土地公社의 不動産證券化商品 開發方案

Abstract

97년초 한보철강을 필두로 過多한 借入에 의존하던 大企業의 연쇄부도, 綜合金融會社 둥 금융기관의 不實, 금융 및 증권시장 불안, 이로 인한 대외신인도 下落과 외환시장 混亂 등 여러 요인이 복합적으로 作用하여 마침내 IMF 체제를 초래하였다. 그후 지난 1년 동안 外換危機는 克服되었지만 IMF 구제금융에 따른 정책 처방이 진행되는 동안 經濟 및 사회 전반에서 치러야 했던 苦痛은 당초 예상 보다 훨씬 컸다. 97년 12월3일 합의한 IMF 구제금융 제공 조건에 따른 초고 금리는 극심한 자금경색을 가져왔다. 企業의 부도가 연일 急增하자 金融機關의 부실규모가 크게 늘어만 갔다. 經濟의 기반이 흔들리기 시작했고 급기야는 자산디플레이션과 소비위축으로 참담한 經濟危機 상황을 맞은 적도 있다. 雇傭不安으로 가계 소비는 위축됐고 미래에 대한 不確實性으로 기업은 投資를 기피했으며 채권의 회수가능성에 대한 不安으로 금융기관은 貸出을 회피하였다. 消費와 投資가 극심한 침체에 빠지자 실물부문, 특히 不動産市場의 침체도 심화되었다. 그러나 不動産 價格의 폭락은 不動産 投機만큼이나 우리 경제에 否定的인 影響을 주었다. 부동산 가격의 暴落은 기업의 자산가치를 하락시켜 財務構造 惡化률 심화시켰다. 담보가치의 하락으로 資金調達의 어려움이 가중되자 투자가 더욱 위축되었다. 企業의 財務構造 惡化는 경제전체의 리스크 허용능력을 저하시켰다. 금융기관이 리스크를 회피하고자 安全性 위주로 대출하면서 중소기업의 資金難은 크게 심화되었다. 이처럼 부동산가격 폭락에서 비롯된 여러 부작용을 완화하기 위해 정부는 不動産 및 建設市場 安定施策을 시급하게 마린하지 않을 수 없었다. 부동산가격의 움직임은 결국 시장에서 需給에 의하여 결정되기 때문에 정부는 市場原理를 최대한 지키면서 부동산의 수급에 영향을 미칠 수 있는 시책 마련에 주안점을 주었다. 부동산시장 안정시책으로는 부동산시장에 대한 규제 완화, 不動産의 供給抑制와 需要基盤 擴大, 그리고 새로운 不動産 金融制度 도입이 제시되었다. 이 論文은 이러한 정부시책 중 특히 새로운 金融制度인 不動産證券化制度가 도입됨에 따라 부동산증권화 상품을 재무구조개선의 도구로 활용하기 위하여 적극적인 태도를 보이고 있는 韓國土地公社의 不動産證券化 商品 開發 方案을 硏究하는데 目的을 두었다. 동 硏究를 위하여 우선 99년 1월에 발행한 신종 不動産 金融商品인 土地收益連繫債券의 發行背景, 商品構造, 販賣不振 原因分析, 商品構造改善을 통한 發行 成功事例, 이에따른 效果 및 限界點를 살펴본 후 이를 한단계 확대·발전시킨 부동산상품인 企業土地 證券化商品의 開發方案을 제시하였다.|In the early 1997, a series of big companies' bankruptcy, starting with the case of Han Bo Steel, caused by their excessive borrowing, the insolvency of merchant banks, the instability of financial and stock market and, accordingly, the downgrading of credit and the confusion of foreign exchange market brought about the IMF trusteeship. For the passed a year since then, the foreign exchange crisis was overcome but the economic and social sacrifice that we went through while the IMF trusteeship was going on was much more serious than we thought. The excessively high interest rate that was agreed in the terms of IMF bailout program caused serious tightness of funds. The insolvency size of banks was growing more and more according to the increasing bankruptcy of companies. The foundation of national economy began to be shaken and, finally, we had ever experienced economic crisis because of asset deflation and the decrease of consumption. The household consumption was declined by the instability of employment, companies avoided investment because of the uncertainty of future situation, and banks also shirked loans because of the risk of redemption. The depression of object economy, especially real estate market, became serious according to the serious recession of consumption and investment. The sudden fall of real estate price caused as much negative effect as real estate speculation. The slump of real estate price decreased asset value of companies and made financial structure worse. The decrease of collateral value of assets made companies' funding difficult and it decreased investment more and more. The deterioration of companies' financial structure dropped the capacity of risk tolarance of whole national economy. Small companies' financial difficulties became more serious because banks gave loans based on safe redemption to avoid risks. The government had to prepare policies urgently to stabilize real estate and construction market to alleviate negative effects caused by the slump of real estate price. The government put importance on policies that can control real estate demand and supply within the market principle because the movement of real estate price is decided by the demand and supply in the market. The alleviation of regulation in real estate market, control of new supply and enlargement of demand, and introduction new system for real estate financing were suggested as policies for real estate market stabilization. The purpose of this paper is to study Korea Land Corporation's plan to develop securitization of real estae assets. Korea Land Corporation is trying positively to use real estate securitization as a tool for the enhancement of financial structure. For this study, I reviewed the background of issue, structure, the cause of inactive sales, reorganization of structure, and the effects and limits of Profit-Related Land Bond(PRLB) that was launched in Jan. 1999. Then I suggested the development method of the Asset Backed Security of Corporation Real Estate that has been developed as a derivative of PRLB.