REITs와 부동산펀드의 수익률 비교에 관한 연구

Abstract

본 연구는 REITs와 부동산펀드의 수익률을 비교·분석하고 다른 금융상품과의 상관관계를 알아보기 위해 선행연구의 고찰을 통해 연구가설을 도출한 후 제시된 가설을 실증적으로 분석하였다. REITs는 부동산펀드에 비해 역사가 오래되었음에도 불구하고 현저하게 그 수가 적고 활성화되지 못했다. 초기 REITs의 법적 제약이 높다는 이유로 설립이 활성화되지 못한 이유도 있었겠지만 수익률의 측면에서 차이가 있을 것이란 가설을 세우고, 본 연구에서는 REITs와 부동산펀드의 수익률과 위험 측면에서 차이가 있을 것이라는 전제 하에 분석을 수행하였다. 따라서 짧은 역사에도 불구하고 활성화된 부동산펀드의 위험 대비 수익률이 REITs보다 클 것이라는 가정 아래 두 간접투자상품의 수익률과 위험의 크기를 비교·분석하였다. 분석 방법은 전체 위험을 고려하는 표준편차를 사용하고, 최소 1개월 이상의 수익률 데이터를 필요로 하며, 분산투자가 잘 되어 있지 않은 펀드를 평가할 때 유용한 방법으로 보편적인 지표인 샤프지수를 사용하였다. 분석한 결과 REITs의 샤프지수는 위험대비 수익률이 평균적으로 높은 (+)를 나타내었다. 따라서 투자성과가 전체적으로 높고 안정된 것을 나타부동산펀드의 경우 REITs의 지수에 비해 (-)와 (+)의 고저가 매우 크며 수익률의 불안정성을 나타냄을 알 수 있었다. 또한 시장수익률 비교를 통해 REITs는 평균적으로 수익률이 높으면서 변동폭이 적다는 것을 알 수 있으며, 부동산펀드는 수익률이 낮으면서 변동폭이 커서 상대적으로 위험이 크다는 것을 알 수 있다. 따라서 수익률과 위험의 측면에서는, 수익률이 높기 때문에 상대적으로 더 활성화되었을 거라는 본 논문의 초기 가설과 달리 부동산펀드보다 REITs가 더 안정적으로 높은 수익률을 나타난다는 분석결과를 나타내었다. 또한 다른 금융상품과의 상관관계를 규명하기 위해 상관분석을 실시한 결과, REITs는 부동산펀드에 비해 종합주가지수, 회사채, 국고채에 강한 양의 상관관계를 보임을 알 수 있었다. 나누어 살펴보면 REITs는 CD를 제외하고는 종합주가지수와 회사채수익률, 국고채수익률, 건설업종지수와 상대적으로 높은 상관관계를 보인다. 부동산펀드는 종합주가지수와 건설업종지수를 제외하고는 REITs에 비해 회사채수익률, 국고채수익률, 건설업종지수와 낮은 상관관계를 보이고 있다. 따라서 REITs와 부동산펀드 모두 종합주가지수와 건설업종지수에 높은 상관관계를 보여 주식시장과 부동산시장의 영향을 받는다는 것을 분석결과를 통해 알 수 있으며, 결과적으로 REITs보다는 부동산펀드의 포트폴리오 효과가 더 크다는 결과를 도출하였다. | This study drew hypotheses from review of prior researches and analyzed them empirically to compare and analyze the earning rate between REITs and real estate funds and determine correlation with other financial instruments. Despite REITs longer history than that of real estate funds, there are remarkably few REITs, which have failed to be activated. Although they might have failed to be established actively because of initial legal restrictions, this study formulated a hypothesis that there would be differences in terms of the earning rate and made an analysis, assuming that there would be differences in terms of the earning rate and risks between REITs and real estate funds. So assuming that the earning rate as compared with risks of real estate funds, which were activated despite shorter history, would be greater than that of REITs, the size of risks and the earning rate of those two indirect investment instruments was compared and analyzed. The results of the analysis showed that the sharpe ratio for REITs had a high (+) rate as compared with risks on the average. With high and stable investment performance in general, real estate funds had very remarkable rise and fall in (-) and (+), along with instability, as compared with the ratio of REITs. Comparison of market perform showed that REITs had a higher earning rate in a narrower range of fluctuation on the average, while real estate funds had a lower earning rate in a wider range of fluctuation, having relatively greater risks. In terms of the earning rate and risks, contrary to the initial hypothesis suggesting more activation due to the higher earning rate, it was shown that REITs had a more stably higher earning rate than real estate funds. According to correlation analysis to determine correlation with other financial instruments, REITs had stronger positive correlation with the Korea composite stock price index, corporate bonds, and treasury bonds than real estate funds. Specifically, REITs showed relatively higher correlation with the Korean composite stock price index, return of corporate bond, return of treasury bond, and architecture business index, with the exception of CD. Except the Korean composite stock price index and architecture business index, real estate funds showed lower correlation with return of corporate bond, return of treasury bond, and architecture business index than REITs. Therefore, REITs and real estate funds, both of which showed high correlation with the Korean composite stock price index and architecture business index, were found to be affected by stock and real estate markets; it was concluded that real estate funds had greater portfolio effects than REITs.