 의미가 있다. 향후 점포사업을 계획하는 신규임차인들의 입장에서 과도한 권리금은 임차인들에게 홀드업 상황에 직면하게 함으로 상가임대차계약과 권리금계약을 맺을 시 보다 냉정하고 객관적이며 신중하게 검토할 필요성이 있다. 사회적 문제로 발생하는 권리금의 문제를 해결하기 위하여 정책이나 법으로 그 해결방안을 찾는 것에는 형평성과 효율성에 있어서 뚜렷한 방안을 제시하기 어렵다. 따라서 근본적인 해결책은 상가임대차계약을 준수하는 관행이 사회적으로 자리잡는 것이 중요하다는 것을 밝힌 것이 정책적 의의가 있다 할 것이다. 본 연구의 한계는 시계열데이터가 아닌 횡단면 자료를 가지고 분석하여 이해관계자들의 행동패턴 또는 권리금 변동성에 대해서, 그리고 적정한 권리금에 대하여 비용과 수익차원에서 좀 더 깊이 있는 연구를 진행하지 못하였다는 점이다. 향후 연구과제로는 권리금이 과도한 지역, 적정한 지역, 저평가된 지역을 구분하여 권리금 형성요인에 어떠한 차이가 있는지 분석하여 보고자 한다.

【주요어】권리금, 금전적 이득, 권리금 시장이해관계, 권리금 재해석, 홀드업