共同住宅 리모델링의 實態分析과 政策的 改善方案에 관한 硏究

Abstract

지난 30∼40년 동안 고도성장기를 거친 우리나라는 諸般部分에서 비약적인 성장을 이뤄왔으며, 주택시장도 1970년 이후 경제성장에 따라 주택의 수요에 대한 사회적 욕구의 증가, 인구의 도시집중, 핵가족화로 인한 세대분리 등과 맞물려 우리의 주택정책은 공동주택(특히 아파트)의 공급 확대의 길로 달려왔다. 이 결과 주택보급률의 향상 및 주택재고의 증가, 개발 용이한 토지자원의 감소로 주택의 신축시장의 성장이 한계에 봉착함에 따라 기존건축물의 보존을 위한 리모델링의 비중이 지속적으로 증가하는 추세이다. 또한, 주택관련 정책도 量的인 공급위주에서 質的인 향상이 요구됨에 따라 재고주택에 대한 效率的인 管理 및 利用의 重要性이 크게 부각되고 있다. 주택의 이용 중 가장 높은 비중을 차지하고있는 아파트는 1980년대 이후 고층화 경향을 보이고 있어, 앞으로는 현재까지와 같은 재건축 방식으로는 문제해결의 접근이 용이하지 않을 것으로 판단되며 이에 대한 해결방안으로 아파트 단지의 리모델링을 원활하게 추진할 수 있도록 사회의 폭넓은 인식제고와 제도 및 정책적 개선이 뒤따라야 할 것으로 판단된다. 이에 本考에서는 리모델링 시장과 리모델링 사례, 리모델링 관련법령과 제도 그리고 공동주택 거주자들의 설문을 통해 리모델링의 현황과 실태분석을 통하여 그 문제점을 도출하고 ① 리모델링의 관련 법령과 정책수립에 대한 제언과 ② 공사비용 조달에 따른 금융, 세제상의 지원 ③ 리모델링의 필요성에 대한 의식제고 방안 ④ 리모델링을 위한 설계 기술개발 상의 해결책 등 4가지 측면에서 리모델링 활성화를 위한 정책적 대안을 제시해 보고자 한다. 첫째, 리모델링 관련 법령개정과 정책 수립적 측면에서 살펴보면 주거용 건축물의 효율적 관리를 위해서는 건축법 및 동법시행령, 토시 및 주거환경정비법, 주택건설촉진법의 개정안(주택법), 공동주택 관리령 등에 산재되어 있어 일부조항이 각 법령간 상충되고 있으며 행정경험 미숙에 따라 혼란을 초래하는 바, 법령의 통·폐합 및 정비를 통해 (가칭) "건축물의 효율적 관리에 관한 법률" 등의 형식으로 통합적 법제를 마련해야 할 것으로 보인다. 위와 같은 법률적 통합이 현실적으로 어렵다 하더라도 현재의 법령이 충분한 실효를 거들 수 있도록 법률간의 상충 문제의 해결과 함께 리모델링의 경우 건축법·주차장법 등의 예외적 적용, 공동 주택 리모델링에서 동의권 완화, 현행 건축법상의 범위 내에서라도, 세대수의 증가, 전용면적의 증가 등이 가능하도록 하여 실질적인 수요자의 욕구에 부응하도록 하여야 할 것이다. 둘째, 공사비의 조달 및 금융·세제지원의 측면에서 국민주택기금의 융자대상에 주택 리모델링을 포함시켜야 하며, 국민주택기금에 대한 정부의 재정지원이 이루어져야 할 것이다. 아울러 융자조건도 낮은 이자율과 장기분활 상환이 가능하도록 하여야 할 것이다. 장기수선 충당금 등의 확보를 위한 소득공제 혜택과 리모델링에 따른 부가가치세 면제, 취득세·등록세 등의 감면을 통해 실질적인 리모델링 활성화를 위한 경제적 지원책이 요구되고 있다. 셋째, 리모델링의 필요성에 대한 인식제고의 측면에서 먼저 정부의 재고주택 활용과 환경개선, 자원절약을 위해 적극적 홍보의 중요성을 제기한다. 아울러 믿을 수 있는 기관으로부터의 안전점검과 다양한 시범사업을 통해 실수요자가 안심할 수 있는 사례를 확보하여야 하며 미숙한 시행경험, 행정적 운영경험을 보완하기 위한 중장기적 주택관리 계획의 작성을 제시하는 바다. 넷째, 리모델링의 설계 및 기술 강구 측면에서 건축물을 신축시부터 설계 기준 및 자재표준화 방안을 마련하고 리모델링이 원활히 추진될 수 있는 구조로의 신축이 필요할 것으로 사료된다. 아울러 리모델링의 타당성 검토, 공사 방법, 계약방법 등을 자문할 수 있는 자문 기관을 설치하고 건축업체에 대한 신기술 개발 및 적용 자재 및 부품 개발에 대한 체계적 지원이 필요할 것이며 공사자체에 대한 보증제도(이행 및 하자보수 등)의 도입으로 신뢰도와 안정성을 높이는 작업이 필요한 것으로 판단된다.|The Korean has been accomplished the high economic growth through very fast-growing developments for last 30-40 years. Especially, the part of housing was rapidly expanded. After the 1970's the housing has been focused on the public housing in accordance with that is as follows; the public desiring of house, urbanization, two-generation family, etc. In result, the diffusion of housing was expanded. But there were a few spaces to be developed for housing and the growth of housing was obstructed from the space limitation. So recently the importance of Remodeling (for reservation of original resources) was embossed. According to recent circumstances of housing, the policy was changed form the quantity of houses into the quality of house life. The usage of the secondhand houses seems to be more important under the necessity of both property and facilities management. The apartments (charged with specific gravity) were constructed much more higher from 1980's. But the housing policy doesn't follow the speed of growth of apartments. Therefore Remodeling was the good alternative to supply the weak point. The social opened mind should be spread over the publicity and the concrete policy should be carried out. So, this article shows not only the cases of recent remodeling but also the connected policy and housing system. Also it will find out the actual condition of remodeling from questionnaire. It focuses on the following issues; ① laws and ordinances of remodeling and the suggestion, ② the support for the system of tax and monetary aid, ③ the way to recognize the necessity for the Remodeling ④ resolution of technical development of plan for Remodeling. This study presents the political alternative under above four parts. First if we consider the side of law reform and political measures, there are a lot of conflicts among building law, environment law, housing plan under administrative misapprehension. Therefore it seems to be united with the each other as well as the law for the efficient management of building and housing. This united law will not easily to be accomplished. The concentrated problems, however, should be well-controlled. In case of Remodeling, it will be excluded under the applicant of building law and parking law. Moreover the several regulated laws, the limitation of households and expanding of exclusive space should be relieved in Remodeling of public housing. These relieved laws will be suitable for the elasticity of demand, Secondly, the target of financing of Public Housing Funds should be applicant of Remodeling as well as governments financing support for that. Low-interest loans and long-term repayment should be followed for the revitalization of Remodeling. There are many substantial policies such as exemption of VAT and acquisition and register tax to activate the Remodeling. Thirdly, the government should be eager to advertise the necessity of Remodeling in accordance with the awakening recognition of public. And the institutional system is needed for actual demander throughout confidential safety-test and various testing business accomplishments and short-long plan for Remodeling will be prepared for protecting from the mistaken administration. Fourthly, the standard criteria should be carried out to keep both the concrete design and technique. In case of need, the renewal system will be constructed for alternative to activate Remodeling. Besides the government should organize the advising-institution that manages the way of construction and contract, and evaluated of new technology development and suitable materials, and loan-guaranteed system is good to ensure the confidence and popularity.