『건축물의 분양에 관한 법률』의 제도적 문제점 및 개선방안에 관한 연구

Abstract

본 논문에서는 그 동안의「건분법」의 시행과정에서 드러난 법령 및 제도상의 문제점들을 살펴보고, 상가 등 건축물에 대한 피분양자의 실질적인 보호 수단을 강화하고 분양시장의 현실을 법령에 반영하여 현실과 제도간의 조화를 이룰 수 있는 개선방안을 모색해 보았다. 현행의「건분법」은 시행 이전의 분양관련 법령의 부재와 일부 분양사업자의 고의적이고 기만적인 분양행태 등으로 인한 피분양자의 피해발생을 방지하거나, 예방할 수 있는 제도적 장치를 마련하였다. 그러나 주거를 목적으로 하는 공동주택 분양계약자의 보호문제와 투자를 위한 상가 건축물을 분양받은 피분양자와의 보호문제가 동일선상에서 다루어지면서 보호법익의 정도와 수단 등에 대한 논란과 혼선은 그 이후에도 여전히 되풀이 되고 있다는 점에서 문제가 상존하고 있는 실정이다. 더욱이 현재 상가 등 건축물 분양시장은 규제일변도의 부동산 시장 안정화 대책 등으로 인하여 수요와 공급 모두가 위축되는 어려운 상황을 맞이하고 있으며, 향후 전망도 그다지 밝지 않은 편이라고 할 수 있다. 앞으로도「건분법」이 입법취지를 살리고 합리적인 분양 질서의 구축을 위해서 제대로 된 기능을 하려면 건전하고 성실한 분양사업자의 사업추진을 활성화 할 수 있게 하고 피분양자의 실질적인 보호를 강화하는 방향으로 나가야 한다. 이를 위해 상가 등 건축물의 피분양자와 공동주택의 분양계약자간에 본질적인 차이가 있다는 점을 바탕으로 주택법이나 신탁업법등 타 법령과 부조화를 이루는 부분에 대한 조정, 실질적인 피분양자의 보호를 위하여 원활한 분양사업의 추진 환경 조성 등을「건분법」에 반영되도록 해야 한다. 상가 등 대형건축물의 분양은 영리를 추구하는 기본적으로 투자적 성격이 강하여 공공성이 요구되는 주택분양과 달리 개인 간의 자유로운 사적계약이라는 점이 강하기 때문에 정부가 대형건축물 분양시장에 직접 개입하는 것보다는 시장의 자율적 기능에 맡기는 것이 바람직할 것이다. 이제 주거공간인 주택을 투자 혹은 투기대상으로 하는 경우의 많은 피해와 부작용을 거듭해서 확인할 수 있었다는 점에서 상가 등 건축물 분양시장에 합리적인 투자수익성을 바탕으로 시중의 부동자금이 관심을 가질 수 있게 투자환경을 조성하는 것도 부동산 투기대책 측면에서 바람직한 정책수단의 하나가 될 수 있을 것이다. 다만, 수요의 증가에 따른 공급이 충분히 따라주지 못할 경우 수급불균형으로 인한 건축물 분양시장의 교란 현상이 초래될 수 있으므로 공급부문에서 분양사업자의 적극적인 참여가 가능하도록 투명하고 전문적인 관리 하에 원활한 사업자금의 조달 및 활용에도 정책당국은 관심을 기울어야 할 것이다. 피분양자 보호를 명분으로 일방적인 규제 일변도의 법령시행으로 일시적인 분양시장의 억제책은 될 수 있겠지만, 분양시장의 활기를 억누르고 분양사업 추진의 동력을 상실시켜 궁극적으로는 분양사업자와 투자자(피분양자) 모두에게 피해로 돌아갈 수 있다는 점을 부인하기 어려울 것이다. 또한「신탁법」과「신탁업법」에 바탕을 둔 부동산신탁회사의 부동산 신탁제도의 기능이 정책당국에서 기대하는 피분양자 보호라는 입법취지를 충실히 반영하면서도 분양사업자의 사업추진에도 원활하게 하여 건축물 분양시장의 거래의 안정성과 투명성을 확보하여야 할 것이다. 또한 부동산신탁회사에서도 상가 등 건축물의 분양에 관하여 분양관련 정보를 충분히 제공할 수 있는 제도적 장치를 마련하고 또한 분양사업자와 피분양자, 금융기관 등 사업관계자 모두가 합리적인 투자수익성을 바탕으로 투자환경을 조성할 수 있는 제도가 정착될 수 있도록 전문기관으로서의 역할을 다하여야 한다. 아울러「건분법」도 이제는 정책당국의 시각이 아닌 피분양자 및 분양사업자의 시각에서 건강하고 투명하며 공정한 분양거래 질서의 확립을 위하여 관련규정이 정비되고 제도개선이 이루어져야 할 것이다.|「Retail building's subdivision contract related law」to protect consumers has took effect after it was enacted and proclaimed in October 22, 2004. This law's enactment seems to play an important role in securing the systematic stability of the subdivision market by largely eliminating consumers' investment risk from builder's bankruptcy and preventing previously rampant ill-motivated subdivision business practice. However, there are drawbacks that by mainly focusing on the aim of the law to protect consumers, builders and other related parties have been severely regulated, and, as a result, the law decreased the supply in the subdivision market, and, furthermore, reversely increased consumer's investment risk. So, this paper will suggest some improvements of problems witnessed in the process of implementing the law by comparing key contents of the law with housing law's subdivision system. First, as part of protecting consumers, the law is amended to increase the subdivision business size, which can be applicable to the law, from over 3,000m² to over 5,000m², but, builders can freely choose in terms of a trust agreement or substitute arrangement. In addition, even though, preferred public offering for partial ownership of over 1000m² floor size is allowed with regard to attracting key tenants, builders are allowed to have a free choice including a private contract, considering a building's purpose and size. Second, unlike the current rule in which establishing a subdivision business agency is only after a certificate for a subdivision business is issued, a builder can establish it if reported to a government office as the same way of establishing a model house under the housing law. In addition, in terms of the subdivision report of business successors, successors are obliged to report their business under these improvements. Third, as part of improving a builder's business progress, when dealing with a new building on an uncompleted building land, while there is no specific rule about it under the current law, once there is a trust agreement or substitute arrangement with a trust company, the company's trust assets must include the property when the land register is completed in order to protect consumers from another creditors safely. In addition, in terms of unsold subdivision buildings, the number of public offering decreases to over 1 from the current over 2 to put them at the same level of the sale of unsold properties under the current law. It is desirable that the government should not intervene with retail building subdivision business because this subdivision business has a character of free contracts among individuals with strong pursuit of profits and investment returns unlike housing subdivision requiring fairness. In addition, it is inevitable that the law enacted in the name of protecting consumers could become a drag on the market and make a dent in builders' motivation, ultimately damaging builders and investors(consumers). So, providing stability and transparency to the market by seeking improvements of the law in line with the aim of the law of protecting consumers and helping the business is necessary.