부동산 경매시장의 아파트 낙찰가격에 영향을 미치는 요인들에 관한 연구

Abstract

본 연구는 부동산 경매시장의 아파트 낙찰가격에 있어서 어떠한 요인들이 영향을 미치는가를 거시적 측면과 미시적 측면으로 나누어 분석하였다. 거시적 측면에서는 2002~2012년의 자료를 바탕으로 교차상관관계분석을 이용하여 선행성을 분석하고, VAR모형(Vector AutoRegressive Model) 또는 VECM모형(Vector Error Correction Model)을 이용하여 낙찰가격에 미치는 영향을 분석하였다. 미시적 측면에서는 2012년 상반기의 자료를 바탕으로 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model)을 이용하여 분석하였다. 분석결과 선행성 분석에서 GDP경기변동, 감정가격, 총 통화량은 낙찰가격과 동행하고, 매각률은 2분기, 아파트 전세가격과 환율은 3분기, 대출금리는 4분기 정도 선행하는 것으로 나타났다. VECM모형에서는 환율, 대출금리, 아파트 전세가격, 총 통화량, 감정가격의 순서로 설명력이 높게 나타났다. 헤도닉 가격모형에서는 강남3구, 강북3구, 특수권리, 방개수, 유찰횟수, 총 층, 대지지분, 건물동수, 경과년도, 경매소요기간, 총 세대수가 순서대로 낙찰가격에 큰 영향을 주는 것으로 나타났다. | The present study aims to analyze the variety of factors that influences the bid prices in real estate auction markets from a macroscopic and a microscopic perspective. To this end, antecedence was analyzed by conducting a cross-correlation analysis based on data retrieved from 2002 to 2012 and the VAR(Vector Auto Regressive) model or VECM(Vector Error Correction Model) was used to determine the influence on bid prices to achieve a macroscopic analysis. Furthermore, by employing the data from the first half of 2012, a microscopic analysis was conducted by using the Hedonic Price Model. As a result, the antecedence analysis revealed that bid prices are accompanied by the changes in GDP, price appraisals, and monetary aggregates. The selling rate antecedes the second quarter, while exchange rates and housing lease prices antecede the third quarter, and interest rates antecede the fourth quarter. According to the VECM model, the above factors were accountable in the following order: exchange rates, interest rates, lease prices, monetary aggregates, and price appraisals. The Hedonic Price Model revealed that the number of factors that determine the bid prices can be listed in the following order according to their level of influence: 3 Gangnam districts, 3 Gangbuk districts, special rights, number of rooms, number of successful bids, number of floors, land shares, number of buildings, duration of years, duration time of auction, and number of households.