https://dspace.hansung.ac.kr/handle/2024.oak/5986 2026-11-13T00:21:09Z https://dspace.hansung.ac.kr/handle/2024.oak/10826 Title: 부동산경매에서 매수인 보호에 관한 연구 Author(s): 설춘환 Abstract: Real estate auctions are one of the principal public transaction systems through which creditors recover their claims by means of judicial enforcement proceedings. In Korea, more than 100,000 real estate auction cases are conducted annually, and the auction market has become an increasingly accessible means of acquiring and investing in real estate for both professional investors and the general public. Despite this quantitative growth, the real estate auction system is characterized by complex legal relationships arising from various institutional mechanisms designed to protect the rights of interested parties, including senior tenants, possessory lien holders, and occupants subject to post-auction possession delivery procedures. Although these institutions serve legitimate purposes, insufficient disclosure of information concerning legal relationships often makes it difficult for purchasers to accurately analyze their legal rights and assess potential risks. Consequently, such uncertainty undermines rational bidding decisions and reduces the overall predictability and efficiency of auction procedures. In particular, uncertainties concerning senior tenants and apparent senior tenants, frequent false or exaggerated possessory lien claims, and delays in obtaining possession after a successful bid have become significant factors that increase the risks faced by purchasers and undermine the transparency and efficiency of the real estate auction system. The current Korean Civil Execution Act has primarily evolved to protect the rights of creditors and other interested parties, including tenants. However, institutional mechanisms supporting purchasers in analyzing their legal rights and assessing potential risks remain relatively insufficient. As a result, purchasers are often required to assume considerable legal and economic risks without adequate information. Such circumstances discourage participation in auctions, reduce auction sale price ratios, prolong disputes over possession, and ultimately weaken the efficiency, competitiveness, and credibility of the auction system. Accordingly, this study aims to identify the major risk factors faced by purchasers in real estate auctions by examining uncertainty in rights analysis, limitations of the information disclosure system, and procedural and institutional shortcomings. Furthermore, the study analyzes how these risk factors affect the auction system and proposes institutional measures to strengthen purchaser protection while promoting the balanced protection of the rights and legitimate interests of all parties participating in auction proceedings. This study adopts a comprehensive methodology consisting of statutory interpretation of relevant legislation, including the Civil Execution Act and the Housing Lease Protection Act, analyses of judicial precedents and previous studies, and supplementary empirical and case analyses based on actual auction cases and statistical data. In particular, the study empirically examines the effects of uncertainty in rights analysis and limitations of the information disclosure system by comparing auction sale price ratios and bidding competition rates according to whether senior tenants filed claims for distribution and whether possessory liens existed. In addition, case studies were conducted to examine how delays in obtaining possession and disputes with occupants after a successful bid affect purchasers' economic burdens and the realization of their rights. The findings indicate that uncertainties concerning senior tenants and possessory liens, together with delays in possession delivery procedures, constitute major risk factors that increase purchasers' burdens and reduce the efficiency of the auction system. Based on these findings, this study proposes the following institutional improvements. First, to enhance transparency regarding senior tenants, this study proposes strengthening on-site investigations, introducing mandatory reporting of tenancy rights, and improving the public disclosure of lease information through the integration of public administrative information. These measures are intended to enable purchasers to more accurately predict the existence and scope of the obligations they may assume. Second, to improve the transparency of possessory lien information, this study recommends mandatory reporting of possessory liens, expanded public disclosure, and stronger sanctions against false or exaggerated possessory lien claims. In addition, strengthening on-site investigations conducted by enforcement officers and verifying construction records are recommended as measures to reduce uncertainties surrounding possessory liens and support rational decision-making by purchasers and other interested parties. Third, to reduce purchasers' burdens arising during post-auction possession delivery procedures, this study proposes introducing a minimum moving expense distribution system, a prior notice system for possession delivery, special service procedures for orders for delivery of possession, rational standards for calculating compulsory execution costs, and improvements to property storage procedures during compulsory execution. These measures are intended to reduce uncertainties regarding costs and delays, facilitate the prompt realization of purchasers' rights, and prevent disputes over possession. In conclusion, this study recognizes purchaser protection not merely as an issue of resolving post-auction disputes but as a structural issue requiring the clarification of legal relationships, improvements in the information disclosure system, and greater efficiency in possession delivery procedures. Accordingly, it presents institutional measures designed to address these structural challenges. The proposed measures are intended not only to strengthen purchaser protection but also to enhance the transparency of information concerning the rights and obligations of all participants in auction proceedings, including senior tenants, possessory lien holders, creditors, and occupants. By reducing uncertainty in rights analysis and supporting rational decision-making, these measures are expected to provide purchasers with a safer and more predictable transaction environment while improving the predictability and ability of all interested parties to realize their rights. Ultimately, they are expected to enhance the transparency, efficiency, fairness, and institutional reliability of the Korean real estate auction system.|부동산경매는 채권자가 법원의 강제집행절차를 통하여 채권을 회수하는 대표적인 공적 거래제도로서, 집행권원에 의한 강제경매와 담보권 실행에 따른 임의경매의 형태로 이루어지고 있다. 최근 우리나라의 부동산경매는 연간 10만 건 이상 지속적으로 진행되고 있으며, 전문 투자자뿐만 아니라 일반 국민에게도 비교적 쉽게 접근 가능한 부동산 취득 및 투자 수단으로 자리매김하고 있다. 그러나 이러한 부동산경매 시장의 양적 성장에도 불구하고, 부동산경매 절차는 선순위임차인 보호제도, 유치권 제도 및 명도절차 등 다양한 이해관계인 보호장치가 복합적으로 작용함에 따라 권리관계가 복잡하게 형성되는 구조적 특징을 가진다. 이러한 제도들은 각각 정당한 권리보호를 목적으로 하고 있으나, 권리관계에 관한 정보가 충분히 공시되지 못하는 경우 매수인의 권리분석과 위험예측을 어렵게 만드는 요인으로 작용한다. 이는 매수인의 합리적인 입찰판단을 저해하고 경매절차 전반의 예측가능성을 낮추는 원인이 된다. 특히 주거용 부동산경매의 경우, 선순위임차인 및 외형상 선순위임차인으로 인한 권리관계의 불확실성, 허위·과장된 유치권 신고의 빈발, 낙찰 후 점유자의 명도 거부 및 절차 지연 등의 문제는 매수인의 합리적인 의사결정을 저해하고 경매절차 전반의 신뢰성과 효율성을 저하시키는 요인으로 작용하고 있다. 현행 민사집행법 체계는 채권자의 채권회수와 임차인 등 이해관계인의 권리보호를 중심으로 발전하여 왔으나, 경매절차의 최종 수요자인 매수인의 권리분석과 위험예측을 지원하기 위한 제도적 장치는 상대적으로 미흡한 측면이 있다. 그 결과 매수인은 충분한 정보를 제공받지 못한 채 상당한 법적·경제적 위험을 부담하게 되며, 이는 입찰 참여의 위축, 낙찰가율 저하 및 명도분쟁의 장기화로 이어져 경매시장의 원활한 가격형성과 경쟁구조를 저해하고, 나아가 경매절차 전반에 대한 신뢰성을 약화시키는 요인으로 작용하고 있다. 이에 본 연구는 부동산경매 절차에서 매수인이 직면하는 위험요인을 권리관계의 불확실성, 정보공시체계의 한계 및 절차·제도 운영상의 문제를 분석하고, 이러한 위험요인이 경매시장에 미치는 영향을 검토한 후 그 분석결과를 바탕으로 매수인 보호를 위한 제도적 개선방안을 마련하는 것을 목적으로 한다. 아울러 매수인 보호를 분석의 출발점으로 삼되, 경매절차에 참여하는 다양한 이해관계인의 권리보호와 예측가능성이 조화될 수 있는 제도적 기반을 모색하고자 한다. 연구 방법으로는 민사집행법과 주택임대차보호법 등 관련 법령에 대한 체계적 해석, 주요 판례 분석 및 선행연구 검토 등을 중심으로 하되, 실제 경매사례와 경매통계자료 를 활용한 실증분석 및 사례분석을 보완적으로 병행하였다. 특히 선순위임차인의 배당 요구 여부와 유치권 존부 여부에 따라 낙찰가율과 입찰경쟁률을 분석함으로써 권리분석의 불확실성과 정보공시체계의 한계가 경매시장에 미치는 영향을 실증적으로 검토하였다. 또한 낙찰 이후 발생하는 명도지연과 점유자와의 분쟁이 매수인의 비용 부담과 권리실현에 미치는 영향을 사례분석을 통하여 검토하였다. 이상의 분석결과, 선순위임차인과 유치권에 관한 권리분석의 불확실성 및 명도절차의 지연 가능성은 매수인 위험을 증가시키고 경매시장의 효율성을 저해하는 주요 요인으로 나타났다. 이에 본 연구는 이상의 분석결과를 바탕으로 매수인의 예측가능성과 권리실현 가능성을 제고하고 경매절차의 효율성을 향상시키기 위하여 다음과 같은 제도적 개선방안을 제시한다. 첫째, 선순위임차인에 관한 정보의 명확화를 위하여 현황조사의 실질화, 권리신고 의무화 및 공적 정보연계를 통한 임대차 정보공시 강화방안을 제시하였다. 이는 매수인이 인수 부담의 존부와 범위를 보다 정확하게 예측할 수 있도록 하기 위한 것이다. 둘째, 유치권 정보의 투명성 제고를 위하여 유치권 신고 의무 강화, 정보공시 확대 및 허위·과장 유치권에 대한 제재방안을 제시하였다. 또한 집행관 현황조사의 실질화와 공사이력 확인 등을 통하여 유치권 관련 권리관계의 불확실성을 완화하고, 매수인을 비롯한 이해관계인의 합리적인 의사결정을 지원할 수 있는 개선방안을 제시하였다. 셋째, 낙찰 후 명도과정에서 발생하는 매수인의 부담을 완화하기 위하여, 최저이사비 배당제도, 사전명도예고제, 인도명령 송달특례, 강제집행비용 산정의 합리화 및 보관 집행절차 개선방안을 제안하였다. 이는 명도과정에서 발생하는 비용과 기간의 불확실성을 완화하고, 점유자의 원활한 퇴거와 매수인의 신속한 권리실현과 명도분쟁 예방에 기여하기 위한 것이다. 결론적으로, 본 연구는 부동산경매절차에서 매수인 보호를 단순한 사후적 분쟁 해결의 문제가 아닌, 권리관계의 명확화, 정보공시체계의 개선 및 명도절차의 효율화를 통한 구조적 개선의 문제로 인식하고, 이에 대한 제도적 개선방향을 제시하였다는 점에서 의의를 가진다. 본 연구에서 제안한 개선방안은 매수인 보호만을 위한 것이 아니라 선순위임차인을 포함한 임차인, 유치권자, 채권자 및 점유자 등 경매절차에 참여하는 다양한 이해관계 인의 권리와 의무에 관한 정보를 보다 정확하고 투명하게 공시함으로써, 이해관계인 간 권리관계의 불확실성을 완화하고 합리적인 의사결정을 지원하는 데 목적이 있다. 이를 통해 매수인에게 보다 안전하고 예측가능한 거래환경을 제공함과 동시에, 경매 절차에 참여하는 모든 이해관계인의 예측가능성과 권리실현 가능성을 제고하고, 부동산 경매시장의 투명성과 효율성을 향상시켜 궁극적으로 경매절차 전반의 공정성·안전성 및 제도적 신뢰성을 강화하는 데 기여할 것으로 기대된다. 2025-12-31T15:00:00Z https://dspace.hansung.ac.kr/handle/2024.oak/10801 Title: 기업보유의 부동산 자산과 은행대출에 관한 연구 Author(s): 탁나리 Abstract: 본 연구는 부동산 자산의 가격변동과 기업의 자금조달이 어떠한 장기적 관 계를 형성하는지 실증적으로 분석하였다. 연구의 문제의식은 부동산 자산 가격의 변동이 기업의 담보여력과 은행의 대출에 영향을 미칠 수 있으며, 이러한 영향이 기업대출의 총량뿐 아니라 대출 목적, 기업규모에 따라 다르게 나타날 수 있다는 데 있다. 분석기간은 1999년 1분기부터 2024년 4분기까지이며, 연간 부동산 자산 자료는 인접 연도 간 증가율을 동일한 승수로 배분하는 방식으로 분기화하였다. 기업대출은 시중은행과 지방은행으로 구분하고, 대출 목적에 따라 운전자금대출과 시설자금대출로 세분하였다. 또한 은행의 대출공급 여건을 반영하기 위해 예금 변수를 포함한 확장모형을 설정하였으며, 기업 규모별 분석에서는 대기업대출과 중소기업대출을 분석하였다. 분석방법은 단위근 검정, VAR 적정시차 선정, Johansen 공적분 검정, VECM 추정의 순서로 구성하였다. 필요한 경우 차분 VAR 기반 Granger 인과관계 검정을 보완적으로 실시하였다. 분석 결과, 부동산 자산과 기업대출 총액 사이에는 장기적 연계 가능성이 나타났으나 공적분 검정 결과가 일치하지 않아 경계적으로 해석할 필요가 있었다. 대출 목적별로는 운전자금대출에서 부동산 자산과의 장기균형관계가 상대적으로 뚜렷하게 나타났다. 반면 시설자금대출은 일부 검정에서 장기연계 가능성을 보였으나 결과의 일관성이 낮아 제한적으로 해석할 필요가 있다. 예금을 포함한 확장모형에서는 부동산 자산·예금·기업대출 간 장기균형관계가 대출유형 전반에서 명확하게 확인되지 않았다. 기업규모별 분석에서는 시중은행과 지방은행의 중소 기업대출에서 장기균형관계가 확인되어, 대기업대출보다 연계 가능성이 상대적으로 크게 나타났다. 본 연구의 의의는 부동산 자산을 기업금융 여건을 반영하는 거시적 담보가치 변수로 설정하고, 기업대출을 총액·대출목적·기업규모 구조별로 세분하여 분석하였다는데 있다. 분석결과는 부동산 자산의 가격변동과 기업대출의 관계를 단순한 양의 상관관계로 이해하기보다, 부동산 자산과 은행의 대출공급 여건이 결합되는 장기균형관계로 해석할 필요가 있음을 보여준다.|This study empirically examines the long-run relationship between changes in real estate assets and corporate financing. The study is motivated by the possibility that the value of real estate assets may affect firms’ collateral capacity and banks’ lending decisions, and that such effects may differ not only in terms of the aggregate volume of corporate loans but also by loan purpose and firm size. The analysis covers the period from the first quarter of 1999 to the fourth quarter of 2024. Annual real estate asset data were converted into quarterly series by distributing the annual growth rate between two adjacent years using an equal quarterly multiplier. Corporate loans were classified into commercial bank loans and regional bank loans and were further divided into working capital loans and facility loans according to loan purpose. In addition, an extended model including deposits was specified to reflect banks’ funding conditions, and firm-size analysis was conducted by distinguishing loans to large firms from loans to small and medium-sized enterprises. The empirical methodology consists of unit root tests, VAR lag-order selection, Johansen cointegration tests, and vector error correction model estimation. Where necessary, a Granger causality test based on a VAR model in first differences was additionally conducted as a supplementary analysis. The results indicate that there is some possibility of a long-run association between real estate assets and total corporate loans, although the cointegration test results were not consistent and therefore require a cautious interpretation. In the analysis by loan purpose, the long-run equilibrium relationship between real estate assets and working capital loans was relatively more pronounced. In contrast, facility loans showed some evidence of a long-run linkage in certain tests, but the results were less consistent and should therefore be interpreted in a limited manner. In the extended models including deposits, a clear long-run equilibrium relationship among real estate assets, deposits, and corporate loans was not consistently confirmed across loan types. In the analysis by firm size, a long-run equilibrium relationship was identified between real estate assets and small and medium-sized enterprise loans extended by both commercial banks and regional banks, indicating a relatively stronger linkage than in the case of large enterprise loans. The contribution of this study lies in treating real estate assets as a macro-level proxy for collateral value and in disaggregating corporate loans by aggregate volume, loan purpose, and firm size. The findings suggest that the relationship between changes in real estate assets and corporate loans should not be understood merely as a simple positive correlation, but rather as a long-run relationship in which real estate assets and banks’ lending conditions may interact. 2025-12-31T15:00:00Z https://dspace.hansung.ac.kr/handle/2024.oak/10636 Title: 전구역 도곽접합 선시행을 통한 지적도 정비개선 실증연구 Author(s): 박형래 Abstract: 지적제도(Cadastral System)는 인류가 집단을 이루어 생활하면서 토지의 분배와 소유권 경계를 확립하려는 필요에서 비롯되었다. 초기 인류는 이동 생활을 하였기 때문에 토지 경계의 개념이 거의 없었으나, 농경문화가 발전함에 따라 경계 표시와 기록의 필요성이 증대하였다. 토지 경계의 설정은 공동체 내 역할과 책임을 분명히 하고, 분쟁을 예방하며, 조세 부과와 같은 행정적 목적을 달성하기 위한 제도적 장치로 발전하였다. 세계적으로 지적제도의 기원은 고대 이집트의 나일강 범람 이후 토지측량 및 과세 기록에서 찾을 수 있으며, 수메르에서도 점토판을 통해 토지 경계와 소유 관계 가 기록되었다. 고대 그리스와 로마에서는 정밀한 토지측량 기술이 발전하였고, 로마의 ‘센투리아티오(Centuriatio)’를 통해 근대 지적도의 원형이 제시되었다. 중세 유럽에서는 영국 노르만왕 윌리엄1세가 1085~1086년에 전국 토지를 조사하여 기록한 “Domesday Book”이 대표적인 사례로, 현대 지적제도의 기초가 되었다. 우리나라의 지적제도는 삼국시대 백제의 도적, 신라의 장적, 고려의 전적 등에서 기원을 찾을 수 있으며, 조선 시대에는 양안과 제 계가 이를 담당하였다. 근대 지 적제도의 도입은 1895년 고종 32년 칙령 제53호에서 ‘지적’ 용어의 공식화와 1898년 토지조사국 설립 이후 일본식 근대 지적체계 도입으로 본격화되었다. 일제 강점기의 토지조사사업(1910~1918)과 임야조사사업(1918~1924)을 통해 1/600, 1/1200, 1/2400 축척으로 제작된 지적도는 현재까지 한국 지적도의 근본 틀을 형 성하였다. 지적도는 과거 측량 기술의 한계, 종이도면의 보관상 문제, 전쟁 및 산업 개발로 인한 훼손 등으로 장기적 변형과 오류가 누적되어왔다. 이에 대한 대응으로 지적도전산화 사업(PBLIS, KLIS)이 추진되었으나, 전산화 과정에서도 도곽 중심의 일괄 보정과 도형 입력 오류로 인해 새로운 구조적 오류가 발생하였다. 이러한 누 적 오류는 전국적으로 진행되는 지적도(임야도) 정비사업의 효율성과 정확성에 직 접적인 영향을 미치고 있으며, 특히 고지가 및 민원 민감 지역에서는 정비율 저하 라는 문제로 이어지고 있다. 본 연구는 이러한 배경에서 기존 지적도 정비방법의 한계를 체계적으로 분석하고, 전구역 도곽접합 선시행 기반 정비방식의 실증적 효 과를 검증하여 지적도 정비사업의 효율성과 적정성을 학문적으로 평가하고자 한다. 본 연구의 주된 목적은 다음과 같다. 첫째, 기존 미 접합 기반 지적도 정비방식의 구조적 한계를 분석하고, 오류 발생 메커니즘과 정비효율 저하 요인을 규명한다. 둘째, 전구역 도곽접합 선시행 기반 정비방식의 실증적 적용을 통해 정비율 향상 가 능성을 검증하고, 기존 방식과의 비교를 통해 효율성과 정확성 측면에서 개선 효과를 확인한다. 셋째, 실험 결과를 기반으로 전국적 지적도 정비사업에서 활용할 수 있는 통일된 기준과 기술적·제도적 개선 방향을 제안한다. 이를 위해 연구자는 지적도 정비 일반원칙 6가지(사유지 우선, 소면적 우선, 대 축척 우선, 직선·선형 우선, 도곽선주위 성필 우선, 선등록 우선 원칙)를 적용하여 실험을 수행하고, 중첩 및 이격 유형의 오류 패턴을 분석하여 정비 효율성을 계량 적으로 평가하였다. 연구 범위로는 서울특별시 강북구와 강서구로 선정하였다. 강서구는 1/600 및 1/1200 축척이 혼재하고 도곽 간 중첩·이격 유형이 다양하여 실험적 분석에 최적화 된 지역으로 본 연구에 주요 공간적 범위이다. 강북구는 일반원칙 설명을 위한 보조 자료로 활용하였다. 시간적 범위는 2023년 1월에서 동년 12월이다. 자료 범위는 지 적도(임야도), 도곽 접합 자료, 전산화 도형정보(PBLIS/KLIS)와 관련된 문헌 자료, 항공사진 등 공간정보자료 등이 있으며, 분석 범위는 중첩·이격 필지, 정비 기준 적 용, 기존 정비방식 대비 효율성 검증으로 하였다. 연구 범위를 이렇게 설정함으로써, 실험 결과의 대표성과 실무 적용 가능성을 높였다. 본 연구의 연구방법은 크게 문헌 연구와 실증분석으로 구분하여 진행하였다. 먼저 문헌 연구에서는 지적도전산화의 역사와 그 과정에서 발생한 구조적 한계를 검토하고, 종이 지적도의 특성 및 연속지 적도 사업의 추진 과정, 국토교통부 정비지침의 구조와 적용상의 문제점을 분석하였 다. 특히 전산 도형 이동 과정에서 발생하는 오류와 연혁 정보 기록의 제약, 그리고 실무 현장에서 도곽 접합이 회피되는 구체적 요인을 검토함으로써 기존 정비방식이 갖는 구조적 한계를 이론적으로 규명하였다. 또한, 미 접합 기반 정비방식과 기존 시 범사업 사례를 비교하여 본 연구가 해결하고자 하는 문제의식과 새로운 정비방식의 필요성을 명확히 하였다. 실증분석은 연구대상지 전체를 단위 도곽으로 접합하는 과정에서 시작하였다. 이 를 통해 축척별 및 도곽 별 오류 패턴을 체계적으로 도출하였으며, 도곽 간 경계 불 일치로 인해 발생한 중첩 오류와 종이도면 보관 과정에서 발생한 도형 이동에 따른 이격 오류를 분류하였다. 이후 이러한 필지를 유형별로 정리하여 현황을 분석하고, 국토교통부 「지적도·임야도 정비지침」에서 제시하는 여섯 가지 일반원칙을 적용 하여 실제 정비 실험을 수행하였다. 정비결과는 기존 미 접합 기반 정비방식과 비교 하였으며, 필지 수 변화, 오류 개선율, 정비 가능 범위 등을 기준으로 두 방식의 효 율성을 평가하였다. 또한, 1/600 축척의 허용오차 0.2m, 1/1200 축척의 허용오차 0.4m를 적용하여 실험 결과의 신뢰성과 정비 효율성 판단의 객관성을 확보하였다. 연구 결과, 연구대상지에서는 도곽 경계 불일치로 인한 중첩 오류, 도형 이동으로 발생한 이격 오류, 재작성 과정의 왜곡으로 인한 도형 변형 등 다 양한 오류가 확인되었다. 이러한 오류들은 기존 미 접합 기반 정비방식의 한계를 더욱 분명히 드러냈다. 기존 방식은 축척 및 도곽 간 불일치로 인해 중첩·이격 필지의 개선율이 낮고 정비 가능한 필지 비율이 제한적인 문제가 있었다. 블록 단위의 부분 접합 방식도 대규모 사업지에서는 도곽 간 누락 또 는 중복이 발생하여 정비 효율성이 저하하는 것으로 나타났다. 또한, 실무자 간 기준과 역량 차로 인해 정비율의 편차가 크게 나타나는 문제도 확인되었다. 반면 전구역 도곽접합 선시행 기반 정비방식은 중첩 필지의 정비율을 크게 향상 시키고 정비보류 필지의 발생을 최소화하였다. 정비율은 기존 방식 대비 크게 향상 되었으며, 정비 절차가 표준화되어 실무자 간 편차를 줄이고 일관된 결과를 도출할 수 있었다. 이러한 결과는 대규모 정비사업에서 도곽 단위 접합 방식이 자원 배분과 업무 효율성 측면에서 유리함을 보여주었다. 정책적·학문적 측면에서 본 연구는 전구역 도곽 접합 선시행 방식이 지적도 정비율을 향상시키는 효과적인 대안임을 실증적으로 제시하였다. 이는 향후 대규모 정비사업 수 행 시 행정적 신뢰도를 높이고, 정비율 향상을 극대화하는 근거로 활용될 수 있다. 결론적으로 본 연구는 지적도전산화 과정에서 누적된 구조적 오류와 현장 적용 상의 문제를 체계적으로 규명하고, 전구역 도곽접합 선시행 정비방식이 기존 정비 방식의 한계를 극복할 수 있음을 실증적으로 입증하였다. 나아가 본 연구는 기존 방식에서 구조적 제약으로 인해 정비보류·정비 불가로 판단되던 다수의 중첩·이격 필지가, 전구역 도곽접합 선시행 방식에서는 대폭 ‘정비 가능 필지’로 전환될 수 있 음을 입증하였다. 이는 기존 정비체계가 해결하지 못하던 난제를 실질적으로 해소 할 수 있음을 보여주는 핵심 결과로서, 향후 지적도 정비정책의 패러다임 전환을 가능하게 하는 중요한 연구적 근거를 제공한다. 【주요어】이격, 중첩, 지적도 정비, 정비보류, 전구역 도곽접합 선시행 2025-12-31T15:00:00Z https://dspace.hansung.ac.kr/handle/2024.oak/10607 Title: AHP 분석을 활용한 전세사기 취약 요인 인식에 관한 연구 Author(s): 김서우 Abstract: 전세사기는 임대차 시장의 구조적 취약성, 거래 과정의 정보 비대칭, 법률·제도적 공백이 복합적으로 작용하여 발생하는 다층적 사회문제이다. 2020년 이후 피해 규모가 급증하면서 사회적 관심이 높아졌으나, 기존 연구는 주로 사후 구제와 법적 처벌에 초점을 맞추고 있어 사전 예방을 위한 체계적 위험 요인분석은 부족한 실정이다. 특히 전체 피해자의 75% 이상이 20~30대 청년층에 집중되는 현상에도 불구하고, 청년층의 구조적 취약성을 독립적 위험 요인으로 설정하고 정량적으로 분석한 실증 연구는 매우 제한적이다. 이에 본 연구는 전세사기 예방을 위한 핵심 위험 요인을 다각적 방법론을 통해 도출하고, 의사결정 지원 기법인 계층분석법(AHP)을 활용하여 정책적 우선순위를 제시하는 것을 목적으로 한다. 연구 방법은 문헌 고찰, 전문가적 합의 도출을 위한 델파이 분석(Delphi Analysis), 타당성 검증을 위한 탐색적 요인분석(Exploratory Factor Analysis, EFA, 이하 요인 분석), 그리고 상대적 중요도 산출을 위한 계층분석법(Analytic Hierarchy Process, 이하 AHP) 의 4단계 혼합 연구 방법을 적용하여 연구의 타당성과 신뢰성을 확보하였다. 우선 선행 연구 고찰을 통해 전세사기 관련 예비 변수를 추출하였으며, 부동산 및 법률 전문가를 대상으로 2차에 걸친 델파이 조사를 시행하여 전문가 합의에 기반한 핵심 변수를 선정하였다. 이어 서울시 거주 전문가와 일반인을 대상으로 수집한 설문 자료에 요인 분석을 적용하여 위험 요인의 계층 구조를 도출하였으며, 부동산 관련 종사자 중 경력 5년 이상 전문가를 대상으로 AHP 분석을 하여 위험 요인의 상대적 중요도와 가중치를 산출하였다. 연구를 통해, 전세사기 예방의 핵심 위험 요인은 시장 취약성 요인, 거래 취약성 요인, 제도 취약성 요인, 청년 취약성 요인의 4개 대분류 요인으로 체계화 되었다. 각 대분류 요인은 거래 위험 검증, 공적 보증 안전성, 정보 신뢰성 검증, 권리 안전성 확보, 매물 거래 상태 확인, 임대인 재정·채무 확인, 거래 자금 및 권리 보호, 중개 전문성 및 공적 의무, 공시 정보 신뢰성 검증, 임차인의 거래인지 취약성, 전세사기 예방 인식 미흡 등 11개 중분류 요인을 포함하는 것으로 확인되었다. AHP 분석 결과, 청년 임차인 요인의 중요도가 가장 높게 도출되었으며, 실제 피해 통계에서도 20~30대가 전체 피해자의 대다수를 차지하는 것으로 나타나 경험적 현상과 일관성을 보였다. 이어 제도 취약성 요인, 거래 취약성 요인, 시장 취약성 요인 순으로 상대적 중요도가 확인되었다. 중분류 요인 중에서는 임차인의 거래인지 취약성과 전세사기 예방 인식 미흡이 가장 높은 가중치를 보였으며, 거래 자금 및 권리 보호, 중개 전문성 및 공적 의무, 권리 안전성 확보 등이 그 뒤를 이었다. 본 연구는 전세사기 예방 정책의 이론적·실무적 기여를 제공한다. 청년층의 구조적 취약성을 독립적 위험 요인으로 설정하고 이를 최우선 정책 대상으로 실증한 연구라는 점에서 기존 연구와 차별성을 지닌다. 또한 청년층을 단순한 피해자 집단이 아닌, 거래인지 취약성과 예방 인식의 측면에서 정량적으로 규명함으로써 전세사기 예방 논의를 한 단계 확장하였다. 델파이 분석, 요인분석, AHP를 연계한 삼각 검증을 통해 방법론적 엄밀성을 확보하였으며, 전문가 합의, 통계적 타당성 검증, 상대 비교에 따른 우선순위 도출을 단계적으로 수행함으로써 연구 결과의 신뢰성을 제고하였다. 본 연구의 결과는 사후 구제 중심의 기존 정책 패러다임에서 벗어나, 사전 예방을 위한 정책 우선순위를 제시하였다는 데 있다. 청년층 대상 맞춤형 임대차 교육 프로그램 개발, 전세 보증보험 가입 요건의 차등화, 중개업자의 확인 의무 강화를 위한 법령 개선, 공시 정보 신뢰성 제고를 위한 시스템 개선 등 구체적인 정책 설계에 실증적 근거를 제공한다. 아울러 도출된 11개 중분류 요인은 예비 임차인을 위한 전세사기 자기진단 도구, 중개업자의 거래 안전성 점검 대조표, 전세사기 예방 교육 콘텐츠의 핵심 구성요소로 활용될 수 있다. 이러한 연구는 전세사기 예방을 위한 과학적 의사결정 기반을 제공함으로써 임대차 시장의 안전성 제고와 국민 주거 안정에 기여할 것으로 기대된다. 2025-12-31T15:00:00Z