공동주택 리모델링 추진 단지의 시세변화에 관한 연구

Abstract

리모델링이 재건축의 대안으로 떠오른 것은 재건축을 시행하면서 발생하였던 문제점과 재건축대상의 감소가 주된 원인이다. 현재 공동주택의 리모델링은 초기단계에서 벗어나 활성화되는 단계임을 인식하고 기존 연구에서 다루지 않았던 리모델링 대상 아파트의 시세변화를 연구하는데 목적이 있다. 본 연구에서는 완공사례아파트와 추진단지 사례의 시세변화를 조사하여 리모델링을 통해 가격변화와 경제적 가치를 알아보자 한다. 리모델링의 개념은 법률과 학문적 개념으로 크게 나눌 수 있으며 리모델링의 대상이나 형태에 따라 그 개념을 나눌 수 있다. 법률적으로는 “건축물의 노후화를 억제 또는 기능향상을 위해 증축, 개축, 대수선하는 행위”이며, 학문적 개념으로는 건물 기능수준의 저하속도를 늦추기 위한 유지(maintenance)행위를 지속하다 유지행위 이상의 상태 건물에는 준공시점의 수준까지 회복하는 보수(repair)의 행위를 한다. 서울시를 중심으로 한 공동주택의 리모델링은 시범사업을 통해 사람들에게 인식되어지고 확산되어 현재 활성화 단계에 진입하였다. 공동주택 리모델링의 사례단지 또한 서울을 중심으로 늘어가고 있기에 서울시의 공동주택 현황을 조사하였다. 그 결과 서울시는 1980년대 정부의 주택건설 촉진과 소득향상으로 주택공급이 확산되었으며 그 중심에 아파트 형태의 주택이 점차 증가하였다. 또한 산업발달로 서울 중심의 인구 유입으로 이를 해결하기 위한 방법으로 91.8%(2007년 기준)의 주택보급이 이루어졌다. 리모델링의 시범사업인 마포구 용강동의 시범사업은 전체 9개동 중에서 2개동만 리모델링이 추진되었으며 대한주택공사와 리모델링조합 그리고 서울시의 협력으로 시범사업을 완료하였다. 리모델링 사업전의 가격이 7,100만원에서 리모델링 조합설립 이후에 8,500만원으로 상승하며 건축허가시기에 9,700만원의 15%의 상승률을 보였다. 이후 입주완료인 3003년 9월에는 13,000만원, 2007년 12월에는 23,000만원까지 상승하여 평균 20%의 증가율을 보인다. 이는 비교대상인 삼성래미안의 6%, 마포구 10%의 평균증가율에 비해 월등히 높은 증가율을 확인 할 수 있다. 경제성 분석에서도 시범아파트의 경우 직접투자대비 190%를 결과를, 삼성래미안의 경우 128%의 결과를 보여 주었다. 단지전체의 리모델링 사례인 서초구 방배동 궁전아파트의 경우 세대변경은 없으며 지하주차장의 추가와 내진설계를 추가 하였다. 이 단지의 115㎡의 경우 평균 상승률에서는 방배궁전이 16%, 신삼호4차가 20%로 4%낮게 상승하였지만 강남구 14%에 비하여 높게 형성 되었다. 148㎡의 경우 비교대상인 현대홈타운1차 142㎡에 비해 조금 높은 가격으로 시세가 형성 되었으며 평균 증가율에서도 16%로 현대홈타운1차 10%, 강남구 14%에 비해 높게 형성 되었다. 175㎡의 경우에는 14%, 비교대상인 현대홈타운 2차 175㎡는 7%로 두 배의 평균 상승률을 보였으며 강남구와는 같은 증가율을 보였다. 경제성 분석에서도 비교적 작은 평수인 115㎡는 직접투자 대비 경제성이 252%인데 반해 비교대상인 신삼호4차의 115㎡의 290% 보다 낮았다. 그러나 궁전 148㎡와 175㎡의 경우에는 비교대상인 현대홈타운1차 142㎡ 189%, 현대홈타운2차175㎡ 181%에 비하여 높게 나타난 것을 알 수 있다. 리모델링 단지는 새롭게 시작하는 재건축의 경제적 가치상승은 따를 수 없다. 하지만 리모델링을 통하여 공사기간의 단축, 적은 양의 건축폐기물로 인한 친환경적 공사, 고밀화 되지 않은 쾌적한 환경 등을 얻을 수 있다. 이런 리모델링의 장점을 통해 리모델링이 활성화되기 위해서는 정부의 정책, 세제 및 자금에 관한 적극적이고 지속적인 지원이 마련돼야 한다. 또한 사용자들의 리모델링을 통한 경제적 가치에 대한 인식과 관점의 변화가 필요하다.|The major reasons why remodeling has become an alternative plan for reconstruction are due the problems that occurred during reconstruction and the decrease of buildings to reconstruct. I have sought to study the change of market prices of the apartments to reconstruct, which has not been dealt with by existing studies, by recognizing that remodeling of apartments has gone beyond the first stage and is currently in the stage of revitalization. The purpose of this study is to understand the price change through remodeling and the economic value by researching the change of market prices of the apartments being remodeled and the apartments that have been through remodeling. A legal concept of remodeling is "an act of enlargement, reconstruction and major repair to suppress the deterioration of or to improve the functions of buildings", and an academical concept is to continue the maintenance activities to delay deterioration speed of the functional level of building, and to implement repair activities to recover to the level of the building when first constructed for the buildings that are beyond the state of maintenance activities. The remodeling of apartments centering on Seoul was first recognized by people through model cases of remodeling and expanded to the current revitalization stage. Through the course of time, the number of buildings to reconstruct will decrease, and the type of remodeling will change from expansion to major repair. Only two units out of nine units of apartment buildings were remodeled for the Model Apartment in Yongkang-Dong, Mapo-Gu, which is a model business case of remodeling. The increase rate of model apartment was 20% which was higher than 6% for Samsung Raemian Apartment and 10% for the Mapo-Gu region. Even in an economic analysis, it showed 190% of direct return on investment higher than 128% of Samsung Raemian. For Hyundai Employee Apartment in Apgujeong-Dong, which is a household integration case, the rooms with smaller square areas were changed into bigger areas through integration. In the case of 264㎡ apartment, it showed a lower increase rate compared to 18% of Old Units of Hyundai Apartment (7th) but a higher rate compared to 13% of Kangnam-Gu region. In the case of 280㎡ apartment, it showed a lower increase rate compared to 20% of Tower Palace (2nd) but a higher rate compared to the average increase rate of Kangnam-Gu region. In an economic analysis, the direct return on invest of 264㎡ apartment was 184% and 190% for 280㎡ apartments, lower than respective 222% and 235% of the return on investment of apartments in comparison. In the case of KungJeon Apartment in Bangbae-Dong, Seocho-Gu, which is a case of remodeling the entire complex, the average increase rate was 16% for 115㎡ apartment, a lower than 20% of New Samho Apartment (4th) but a higher than 14% of Kangnam-Gu region. In the case of 148㎡ apartment, the average increase rate was 16%, a higher than 10% for Hyundai Home Twon (1st) and 10% for 142㎡ apartment and 14% for Kangnam-Gu region. In the case of 175㎡ apartment, the average increase rate was 14%, two times higher than 7% for 175㎡ apartment of Hyundai Home Twon (2nd) and the same with that of Kangnam-Gu. The direct return on investment of 115㎡ was 252%, a lower than 290% for 115㎡ apartment of New Samho (4th), which is an apartment in comparison. However, in the case of KungJeon 148㎡ and 175㎡ apartments of KungJeon Apartment, higher than 189% for 142㎡ apartment of Hyundai Home Town (1st), which is an apartment in comparison, and 181% for 175㎡ apartment of Hyundai Home Town (2nd). The study result revealed that, for the remodeled apartments, the market price before the process of remodeling rises at the point of move in, and they have just as much price competitiveness compared to newly constructed apartment complexes. The increase rate of price for the complexes that are in the process of construction are were low since they were in the process. However, the market price change before the start of remodeling could be observed even the remodeling is in progress. Increasing the value of the remodeled complexes are just as difficult as the reconstructed buildings. However, government's proactive and persistent policy support as well as the users' change of perception and perspective of the economical value through remodeling are needed since there are merits from remodeling and increase of economical value.