수도권 전철역세권 상업시설의 매출액 결정요인에 관한 연구

Abstract

한국철도공사는 그 동안 경영 개선과 철도역 주변 상권 활성화를 위하여 철도역을 단순히 철도여객을 위한 공간에서 민간자본을 유치하여 노후한 역무시설을 개량하는 것은 물론 상업, 문화 등 복합기능을 부가한 지역생활 중심지로 탈바꿈한 민자역사를 건설 운영하고 있다. 현재 15개 민자역사가 운영 중에 있으나, 일부 민자역사는 주변 입지요인 분석 실패와 쇼핑몰의 기획 부족 등 경영난으로 폐쇄가 되거나 활성화되지 못하여 자본금이 잠식 등으로 어려움에 처해 있으며, 이는 주변 상권의 침체와 몰락에 간접적으로 영향을 미치기도 하였다. 현재 한국철도공사에서는 역세권 상권 활성화를 위하여 실행력 확보가 용이한 민자역사보다 규모가 작은 복합역사 개발과 주변 상권의 효율적 연계를 위하여 민자역사보다 규모가 큰 역세권 개발을 추진 중이다. 따라서 이러한 사업은 건설 예정지의 역세권 상권에 대한 정확한 진단 없이는 실패할 가능성이 있으므로 사전에 리스크를 줄이고 향후 정책적인 제언을 하기 위하여 본 연구를 하게 되었다. 연구의 대상 상권은 45개 수도권 전철역사(민자역사-15개, 한국철도공사 자체 복합역사 검토-30개)를 대상으로 입지요인이 매출액과 임대료에 미치는 영향을 분석하였다. 매출액은 음식업종을, 입지요인은 아파트가구비율, 소비경제인구, 전철이용인원, 버스정류장 수, 상권브랜드지수, 대형상업시설 수를 대표적인 독립변수로 설정하였으며 상관분석과 회귀분석을 시행하였다. 또한 임대료의 정확한 성격과 역할을 규명하기 위하여 독립변수와 매출액 간 매개효과의 역할에 대하여 경로분석을 통하여 시행하였으며, 대형상업시설이 들어선 민자역사와 일반역사 상권 간에 있어 독립변수에 따라 차이가 있는 지 알아보기 위하여 t-검정과 로지스틱 회귀분석을 하였다. 연구결과 첫째, 선행 연구처럼 지하철역에 대한 접근성의 효과는 역 주변 상업시설에 유리한 입지 환경을 갖고 또한 수요 증가에 긍정적인 영향을 미치나, 모든 음식업종에 긍정적인 영향을 미치는 것이 아니었다. 또한 세부 업종별로 입지요인이 미치는 영향이 다르게 나타났다. 둘째, 대부분은 선행연구는 상권 내 거주인구 등 인구적 요인은 상업시설 매출액에 긍정적인 영향을 미쳤다. 그러나 본 연구에서는 모든 음식 업종에 인구적 요인이 긍정적인 효과가 있는 것이 아닌 것으로 나타났다. 아파트가구비율은 한식, 퓨전요리 업종에, 소비경제인구는 중식, 커피‧카페 업종에 긍정적인 효과가 있었다. 셋째, 버스정류장 수는 일부 업종(패스트푸드, 커피·카페)을 제외하고는 매출액에 부정적인 영향을 미치고 있었다. 이는 대중교통의 편익이 매출액에 항상 긍정적이지 않으며, 버스정류장의 경우 교통체증, 소음 및 매연 등 환경적인 문제가 부정적인 영향을 미친 것으로 보여진다. 넷째, 상권브랜드지수는 상관분석에서 임대료 간 양(+)의 관계에 있고, 임대료와 중식업종 그리고 커피·카페업종에 긍정적인 영향을 미쳤다. 이는 상권에 대한 인지도로 추가 연구가 필요하다. 다섯째, 임대료는 입지요인과 매출액 간에 매개효과가 없으며, 또한 총효과 분석 결과 버스정류장 수를 제외하고는 독립변수가 매출액에 직접 영향을 미치는 직접효과가 임대료를 매개한 간접효과보다 크다는 것을 알 수 있었다. 여섯째, 민자역사와 일반역사 상권 간 특성 및 매출액 예측치 분석에 있어서는 전철이용인원은 두 상권 간에 뚜렷한 차이를 보이며, 특히 민자역사 상권이 일반역사 상권보다 매출액 증가가 뚜렷함을 예측할 수 있었다. 본 연구는 부동산 실무에서는 향후 철도역사 내 복합시설 도입이나 역세권 주변 대형상업시설 건립시 또는 소규모 상가 창업시에 활용될 수 있다. 특히 고객의 취향, 교통편의 정도, 상권브랜드지수 등을 복합적으로 고려하여 수요자들을 위한 맞춤형 영업시설이 도입되도록 정책적인 제언을 하고자 한다.