벌집순환모형에 의한 주택가격과 거래량과의 관계

Abstract

본 연구는 서울 중심으로 주택시장의 매매가격과 거래량을 이용하여 주택경기순환을 분석한다. 벌집순환모형을 기반으로 매매시장과 임대시장의 주택경기순환을 고찰하고 서울 내 세부 권역 간, 서울과 주요 광역시 간의 주택경기순환 모습을 비교한다. 또한 경기순환 각 국면에서 매매가격과 거래량 간의 움직임이 다른점을 착안하여, 계량분석을 통해 매매가격과 거래량의 관계를 각 국면별로 분석한다. 이는 기존 선행연구와 차별성을 만든다. 끝으로 자산시장모형을 활용하여 매매가격과 전세가격 간의 관계를 살펴본다. 분석결과, 서울의 주택 매매시장은 벌집순환모형을 적용할 수 있으며 서울 내, 그리고 서울과 주요 광역시 간의 주택경기순환에 있어 지역적 특성이 있음이 나타났다. 하지만 서울의 전세시장에 벌집순환모형을 적용하기에는 한계가 있었다. 매매가격 기대상승률과 전세가격 비율은 정의 상관관계를 가지며, 매매가격 상승이 기대되지 않아도 전세가격이 매매가격을 초과하는 현상은 나타나지 않았다. 또한 매매가격이 높은 지역은 낮은 전세가격 비율을 보였으며 매매가격이 낮은 지역에서는 반대의 결과가 나타났다.